1. Do końca sierpnia użytkownicy wieczyści nieruchomości komercyjnych mogą wystąpić o przekształcenie ich użytkowania wieczystego we własność i zakup nieruchomości.

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości we własność może być korzystne nie tylko dzięki wyeliminowaniu ryzyka ciągłych podwyżek rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, które w związku z utrzymującym się trendem rosnących cen nieruchomości będą częstym zjawiskiem, ale również w kontekście inwestycyjnym czy transakcyjnym, poprzez uzyskanie większej swobody w dysponowaniu nieruchomością.

Przedsiębiorcy, będący użytkownikami wieczystymi zabudowanych nieruchomości komercyjnych, czyli przede wszystkim gruntów, na których prowadzona jest działalność handlowa, produkcyjna, magazynowa czy usługowa, w tym biurowce czy centra handlowe mają czas do 31 sierpnia na złożenie wniosku o wykup tej nieruchomości.

Z zastrzeżeniem pewnych wyjątków wskazanych w ustawie, właściciel nieruchomości, tj. odpowiednio Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest zobowiązana do uwzględnienia takiego wniosku i sprzedaży nieruchomości.

Takie uprawnienie użytkowników wieczystych  weszło w życie wraz ze zmianą przepisów z września ubiegłego roku, o której szczegółowo pisaliśmy w naszym wrześniowym newsletterze: https://tomczykowscy.pl/prawo-w-budowie-aktualnosci-dla-branzy-nieruchomosci-wrzesien-2023/.

Jeżeli użytkownik wieczysty nie złoży żądania sprzedaży oddanej mu w użytkowanie wieczyste nieruchomości w terminie do 31 sierpnia 2024 r., to po tej dacie ewentualna sprzedaż tej nieruchomości na jego rzecz będzie zasadniczo uzależniona od woli jej właściciela.

Cena nieruchomości

Nabycie własności nieruchomości jest odpłatne, a w przypadku gruntów Skarbu Państwa opłata wynosi 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jeżeli cena jest płacona jednorazowo, które to rozwiązanie jest najbardziej korzystne. W przypadku bowiem rozłożenia ceny na raty, cena odpowiada już 25 – krotności kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości określa się w drodze uchwały odpowiedniej rady lub sejmiku, z zastrzeżeniem, że wysokość ceny nie może być niższa niż 20 – krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży oraz nie może być wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Ponadto nabycie następuje z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Za pomoc publiczną uznaje się różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a jej ceną. Gdy wartość pomocy publicznej przekroczy limit pomocy de minimis , pomocy udziela się do tego limitu i stosuje się dopłatę do wartości nieruchomości gruntowej przyjętej do ustalenia jej ceny. Wysokość dopłaty jest ustalana w umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Kiedy i dlaczego warto?

1. Gdy użytkowanie wieczyste wygasa

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może być korzystne przede wszystkim dla użytkowników wieczystych, którym zbliża się termin wygaśnięcia użytkowania wieczystego nieruchomości, na której chcą kontynuować prowadzoną działalność gospodarczą. Bowiem Ci w niedalekiej przyszłości i tak będą musieli zapłacić za ewentualną możliwość dalszego korzystania z przedmiotowej nieruchomości i to kwotę, którą na ten moment trudno przewidzieć z uwagi na stale rosnące ceny nieruchomości. Co więcej, właściciel nieruchomości może odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego, powołując się na ważny interes społeczny.

2. Zniesienie ryzyka podwyżki rocznych opłat

Biorąc jednak pod uwagę utrzymujący się trend wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji realne ryzyko podnoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, przekształcenie może być korzystne również dla podmiotów, które chcą uniknąć ryzyka związanego ze stale rosnącymi opłatami rocznymi za użytkowanie wieczyste, które to opłaty często wynoszą setki tysięcy złotych, a w dłuższej perspektywie mogą wynieść znacznie więcej. Przekształcenie pomoże też uniknąć częstych, wieloletnich procesów o zasadność podwyższenia rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

3. Potencjał inwestycyjny nieruchomości

Ponadto przekształcenie może wpłynąć korzystne na potencjał inwestycyjny danego gruntu oraz może przyczynić się do wyeliminowania części ryzyk prawnych, właściwych jedynie dla użytkowania wieczystego. Przykładowo dzięki przekształceniu użytkowania wieczystego we własność rozwiązujemy problem rozbieżności pomiędzy celem użytkowania wieczystego (określanego często kilkadziesiąt lat temu i nieprzystającego już do aktualnych warunków i potrzeb) z możliwością wykorzystania nieruchomości zgodnie z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub innymi faktycznymi potrzebami użytkownika wieczystego. Przekształcenie rozwiąże także problem zakresu i sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w przypadku gdy cel tego użytkowania nie jest w umowie w ogóle wskazany lub gdy jest wskazany w sposób niejasny i nieprecyzyjny, co biorąc pod uwagę, okoliczności ustanawiania użytkowania wieczystego wiele lat temu jest dość częstym zjawiskiem.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność spowoduje nie tylko, że dotychczasowy użytkownik wieczysty nie będzie związany dotychczasowym celem, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie, ale ponadto jako nowy jej właściciel będzie miał większą swobodę w jej dysponowaniu, w tym przykładowo dokonywaniu jej podziału, bez konieczności uzyskiwania zgody właściciela. Z prawnego punktu widzenia, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może pomóc rozwiązać również problem statusu prawnego budynków wybudowanych częściowo na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a częściowo na gruncie bez użytkowania wieczystego.

4. Ułatwienia w kontekście transakcyjnym – w razie planowanego zbycia nieruchomości

Przekształcenie może pozytywnie wpłynąć również na plany ewentualnego zbycia nieruchomości, gdyż w kontekście transakcyjnym przekształcenie może rozwiązać wiele problemów prawnych czy biznesowych, właściwych dla użytkowania wieczystego, które nie będą miały zastosowania przy zbyciu własności tej samej nieruchomości. Przykładowo w razie sprzedaży własności nieruchomości, nie znajdzie zastosowania prawo pierwokupu użytkowania wieczystego, odnoszące się do użytkowania wieczystego i nie znajdujące zastosowania przy sprzedaży własności tej samej nieruchomości. Oczywiście to nie znaczy, że nie wystąpi pierwokup własności przy sprzedaży własności nieruchomości, nie mniej to wymaga analizy konkretnego przypadku. Ponadto, często ryzyka związane z użytkowaniem wieczystym, ograniczają znacznie możliwość zbycia użytkowania wieczystego lub prowadzą do konieczności wykupu polisy tytułowej, co znacząco zwiększa koszty transakcyjne. Co więcej, przy zbyciu użytkowania wieczystego nieruchomości z zaniżoną opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego (sprzed aktualizacji) ryzyko to często jest przerzucane na nabywcę, gdyż zbywcy co do zasady nie chcą obniżać ceny. Co też istotne, przeniesienie użytkowania wieczystego nieruchomości jest skutecznie z chwilą wpisu przeniesienia użytkowania wieczystego do księgi wieczystej, w przeciwieństwie do zbycia własności, które jest skuteczne już z momentem zawarcia skutecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Wykup jako opcja

Na zakończenie należy wskazać, że użytkownik wieczysty nie jest zobowiązany do wykupu nieruchomości, może – po rozważeniu kosztów z tym związanych oraz swoich planów odnośnie  nieruchomości – zdecydować o niewystępowaniu z żądaniem jej sprzedaży. Warto jednak mieć na uwadze, że zgodnie z aktualnymi przepisami, wiążące żądanie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości komercyjnej, jej użytkownik wieczysty może złożyć tylko do 31 sierpnia 2024 r.

2. Przepisy przeciw patodeweloperce jednak od 1 sierpnia?

Nie 1 kwietnia, jak wcześniej planowano, a  1 sierpnia ma wejść w życie rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. Dz. U. poz. 2442). 28 marca rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, odraczające termin wejścia w życie nowych warunków technicznym pojawiło się na stronie Rządowego Centrum Legislacji w wykazie aktów prawnych oczekujących na ogłoszenie. Zgodnie z informacją telefoniczną uzyskaną w Ministerstwie, trwają prace, które mają na celu opublikowanie powyższego rozporządzenia najpóźniej 29 marca. Zakładamy zatem że rozporządzenie zostanie opublikowane do końca marca, a  termin wejścia w życie tzw. Pakietu Stop Patodeweloperce zostanie skutecznie odroczony do 1 sierpnia 2024 r.

Wydłużenie okresu vacatio legis ww. rozporządzenia, jest odpowiedzią na licznie wnioski zgłaszane przez branżę budowlaną. Dodatkowy okres czterech miesięcy, umożliwi poszczególnym inwestorom ukończenie prac nad projektami inwestycji, które są w toku.

Zmiany przewidziane w ww. rozporządzeniu  w istotny sposób wpłyną na kształt planowanych inwestycji, blokując część z nich, czyniąc je mniej opłacalnymi lub wręcz nieopłacalnymi. Szczegółowy opis zmian jakie przewiduje powyższe rozporządzenie, uwzględniliśmy w naszych poprzednich wydaniach newsletter’a: https://tomczykowscy.pl/prawo-w-budowie-aktualnosci-dla-branzy-nieruchomosci-listopad-2023/ oraz   https://tomczykowscy.pl/prawo-w-budowie-aktualnosci-dla-branzy-nieruchomosci-luty-2024-2/.

Proponowane zmiany są ściśle związane z terminem wejścia w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Prace legislacyjne mające na celu zmianę daty wejścia w życie obu tych rozporządzeń prowadzone są równolegle.