Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – sierpień 2023
24.08.2023
Ułatwienia dla budowy garaży i parkingów
Decyzją Rady Ministrów zostało przyjęte rozporządzenie zmieniające w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Propozycję nowelizacji rozporządzenia przedstawił minister ds. klimatu i środowiska.
Nowe regulacje mają na celu redukcję nieuzasadnionego obciążenia administracyjnego w kontekście oceny wpływu na środowisko oraz ułatwienie procesów inwestycyjnych związanych z wymogami związanymi z decyzjami środowiskowymi dla parkingów i garaży o powierzchni przekraczającej 0,5 ha.
Do tej pory, wiele projektów mieszkaniowych, szczególnie te związane z budową garaży i parkingów, musiało spełniać rygorystyczne wymogi decyzji środowiskowej. W Polsce próg ten był już ustalony na poziomie 0,5 ha, co w rezultacie prowadziło do obciążenia wielu inwestycji deweloperskich nadmierną biurokracją – włącznie z koniecznością uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
Ministerstwo Klimatu i Środowiska zdecydowało się na podniesienie progu do 1 ha, co jest zgodne z praktykami innych krajów europejskich. Powyżej tej wartości konieczne będzie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Ta zmiana przyniesie znaczne przyspieszenie dla wielu inwestycji w dużych miastach, a może skrócić nawet o rok procesy realizacji inwestycji.
Zmiany te dotyczą wszystkich rodzajów procedur planistycznych, w tym również Warunków Zabudowy i Specustawy Mieszkaniowej. Aktualne przepisy dotyczące małych garaży i parkingów są bardziej rygorystyczne niż dla budynków przemysłowych. To istotne przyspieszenie bezpośrednio wpłynie na tysiące deweloperskich projektów, które przechodzą przez proces procedowania każdego roku. Zmiany te mają również pozytywne skutki dla inwestycji związanych z farmami fotowoltaicznymi. Obecnie obowiązujące przepisy wymagają uzyskania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, gdy powierzchnia dla tego typu inwestycji przekracza 1 ha. Próg został zwiększony do 2 ha. W obszarach chronionych przyrody te progi będą niższe.
Nowe przepisy wejdą w życie 14 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw.
Budowa bez pozwolenia
Dnia 18 sierpnia Sejm uchwalił ustawę o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego. Wraz z tą nową ustawą wprowadzono modyfikacje związane z regulacjami budowlanymi.
Na mocy tych zmian, otwiera się możliwość wznoszenia samodzielnych domów jednorodzinnych o dowolnych rozmiarach bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Przepisy te, które prawdopodobnie wejdą w życie jeszcze w obecnym roku, oczekują na aprobatę Senatu i Prezydenta RP. Przy okazji warto przypomnieć, że od 2022 roku można wznosić domy o powierzchni do 70 m² bez wymogu uzyskania pozwolenia.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło, że w efekcie tych zmian nie będzie konieczności uzyskania pozwolenia na budowę dla domów przekraczających 70 m², a także schronów przydomowych o powierzchni do 35 m² oraz przydomowych ukryć tymczasowych wraz z odpowiednimi instalacjami i przyłączami do ich użytkowania. Nie będzie wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę dla wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni przekraczającej 70 m², pod warunkiem, że obszar oddziaływania budynku w całości mieści się na działce lub działkach, na których dom został zaprojektowany. Te domy muszą być wznoszone w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie z zamiarem sprzedaży lub wynajmu.
Wciąż obowiązuje konieczność ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. W przypadku obszarów pozbawionych planu zagospodarowania przestrzennego, inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy przed rozpoczęciem prac budowlanych, oczekując na nią do 21 dni.
Po uzyskaniu takiej decyzji, inwestor składa projekt odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, jednocześnie informując o planowanym terminie rozpoczęcia prac. Cała dokumentacja może być przekazywana drogą elektroniczną, a urzędnicy nie mają prawa odrzucić zgłoszenia na budowę, jeżeli dostarczone dokumenty są kompletne. Po złożeniu zgłoszenia, nie jest wymagane oczekiwanie na kolejne zezwolenia urzędu – prace budowlane mogą być od razu rozpoczęte.
Nowe przepisy nie tylko ułatwią proces wznoszenia domów jednorodzinnych, ale także rozszerzają zakres obiektów, które mogą być budowane bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Warto również zaznaczyć, że ulegnie zmianie lista obiektów i prac, które nie wymagają pozwolenia na budowę, lecz konieczne będzie ich zgłoszenie.
06.12.2023