W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – Czerwiec 2022

27.06.2022

Pozostałe

1. Grupy VAT od stycznia 2023 r.

Ustawodawca zdecydował się na odłożenie terminu wejścia w życie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulujących zasady powoływania i funkcjonowania grupa VAT. Przepisy te zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2023 r., nie zaś – jak wcześniej planowano – od 1 lipca 2022 r.

Zmianie terminu obowiązywania przepisów o grupach VAT towarzyszy ich doprecyzowanie w niektórych obszarach. Nowelizacja określa m.in. że grupa VAT wstępuje w prawa i obowiązki członków grupy VAT w zakresie podatku VAT na okres, w jakim grupa ta posiada status podatnika. Dodane są również dodatkowe obowiązki związanie z prowadzeniem elektronicznej ewidencji czynności dokonywanych pomiędzy członkami grupy, przy czym obowiązki te wchodzą w życie z 1 lipca 2023 r.

Pozostawiono natomiast bez zmian zakładany schemat grupy VAT – wciąż muszą to być podmioty o określonym powiązaniu finansowym, ekonomicznym i organizacyjnym, które zawierają umowę kształtującą ich status jako jednego podmiotu dla celów VAT. Rozliczenia pomiędzy członkami grupy VAT pozostają poza zakresem opodatkowania VAT, zaś wobec podmiotów poza grupy świadczenie usług lub dostawa towarów dokonywane przez członka grupy VAT jest formalnie czynnością realizowaną przez grupę VAT.

Prowadzenie działalności gospodarczej posiadając status grupy VAT może być korzystne dla tych przedsiębiorców, którzy realizują świadczenia na rzecz podmiotów powiązanych lub nabywają takie świadczenia. Wdrożenie schematu rozliczania VAT przez podatnika grupowego może więc być bardziej korzystne niż rozliczenie kwot podatku należnego i naliczonego przez poszczególnych członków grupy. Przed wdrożeniem takiego schematu należy przyjrzeć się szczegółowym zasadom funkcjonowania grup VAT i ocenić wpływ zmiany statusu podatkowego na działalność w danej sytuacji.

2. Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. – umowy rezerwacyjne a VAT

Od 1 lipca 2022 r. wchodzą w życie znowelizowane przepisy ustawy regulującej kwestie ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, powszechnie zwana ustawą Deweloperską. Warto zwrócić uwagę na nowe rozwiązania ustawy Deweloperskiej w zakresie umów rezerwacyjnych. Dotychczas charakter takich umów nie był określony szczegółowymi przepisami prawa, zaś od 1 lipca ulegnie to zmianie. Umowa rezerwacyjna będzie miała formę pisemną pod rygorem nieważności, na czas określony, z określonymi zobowiązaniami stron. Wysokość opłaty rezerwacyjnej będzie ograniczona do maksymalnie 1% ceny lokalu lub domu oraz doprecyzowane zostaną okoliczności, na podstawie których opłata podlega zwrotowi (w tym w podwójnej wysokości).

Warto więc zastanowić się jakie skutki podatkowe wywołują obowiązki przewidziane w zakresie zawierania i rozliczania umów rezerwacyjnych. Dotychczasowa praktyka organów podatkowych przyjmowała bowiem z reguły pogląd, że wpłata opłaty rezerwacyjnej nie podlega opodatkowaniu VAT (np. interpretacja indywidualna z dnia 4 lutego 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.720.2019.2.KOM). Dyrektor KIS uznawał bowiem, że opłata rezerwacyjna ma charakter kaucji.

Czy taki sam pogląd będzie przedstawiał w stosunku do opłat, które – jak wskazuje ustawa Deweloperska – związane są ze zobowiązaniem dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego? Można tu mieć wątpliwości, bowiem praktyka organów podatkowych ma tendencję do uznawania opłat wnoszonych w związku ze zobowiązaniem drugiej strony za wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług. Warto więc przyjrzeć się rozpoznawanym dotychczas skutkom podatkowym zawieranych umów rezerwacyjnych i zastanowić się jaki wpływ na nie będzie miała nowa ustawa Deweloperska. W szczególności należy mieć na uwadze, że podsiadane interpretacje indywidualne mogą utracić swą moc ochronną w tym względzie, co może przekładać się na poziom ryzyka podatkowego.

3. Odliczenie VAT gdy budynek jest przeznaczony do sprzedaży mieszanej

W jaki sposób należy określić zasady odliczenia podatku naliczonego w sytuacji przeznaczenia budynku na różne cele? Obowiązująca przez wiele lat praktyka organów podatkowych uległa zmianie. Wcześniej akceptowane było przypisanie kwot podatku naliczonego kluczem powierzchniowym do określonych lokali przeznaczonych na cele sprzedaży zwolnionej z VAT (np. najem na cele mieszkaniowe) oraz lokali przeznaczonych na cele sprzedaży opodatkowanej. Aktualna linia orzecznicza uznaje zaś ten model odliczania naliczonego VAT za nieuzasadniony. Jego stosowanie może więc powodować ryzyko podatkowe.

W wyroku z dnia 25 stycznia 2022 r. (sygn. I FSK 998/18) Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną podatnika, który twierdził, że ma prawo do bezpośredniego przyporządkowania kwot podatku naliczonego do charakteru części wznoszonego budynku. Ponad 2/3 powierzchni budynku było przeznaczone do sprzedaży opodatkowanej stawką VAT, zaś 1/3, do świadczenia usług zwolnionych z VAT. Podatnik argumentował więc, że taką proporcję odliczenia ma prawo zastosować w związku z nabywanymi usługami budowlanymi. Poglądu tego nie zaakceptował ani Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który wydał negatywną interpretację, ani sądy administracyjne obu instancji. Ich stanowisko opierało się bowiem na twierdzeniu, że ustawa o VAT nie przewiduje innych schematów obliczania proporcji odliczenia VAT, aniżeli proporcja oparta na obrocie, zgodnie z art. 90 ust. 2 i 3 ustawy o VAT.

W praktyce oznacza to, że uwzględnienie w planowanej inwestycji zróżnicowanego przeznaczenia lokali, co jest typowe np. w projektach PRS, może mieć istotne skutki podatkowe. Nawet pojedynczy lokal przeznaczony na cele świadczenia usług zwolnionych z VAT (lub na cele działalności mieszanej) może mieć bowiem wpływ na strukturę odliczenia naliczonego VAT w ramach danej inwestycji. Potwierdza to również wyrok NSA z dnia 22 października 2021 r. sygn. I FSK 996/18. Sąd uznał, że nawet przeznaczenie jednego lokalu na cele inne, niż sprzedaż wyłącznie opodatkowana oznacza, że cały budynek jest uznany za przeznaczony do celów zarówno sprzedaży opodatkowanej, jak i zwolnionej.

19.01.2024

Obligatoryjny KSeF nie wejdzie 1 lipca

Czytaj

06.12.2023

Doradzaliśmy w transakcji sprzedaży 100% udziałów w spółkach Grupy Auto Wimar na rzecz Grupy Cichy-Zasada

Czytaj

06.12.2023

Paweł Tomczykowski o fundacji rodzinnej: relacje z wydarzeń

Czytaj

01.12.2023

Paweł Tomczykowski o fundacji rodzinnej

Czytaj