Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – czerwiec 2023
27.06.2023
1. Reforma planowania przestrzennego – aktualizacja prac legislacyjnych.
Trwa proces legislacyjny związany z reformą planowania przestrzennego. Dnia 22 czerwca 2023 Senat podjął uchwałę o wprowadzeniu zmian do ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Projekt wraz z poprawkami został przekazany do Sejmu i skierowany do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Poniżej przedstawione są najważniejsze zmiany zaproponowane przez Senat.
Bardzo istotną poprawką Senatu jest zmiana okresu ważności decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z pierwotnym brzmieniem projektu ustawy decyzja o warunkach zabudowy miałaby wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Senat zmienił jednak okres 5 lat na 2 lata. Decyzja nie wygaśnie między innymi wtedy, gdy w tym czasie zostanie wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. To jest bardzo istotna zmiana, biorąc zwłaszcza pod uwagę czas trwania postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę. Jeżeli zatem decyzja o warunkach zabudowy będzie dotyczyła skomplikowanej inwestycji, bądź procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę przedłuży się z innych względów, może okazać się, że decyzja o warunkach zabudowy utraci moc zanim zostanie zakończone postępowanie w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę. Senat wprowadził co prawda możliwość przedłużenia mocy obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy, jednak tylko wtedy, kiedy jest ona zgodna z planem ogólnym. Szczególnym ryzykiem będą zatem obarczone decyzje o warunkach zabudowy wydane po wejściu w życie reformy, ale przed uchwaleniem planu ogólnego, gdyż wtedy może dojść do niespójności wcześniej wydanej decyzji z następnie uchwalonym planem ogólnym.
Co więcej, w pierwotnym projekcie ustawy wskazywano, że decyzje o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie reformy, są bezterminowe. W zaproponowanych przez Senat zmianach wskazano, że okres ważności decyzji o warunkach zabudowy będzie dotyczył także tych wcześniejszych decyzji, które uprawomocniły się przed dniem wejścia w życie przepisów. Okres ważności tych decyzji będzie liczony od dnia wejścia w życie ustawy – czyli po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia. Jest to bardzo istotna zmiana w porównaniu do pierwotnego tekstu ustawy. Należy zwrócić również uwagę, iż w tym przypadku Senat nie zdecydował się na zastosowanie przedłużonego okresu vacatio legis jak w przypadku niektórych innych przepisów.
Pozytywnie z kolei należy ocenić przedłużenie okresu, w którym będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy pomimo braku uchwalenia przez gminę planu ogólnego. W poprzednim projekcie ustawy, decyzja o warunkach zabudowy mogłaby być wydana na wniosek złożony od 1 stycznia 2026 roku tylko wtedy, gdy w danej gminie wszedł już w życie plan ogólny. Wszyscy praktycy podkreślali, iż uchwalenie przez gminę planu ogólnego w tym terminie jest po prostu niemożliwe, co w konsekwencji doprowadziłoby do zastoju w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Termin ten został przesunięty na 1 stycznia 2029 roku, w którym to terminie gmina powinna już zdążyć uchwalić plan ogólny.
Zupełnie niezrozumiałe jest z kolei planowane usunięcie art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówił o sposobie kształtowania wykonywania prawa własności. Przepis ten stanowił bowiem, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z przepisu tego często wywodzi się prawo do zabudowy własnej nieruchomości z poszanowaniem praw innych osób. Jest to pewna forma kompromisu pomiędzy prawem zagospodarowania własnej nieruchomości a ogólnie pojętym dobrem publicznym. Pomimo tego, przepis ten planuje się usunąć, a zamiast niego wprowadzić art. 6a, zgodnie z którym: „przestrzeń jest dobrem wspólnym, podlegającym ochronie prawnej”. Połączenie tych dwóch zmian wskazuje na niebezpieczne przesunięcie granicy pomiędzy interesami właściciela nieruchomości a ochroną interesów innych osób czy ogółu społeczeństwa. Przepis ten jest bardzo ogólny, a zatem stwarza możliwość bardzo różnej interpretacji. W uzasadnieniu Senat tłumaczy, że wprowadzenie normy ogólnej podkreślającej wartość przestrzeni jako dobra wspólnego i przyznanie jej ochrony, jest wzorowane na podobnych rozwiązaniach obowiązujących w państwach europejskich.
Zmieniono również wcześniej szeroko krytykowane zagadnienie dotyczące wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym. Przypomnieć należy, iż po reformie planowania przestrzennego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwe będzie zrealizowanie inwestycji budowlanej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie wtedy, gdy według planu ogólnego będzie to teren obszaru uzupełnienia zabudowy (zasada ta nie dotyczy okresu przejściowego przewidzianego na uchwalenie planu ogólnego przez gminę). W pierwotnym tekście ustawy wyznaczenie tego obszaru w planie ogólnym było elementem fakultatywnym. Mogłoby to prowadzić do pozbawienia możliwości zabudowy własnej nieruchomości w przypadku nieustanowienia takiego obszaru w planie ogólnym. Pozytywnie należy zatem ocenić proponowaną przez Senat zmianę, zgodnie z którą wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym będzie obowiązkowe.
Wprowadzono również wymóg zgodności zintegrowanego planu inwestycyjnego z planem ogólnym gminy. Zintegrowany plan inwestycyjny to szczególna forma planu miejscowego uchwalana na wniosek inwestora. Co więcej, wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego miałoby się wiązać z utratą mocy obowiązującej planu miejscowego w zakresie tego terenu. W związku tym wprowadzenie wymogu zgodności zintegrowanego planu inwestycyjnego z planem ogólnym wydaje się być słusznym rozwiązaniem.
Ważną informacją jest również brak zmiany Senatu w zakresie ważności uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. Uchwały te zachowają swoją moc i będą mogły być zmieniane.
Na ostateczny kształt ustawy musimy jeszcze poczekać, ale po poprawkach Senatu widać, że wiele rozwiązań może jeszcze ulec zmianie, co jest szczególnie ważne w kontekście planowania inwestycji.
2. Tzw. lex silos, czyli ułatwienia w budowaniu budynków gospodarczych związanych z produkcją rolną.
Dnia 3 czerwca weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa, ustawy – prawo budowlane oraz ustawy o transporcie kolejowym. Tzw. lex silos znacznie ułatwia budowę jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych do 150 lub 300 m2.
Zmiany wprowadzone do Prawa budowlanego poszerzają katalog obiektów, na budowę których wymagane jest jedynie zgłoszenie, jak również obiektów, do których budowy nie potrzebne jest nawet zgłoszenie do organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Zgodnie z nowo wprowadzonym art. 29 ust. 2 pkt 33 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowa jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy zachowaniu rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m. Aby zgłoszenie budowy takiego obiektu nie było konieczne, obszar jego oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Zatem przy spełnieniu wskazanych warunków można bez żadnych formalności zbudować na nieruchomości jednokondygnacyjny budynek gospodarczy lub wiatę o powierzchni aż 150 m2.
Poszerzono również katalog budynków, których budowa wymaga jedynie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej, bez konieczności uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Do takich obiektów zaliczono jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy od 151 do 300 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m. W tej sytuacji nie będzie konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, jeżeli obszar oddziaływania takiego obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Nie będzie również konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę w przypadku naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 250 m3 i wysokości nie większej niż 15 m.
W uzasadnieniu projektu wskazano, że przyczyną zmian były postulaty i oczekiwania rolników w przezwyciężeniu barier administracyjnych. Zamiarem ustawodawcy było uproszczenie formalności związanych z budową silosów i rolniczych budynków gospodarczych. Niemniej jednak ze zmian wprowadzonych w prawie budowlanym skorzystać mogą nie tylko rolnicy prowadzący działalność rolniczą na szeroką skalą, ale także osoby hobbistycznie uprawiające warzywa. Ustawodawca nie zdecydował się bowiem na zdefiniowanie w Prawie budowlanym działalności rolniczej ani na odniesienie w tym zakresie do definicji wprowadzonych w innych ustawach. Określenie, iż ww. obiekty mają być związane z produkcją rolną jest bardzo szerokie, a z wprowadzonych regulacji mogą korzystać nie tylko rolnicy. Tytułem porównania warto wskazać, iż takie inwestycje jak choćby budowa wolnostojących parterowych budynków gospodarczych czy też parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2 wymagają zgłoszenia (art. 29 ust. 1 pkt 14 i 16 prawa budowlanego). Tutaj natomiast ustawodawca zwalnia od obowiązku uzyskiwania zgłoszenia inwestycje o powierzchni zabudowy do 150 m2.
06.12.2023