1. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności również dla przedsiębiorców.

Wprowadzono przepisy umożliwiające nabycie prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej, czym mogą być szczególnie zainteresowani właściciele biurowców, galerii handlowych i inni przedsiębiorcy.

31 sierpnia 2023 r. weszła bowiem w życie ustawa zmieniająca m.in. przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, na mocy której wprowadzono cały nowy dział VIA zatytułowany „Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego”. Proponowane rozwiązania są kolejnym etapem reformy mającej na celu uwłaszczenie użytkowników wieczystych gruntów.

Do tej pory przekształcenie użytkowania we własność dotyczyło jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a ta nowelizacja ma umożliwić i zachęcić użytkowników wieczystych pozostałych gruntów, zwłaszcza przedsiębiorców, do przekształcenia tego prawa w prawo własności.

Obecnie, jeśli użytkownik chce wykupić grunt na własność to nie ma prawnych możliwości, poza pewnymi wąskimi wyjątkami, do zmuszenia drugiej strony do sprzedaży prawa własności. Teraz to się zmieni, choć tylko na krótki okres i nie dla wszystkich.

Mianowicie, w ciągu roku od wejścia w życie ustawy użytkownik wieczysty zabudowanej nieruchomości gruntowej będzie mógł wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Złożenie wniosku o sprzedaż nieruchomości spowoduje wszczęcie procedury opisanej w nowych przepisach, która ostatecznie powinna doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości pomiędzy dotychczasowym użytkownikiem wieczystym a właścicielem gruntu, czyli gminą lub Skarbem Państwa.

Możliwość wystąpienia z takim żądaniem została ograniczona tylko i wyłącznie do gruntów zabudowanych, oddanych w użytkowanie wieczyste do dnia 31 grudnia 1997 r. Możliwość przekształcenia została również wyłączona w odniesieniu do ogródków działkowych, terenów portów i przystani morskich, oraz dla użytkownika wieczystego, który nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Możliwość sprzedaży nieruchomości została ponadto wyłączona na czas toczącego się postępowania o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Cenę sprzedaży nieruchomości ustala się według zasad określonych m.in. w art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dla nieruchomości gruntowej należącej do samorządu wyniesie ona nie mniej niż 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej, jednak nie więcej niż wartość gruntu określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. W przypadku gruntów Skarbu Państwa będzie to 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku płatności jednorazowej i 25-krotność przy płatności w ratach. W efekcie w zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej użytkownik zapłaci za własność gruntu równowartość od 6 do 60 procent wartości rynkowej gruntu lub więcej, ale nie więcej niż wartość samego gruntu.

Co do zasady większość podmiotów za wykup prawa własności gruntu wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, dotychczas użytkowanego na mocy ustanowionego prawa użytkowania wieczystego, będzie musiała zapłacić 60 proc. wartości gruntu. Natomiast pozostałe 40 procent wartości w przypadku sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej musi mieścić się w granicach pomocy de minimis (dozwolonej pomocy publicznej). Gdy nie będzie się mieścić, wówczas powstanie konieczność dopłaty pozostałej części.

W przypadku nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa, ustawa przewiduje możliwość wnioskowania o bonifikatę w wysokości 90% ceny nieruchomości, jednakże tylko dla bardzo wąskiego kręgu podmiotów m.in. dla rodzin wielodzietnych czy osób niepełnosprawnych i ich przedstawicieli ustawowych, opiekunów prawnych.

2. Reforma planowania przestrzennego.

24 września 2023 r. weszły w życie przepisy reformy planowania przestrzennego, o których pisaliśmy w lipcowym newsletterze.  Poza omawianymi wówczas zmianami, warto również zwrócić uwagę na nowy tryb uproszczony uchwalenia i zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza w kontekście planowanych inwestycji odnawialnych źródeł energii.

Ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw z dnia 7 lipca 2023 r. stanowi bardzo obszerną reformę planowania przestrzennego. Jedne z najważniejszych zmian, o których już pisaliśmy, to wprowadzenie planu ogólnego gminy i ograniczenia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Warto przypomnieć, iż obecnie uchwalone studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zachowają moc do 31 grudnia 2025 roku lub do uchwalenia planu ogólnego gminy, jeżeli zostanie uchwalony przed tą datą. Wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożone po 1 stycznia 2026 roku nie będą mogły być pozytywnie rozpatrzone, jeżeli nie będzie uchwalonego planu ogólnego.

Nowelizacją wprowadzono również tryb uproszczony uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tryb uproszczony będzie mógł być zastosowany tylko w przypadkach wyliczonych w tym artykule. W ramach postępowania uproszczonego wójt, burmistrz albo prezydent miasta musi między innymi wystąpić do wojewody o wyrażenie zgody na zastosowanie postępowania uproszczonego. Możliwość zastosowania trybu uproszczonego będzie między innymi wtedy, gdy plan miejscowy albo jego zmiana dotyczy lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe albo gdy zmiana planu dotyczyć będzie uchylenia zakazu lokalizacji zamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii wykorzystujących do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego lub mikroinstalacji. Co więcej, w przypadku odnawialnych źródeł energii ustawa nowelizująca w art. 67 ust. 3 pkt 2 wprowadza wyjątek od ogólnej zasady zgodności postanowień miejscowego planu z postanowieniami studium. Bowiem do dnia uchwalenia planu ogólnego w gminie, w postępowaniu w sprawie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłączono obowiązek stwierdzenia przez radę gminy, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie narusza ustaleń tego studium w zakresie lokalizacji urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii oraz ich stref ochronnych, których nie stosuje się od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej.