Czy wchodząca w życie 5 października 2023 roku nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego doprowadzi do efektywnego i szybszego obrotu nieruchomościami rolnymi na rynku? Jakie będą konsekwencje nowych uprawnień Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”) w zakresie nabywania udziałów i akcji w spółkach kapitałowych?

5 października 2023 roku wchodzi w życie ustawa o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja ta wprowadza zmiany m.in. w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UKUR”), które będą miały istotne znaczenie z perspektywy przygotowania i przeprowadzenia transakcji M&A na rynku polskim. Wprowadzone zmiany odnoszące się do KOWR w zakresie nabywania udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, w istotny sposób poszerzą pole ingerencji KOWR w obrót udziałami i akcjami spółek. Powyższe wiązać się będzie z koniecznością przeprowadzenia dokładnej analizy weryfikującej, czy zakup udziałów nie będzie podlegać prawu pierwokupu przez Skarb Państwa. Z tego powodu, a także dlatego, że redakcja przepisu dotyczącego prawa pierwokupu wzbudza liczne wątpliwości interpretacyjne, po wejściu w życie nowelizacji przeprowadzenie transakcji M&A może stać się jeszcze bardziej czasochłonne i skomplikowane.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany w UKUR, które wpłyną na obrót nieruchomościami rolnymi oraz transakcje M&A:

• wyłączenie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do nieruchomości rolnych w sytuacji, gdy powierzchnia użytków rolnych na danej nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 hektara – przepisy UKUR nie znajdą zastosowania w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Dla ustalenia powierzchni użytków rolnych wiążące są dane z ewidencji gruntów i budynków, który jednak jest wydawany dla działek ewidencyjnych, a nie nieruchomości.;
• rozszerzenie prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce dominującej – Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać będzie prawo pierwokupu udziałów i akcji nie tylko w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, ale również w spółce dominującej (w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 kodeksu spółek handlowych), która posiada udziały bądź akcje w takiej spółce
  (O tej zmianie na łamach Business Inisdera piszą dziś nasi eksperci: dr Joanna Schubel i Michał Boryczka LINK);
• wyłączenie prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce i w spółce dominującej przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, w przypadku zbywania udziałów i akcji w celu ich umorzenia;
• zmiana obowiązków związanych z przekształceniem spółek – dotychczas w sytuacji, gdy do nabycia nieruchomości rolnej dochodzi w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia się spółek prawa handlowego, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa mógł złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości. Po wejściu w życie nowelizacji, uprawnienie KOWR będzie obowiązywało w sytuacji podziału albo łączenia spółek handlowych, natomiast w zakresie przekształcenia – wyłącznie w przypadku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów kodeksu spółek handlowych;
• uchylenie przepisów stanowiących o uprzywilejowaniu fundacji rodzinnych w stosunku do innych osób prawnych w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, tj. przepisów pozwalających fundacji rodzinnej na obrót gruntami rolnymi bez spełnienia wymagań, które są nakładane na podmioty niebędące rolnikami indywidualnymi;
• rozszerzenie kręgu „osób bliskich” o rodziców małżonka, ojczyma oraz macochę – w celu ułatwienia w zakresie pokoleniowego przekazywania w rodzinie gospodarstw rolnych;
• rozszerzenie katalogu przypadków nabycia nieruchomości rolnych, które nie będą podlegały pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego o nabycie na podstawie art. 6 ustawy z dnia 25 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym – z uwagi na szczególne przypadki nabycia wynikające z potrzeby regulacji stanów przeszłych;
• ułatwienie nabycia nieruchomości rolnych przez spółdzielnie produkcji rolnej – nie ma konieczności uzyskiwania zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na zakup nieruchomości rolnej przez spółdzielnie produkcji rolnej;
• wprowadzono kolejny warunek, który trzeba spełnić, by uzyskać zgodę dyrektora KOWR na nabycie nieruchomości rolnej – cena sprzedaży nie może być niższa niż 95% ceny podanej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej (ma to zapobiec sytuacjom, gdy sprzedający oferuje nie rolnikowi znacznie niższą cenę za grunt niż rolnikowi);
• rozszerzenie katalogu przypadków, w których nie stosuje się obowiązków wynikających z nabycia nieruchomości rolnej (tj. gdy nieruchomość rolna jest zbywana lub oddawana w posiadanie parkowi narodowemu na cele ochrony przyrody; czy też w toku postepowania egzekucyjnego lub upadłościowego; gdy została nabyta: od małżonka w trakcie trwania małżeństwa, w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa; w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej; przez zasiedzenie oraz co do której, po jej nabyciu, uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość przeznaczona jest na cele inne niż rolne).
• wprowadzenie terminu ważności zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, czy też jej wcześniejsze zbycie albo oddanie w posiadanie – zgoda będzie od teraz ważna rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.

W uzasadnieniu do nowelizacji wskazano, że jej celem jest doprecyzowanie i usprawnienie realizacji przepisów związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym, tak aby obrót ten był bardziej dynamiczny. Wprowadzone zmiany mają stanowić „odzwierciedlenie doświadczeń w stosowaniu obowiązujących przepisów i ujednolicenie przyjętych tam rozwiązań w celu usprawnienia możliwości ich skuteczniejszego stosowania”.