1. Pakiet „stop patodeweloperce” – zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

27 października br. zostało wydane Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych,  jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („Rozporządzenie”). Cel nowelizacji to przede wszystkim ograniczenie praktyk związanych z tzw. „patodeweloperką”. Nowe zasady wejdą w życie w kwietniu 2024 r.

Większe odległości między blokami na sąsiednich działkach

Rozporządzenie zmieni się w zakresie odległości, jakie należy zachować od granicy działki budowlanej w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych. Dotychczas tego typu budynki podlegały takim samym ogólnym ograniczeniom jak inne budynki to znaczy, że należało je odsunąć od granicy działki o  4 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, lub o 3 m jeśli była to ściana bez otworów okiennych i drzwiowych. Oczywiście mogło się zdarzyć, że inne ograniczenia, jak np. warunki nasłonecznienia, wymuszały większe odsunięcie od granicy działki, ale przepis był dość prosty i uniwersalny.

Na mocy ostatniej nowelizacji do §12 ust. 1 Rozporządzenia dodano pkt 3 i 4, które modyfikują powyższe zasady dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych. W przypadku tych budynków odległość od granicy działki nie może być mniejsza niż 5 m niezależnie od tego, czy będzie on zwrócony w stronę tej granicy ścianą z otworami okiennymi czy bez.

Dalej, niezależnie od wysokości budynku, w przypadku ściany bez okien i drzwi pozostawiono możliwość przybliżenia się do granicy działki na odległość 1,5 m, jeżeli jest to dopuszczalne przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (§ 12 ust. 2 Rozporządzenia).

Doprecyzowano również możliwość sytuowania budynku w tzw. ostrej granicy, w przypadku w którym nowy budynek przylega ścianą do budynku już istniejącego (§ 12 ust. 3 Rozporządzenia). Po zmianie nowy budynek będzie musiał przylegać do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce całą długością swojej ściany. W obecnie jeszcze obowiązującej wersji Rozporządzenia nie precyzowano, w jakim zakresie te ściany mają do siebie przylegać. Bez zmiany pozostaje wymóg zgodności wysokości takiego budynku z postanowieniami miejscowego planu lub decyzją WZ.

Zwiększono również minimalną odległość od granicy działki balkonu w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji – do nie mniejszej niż 3 m (obecnie jest to 1,5 m).

Ponadto, do wyjątków, w których nie musi być zachowana wskazywana wyżej odległość, dodaje się przypadek, gdy działka sąsiednia jest publicznie dostępnym placem.

Dodatkowe ograniczenia dla budynków produkcyjnych lub magazynowych

Do § 12 Rozporządzenia dodano ust. 11, w którym ustala się dodatkowe parametry w zakresie odległości zabudowy dla budynków produkcyjnych lub magazynowych o powierzchni ponad 1000 m². Wprowadzono bowiem minimalną odległość 30 m pomiędzy ścianą takiego budynku a ścianą budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego istniejącego lub dopiero projektowanego na innej działce budowlanej, przy czym projektowany to taki, w stosunku do którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało skutecznie dokonane zgłoszenie budowy (bez sprzeciwu organu). Warto zwrócić uwagę, iż mowa tutaj o innej, a nie sąsiedniej działce budowlanej, a zatem z perspektywy takich planów inwestycyjnych należy szerzej analizować sąsiedztwo nie tylko pod kątem istniejących już budynków, ale również wydanych pozwoleń na budowę lub dokonanych zgłoszeń. To postanowienie ma na celu wykluczyć sytuacje powstawania uciążliwych dla mieszkańców budynków produkcyjnych lub magazynowych zbyt blisko budynków mieszkalnych.

Miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych

Po głośnej sprawie pewnego projektu mieszkaniowego, w którym urządzono bezpośrednio pod blokiem duży parking tylko dla osób niepełnosprawnych, ograniczono możliwość skorzystania z odstępstwa w tym zakresie w trybie § 20 Rozporządzenia do określonej liczby miejsc postojowych. Dotychczas stanowiska postojowe dla samochodów osobowych osób niepełnosprawnych mogły być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków, po ich odpowiednim oznaczeniu. W nowelizacji Rozporządzenia ograniczono liczbę takich miejsc do 6% ogólnej liczby miejsc postojowych, jednak nie mniejszej niż 1.

Publicznie dostępny plac

Rozporządzenie wprowadza również definicję publicznie dostępnego placu, który określony jest jako ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący również funkcję reprezentacyjną. To teren, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczony będzie jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej. W przypadku braku planu miejscowego będzie to teren oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako teren rekreacyjno-wypoczynkowy lub jako droga symbolem: Bz lub dr.

Więcej zieleni

Oprócz istniejącego dotychczas wymogu urządzenia terenu biologicznie czynnego na 25% powierzchni w odniesieniu do niektórych działek budowlanych np. przeznaczonych pod budynki mieszkalne wielorodzinne (§39 ust. 1 Rozporządzenia) dodano również podobny wymóg w odniesieniu do ww. publicznie dostępnego placu. Na działkach przeznaczonych pod dostępny publicznie plac o powierzchni powyżej 1000 m², teren biologicznie czynny musi wynosić co najmniej 20% jego powierzchni lub więcej, jeżeli wymaga tego miejscowy plan.

Place zabaw i miejsca rekreacyjne

Zmienią się kryteria zobowiązujące inwestora do budowy placu zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych. Dotychczas to zobowiązanie uregulowane w §40 Rozporządzenia dotyczyło zespołu budynków jednorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę.

Od kwietnia przyszłego roku w przypadku placu zabaw wymóg jego zrealizowania zależeć będzie od ilości mieszkań realizowanych w ramach inwestycji mieszkaniowej. Zatem niezależnie od tego, czy będzie to budowa jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego czy zespołu takich budynków, inwestor będzie zobowiązany do wykonania placu zabaw, jeżeli liczba mieszkań przekroczy 20. Intencją ustawodawcy było rozwiązanie problemu unikania tego obowiązku przez inwestorów poprzez etapowanie inwestycji.

Oddzielnie uregulowano obowiązek wykonania miejsca rekreacyjnego dostępnego również dla osób ze szczególnymi potrzebami, który wciąż będzie spoczywał na inwestorach realizujących budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Od kwietnia dodatkowym kryterium nie będzie jednak realizacja zespołu budynków w ramach jednego pozwolenia na budowę, ale liczba realizowanych mieszkań, która przekroczy 20.

W zmianie Rozporządzenia szczegółowo uregulowano warunki, jakie powinien spełniać plac zabaw. Przede wszystkim powinien on być dostępny również dla osób ze szczególnymi potrzebami i, tak jak dotychczas, co najmniej 30% jego powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym. Rozporządzenie wprowadza również szczegółowe regulacje dotyczące ogrodzenia, podziału, wyposażenia, nasłonecznienia i lokalizacji oraz wyjątki, w których dopuszcza się niewykonywanie placu zabaw – §40 Rozporządzenia. W porównaniu do obecnie obowiązujących przepisów złagodzone zostały warunki dotyczące nasłonecznienia. Wymóg 4 godzin liczonych w dniach równonocy, w godzinach 10.00-16.00 został zmniejszony do 2 godzin, a w zabudowie śródmiejskiej do 1 godziny, oraz został ograniczony tylko do 50% powierzchni placu zabaw niezależnie od jego zlokalizowania w zabudowie śródmiejskiej.

Minimalna powierzchnia lokali użytkowych

Rozporządzenie wprowadza minimalną wielkość lokalu użytkowego, która musi wynosić co najmniej 25 m². Ustawodawca przewiduje jednak wyjątki, do których nie ma zastosowania to uregulowanie. Pierwszy wyjątek to sytuacja, gdy lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. To ograniczenie nie będzie dotyczyć również lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku mieszkalnym jednorodzinnym, w którym wydzielono lokal użytkowy. To wyłączenie może mieć zatem bardzo szerokie zastosowanie. Zgodnie z literalnym brzmieniem wystarczy, że w takich budynkach będzie chociaż jeden lokal użytkowy o powierzchni użytkowej minimum 25 m², a już każdy kolejny może być mniejszy.

Ostatni wyjątek to lokal w budynku, dla którego przed 1 kwietnia 2024 r., czyli przed wejściem w życie przepisów niniejszego Rozporządzenia, została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Wprowadzone uregulowania mają na celu zapobiec obchodzeniu przepisów dot. minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego i prób wykorzystania lokali użytkowych jako mieszkalnych. Biorąc jednak pod uwagę dość szeroki zakres wyjątków, wydaje się, iż nowa regulacja nie wiele zmieni w tym zakresie.

Podział balkonów

Rozporządzenie dodaje §95a, który wprowadza obowiązek umieszczenia stałej przegrody o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50% pomiędzy balkonami, gdy w budynku mieszkalnym wielorodzinnym balkony znajdują się na jednej płycie balkonowej. Wysokość przegrody to co najmniej 2,2 m mierzona od poziomu posadzki balkonu, a szerokość nie mniejsza niż 2 m, chyba że szerokość balkonu wynosi mniej niż 2 m – co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady. Loggie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, które stykają się ze sobą, również oddziela się za pomocą przegrody opisanej powyżej. Wprowadzone uregulowanie zapewni większą prywatność na balkonach. Ciekawy jest fakt, że przegroda może zostać pominięta przy określaniu minimalnej odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów pod względem zapewnienia naturalnego oświetlenia tych pomieszczeń oraz spełnienia wymaganego minimalnego czasu nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych.

Pomieszczenia gospodarcze

W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych powinny być zapewnione pomieszczenia gospodarcze w postaci budynku gospodarczego, altany lub wiaty o powierzchni co najmniej 15 m² w celu przechowywania rowerów i wózków dziecięcych, które lokalizowane będzie w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej. Rozwiąże to problem przechowywania na klatkach schodowych albo w garażach podziemnych rowerów, wózków dziecięcych i innych tego typu przedmiotów.

Rozporządzenie wprowadza również zmiany w zakresie:

1. dodatkowych wymagań mających na celu poprawienie izolacji akustycznych poprzez obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej oraz obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami przy budowach prowadzonych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych i jednorodzinnych,
2. wydzielania pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych do karmienia i przewijania dzieci oraz dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami w nowych budynkach użyteczności publicznej, rozporządzenie wskazuje wymagania w zakresie wyposażenia i powierzchni takich pomieszczeń,

Przepisy przejściowe

Data wejścia w życie przepisów ww. rozporządzenie to 1 kwietnia 2024 r. Przepisy przejściowe niniejszego aktu prawnego wskazują sytuacje, do których będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe, są to sytuacje gdy przed wejściem w życie niniejszego rozporządzenia:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę,
• została wydana decyzja o legalizacji.

Należy również brać pod uwagę możliwość, że znowelizowane przepisy zostaną ponownie w jakimś zakresie zmienione przed 1 kwietnia 2024 r. We wrześniu br. trafił bowiem do Rządowego Centrum Legislacji kolejny projekt rozporządzenia w sprawie zmiany warunków technicznych.

2. Rozporządzenie w sprawie zbiorów danych przestrzennych oraz metadanych w zakresie gospodarowania przestrzennego

Dnia 22 listopada 2023 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 24 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie zbiorów danych przestrzennych oraz metadanych w zakresie gospodarowania przestrzennego. Konieczność dokonania nowelizacji wynikała z przepisów zawartych w ustawie z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1688).

Głównym celem rozporządzenia jest precyzyjne określenie sposobu wdrożenia wymagań ustalonych we wspomnianej ustawie, a mianowicie:

• sposobu tworzenia, prowadzenia, aktualizacji i udostępnienia zbiorów danych przestrzennych, w tym rozszerzenia zakresu danych o plany ogólne gminy, uwzględniając przy tym zakres informacyjny, strukturę, format i rozdzielczość przestrzenną danych zgromadzonych w tych zbiorach,
• aktualizacji zakresu informacyjnego metadanych infrastruktury przestrzennej dotyczących planów ogólnych gminy.

Nowe regulacje zakładają istotne poszerzenie procesu cyfryzacji, obejmujące między innymi wprowadzenie planu ogólnego gminy. Ten dokument będzie zawierał załącznik w postaci danych przestrzennych, obejmujący m.in. granice stref planistycznych, obszary uzupełnienia zabudowy, obszary zabudowy śródmiejskiej i obszary standardów urbanistycznych wraz z atrybutami opisującymi te obiekty.

W kontekście wprowadzenia planu ogólnego gminy, rozporządzenie zostało zaktualizowane o konkretne elementy wymaganych obecnie danych przestrzennych dla Aplikacji Przestrzennego Planowania (APP). Wprowadza nowe brzmienie załącznika nr 1 opisującego zakres informacyjny i strukturę danych gromadzonych w zbiorach danych przestrzennych oraz załącznika nr 2 przedstawiającego zakres informacyjny i strukturę metadanych infrastruktury informacji przestrzennej dla zbiorów danych przestrzennych w zakresie gospodarowania przestrzennego.

3. Pozostałe zmiany przepisów

• Nowelizacja ustawy Prawo geologiczne i górnicze – 28 października br. weszła w życie część znowelizowanych przepisów, a wejście w życie pozostałych przepisów zostało odroczone do 31 grudnia 2023 r. lub 1 stycznia 2024 roku.
• Nowelizacja ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw (ustawa nowelizująca z dnia 13 lipca 2023 r.) – częściowo weszła w życie 16 października br., częściowo przewidziane jest dłuższe vacatio legis. Na mocy tej ustawy dodano również zmiany do 13 innych ustaw.

Dokonano zmianę m.in. w kodeksie cywilnym w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane. Do art. 649¹ dodano §1¹, zgodnie z którym, jeżeli inwestorem jest Skarb Państwa to nie musi on udzielać wykonawcy gwarancji zapłaty za roboty budowlane.