Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – marzec 2021

1. Nowa ustawa deweloperska 23 lutego 2021r. została przekazana do Sejmu.

16 lutego 2021r. Rada Ministrów przyjęła przedłożony przez prezesa UOKIK projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który przewiduje nowe obowiązki deweloperów, mające na celu zabezpieczenie interesów nabywców. 23 lutego projekt został przekazany do Sejmu RP.

Zgodnie z założeniami projektu, powołany zostanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego celem będzie zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkanie, w tym eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Komentarz: W ocenie Prezesa UOKIK oraz Rady Ministrów, obecny system ochrony środków wpłacanych przez nabywców mieszkań nie zapewnia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa, zwłaszcza w przypadku upadłości dewelopera. Negatywnie oceniane są przede wszystkim otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze stosowane w znacznej większości przez deweloperów jako jedyny środek zabezpieczenia wpłat nabywców mieszkań.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będą zasilały składki płacone przez deweloperów od wpłat dokonywanych przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP). Projekt ustawy przewiduje maksymalną wysokość tej składki, wskazując, że w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 proc., natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego – 0,2 proc. Obowiązująca wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co ma zapewnić jej elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe. Składki wpłacane na DFG nie będą zwracane.

Komentarz: Wprowadzenie DFG spowoduje, że deweloperzy będą przerzucać jego koszty na nabywców mieszkań co bezwzględnie wpłynie na wzrost ich cen.

Co również istotne projekt przewiduje:

prawo nabywcy mieszkania do odmowy dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu;
doprecyzowanie procedury odbioru lokalu wraz z uregulowaniem sankcji za nieusunięcie przez dewelopera wady lokalu w wyznaczonym przez konsumenta terminie;
prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku ogłoszenia upadłości banku prowadzącego MRP;
zwiększenie uprawnień kontrolnych banku oraz zaostrzenie zasad dokonywania wypłat z MRP na rzecz dewelopera;
uregulowanie zasad, trybu zawierania i treści umowy rezerwacyjnej;
Komentarz: Projekt przewiduje rewolucyjne zmiany, które będą miały duży wpływ na działalność deweloperów w Polsce a co więcej również na wzrost cen mieszkań.

2. Cyfryzacja postępowania budowlanego – od 1 lipca 2021r. wniosek o pozwolenie na budowę złożymy online.

Złożenie online pozwolenia na budowę ma być możliwe począwszy od 1 lipca 2021r. Ponadto za pośrednictwem portalu https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/ już od lutego możliwe jest składanie online szeregu innych wniosków i zgłoszeń wykorzystywanych w procesie inwestycyjnym tj. wniosek o legalizację, zgłoszenie robót budowlanych, wniosek o pozwolenie na rozbiórkę, zgłoszenie rozbiórki, wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością i inne.

Komentarz: Powyższe w sposób bezwzględny przyspieszy i uprości postępowanie z powyższych wniosków i zgłoszeń co przełoży się na przyspieszenie całego procesu inwestycyjnego, które to zmiany ocenić należy bardzo korzystnie, zwłaszcza w czasie utrzymującej się epidemii koronawirusa.

3. 5 marca 2021r. weszły w życie nowe przepisy dot. społecznych inicjatyw mieszkaniowych, których celem jest zwiększenie dostępności tanich mieszkań.

Od 5 marca obowiązują niektóre przepisy ustawy z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Ustawa ta wprowadza wiele zmian w 24 aktach prawnych, w szczególności tych, które regulują kwestie mieszkalnictwa społecznego, w tym komunalnego.

Zmiany przewidują m. in. przyznawanie dofinansowania z programu Budownictwa Socjalnego i Komunalnego (BSK) na remont bezużytecznych z uwagi na zły stan techniczny lokali, które to remonty mają zlikwidować pustostany, znajdujące się w posiadaniu gminy.

Zmiany dotyczą również zasady wsparcia przez BGK niektórych przedsięwzięć mających na celu budowę mieszkań. Dotychczasowe towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) zostały zastąpione społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi (SIM), realizowanymi przez samorządy ze wsparciem z Funduszu Dopłat. W założeniu zmiany mają służyć tym, których nie stać na kredyt. W inwestycji mieszkaniowej w ramach SIM samorządy mogą korzystać z potencjału Krajowego Zasobu Nieruchomości, a także z preferencyjnego kredytu udzielanego z programu społecznego budownictwa czynszowego przez BGK, który będzie spłacany przez SIM z wpływów z płatności czynszu.

Co istotne, w przypadku SIM wprowadzono możliwość wykupu przez lokatorów przy odpowiednio wysokim wkładzie partycypacyjnym prawa własności mieszkania. Zawarcie z lokatorem umowy najmu z dojściem do własności będzie możliwe po spłaceniu przez SIM kredytu inwestycyjnego.

Komentarz: Nowe przepisy są reakcją na wysokie i nadal rosnące ceny mieszkań, ograniczoną ilość gruntów nadających się pod inwestycje mieszkaniowe jak i ogromne zapotrzebowanie na nowe mieszkania. Regulacje mają na celu rozwiązanie powyższych problemów oraz zwiększenie dostępności tanich mieszkań, w tym zapewnienie dostępu do komunalnych mieszkań na wynajem. Czy cele te zostaną osiągnięte zależeć będzie od tego czy gminy będą korzystały z nowych możliwości jak i od wolumenu projektów realizowanych z wykorzystaniem nowych środków.

4. Przesłanka zabudowy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi wymagana dla przekształcenia prawa użytkowania wieczystego powinna być ustalana w oparciu o faktyczne wykorzystanie nieruchomości, zgodnie z przeznaczeniem a nie w oparciu o zapisy ewidencji gruntów i budynków.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 września 2020 r., w sprawie o sygn. akt: I OSK 181/20, wskazał, że wymagana dla przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przesłanka zabudowy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne oznacza, że przekształcenie następuje również w przypadku, gdy budynki te będą wykorzystywane, zgodnie z przeznaczeniem, w części na cele inne niż mieszkalne. Mogą to być zatem także budynki, w których występuje funkcja handlowo-usługowa. Decydujące znaczenie będzie miała liczba lokali mieszkalnych w budynku, która musi być przeważająca.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego weryfikacja funkcji budynku określonej w ewidencji gruntów jako handlowo-usługowa, dokonana wyłącznie w oparciu o wypis z ewidencji gruntów i budynków nie jest prawidłowa. Stworzona na potrzeby ustawy przekształceniowej definicja „gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe” nie wyklucza pełnienia przez posadowiony na nim budynek jednocześnie dwóch funkcji – mieszkalnej i usługowej czy handlowej. Istotna jest tu wyłącznie faktyczna liczba poszczególnych rodzajów lokali. Treść wpisu w wypisie z ewidencji gruntów i budynków nie ma charakteru wiążącego i nie przesądza o klasyfikacji budynku na potrzeby ustawy przekształceniowej.

Komentarz: Powyższe orzeczenie ma duże znaczenie i wymiar praktyczny przy ocenie czy na gruncie ustawy przekształceniowej doszło do przekształcenia użytkowania we własność czy nie, przede wszystkim wskazując, że treść wpisu w wypisie z ewidencji gruntów i budynków nie ma charakteru wiążącego i nie przesądza o klasyfikacji budynku na potrzeby ustawy przekształceniowej, która to wątpliwość wielokrotnie stała na przeszkodzie przy stwierdzaniu przekształcenia przez właściwe organy.