Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – lipiec 2023
25.07.2023
Reforma planowania przestrzennego – ustawa podpisana przez Prezydenta
24 lipca 2023 roku Prezydent podpisał ustawę z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Był to rządowy projekt ustawy, której proces legislacyjny trwał od marca bieżącego roku. Ustawa liczy 120 stron i obejmuje zmiany prawie 50 różnych ustaw. W poprzednim newsletterze opisywaliśmy zmiany do projektu ustawy, jakie zostały zaproponowane przez Senat. Sejm po ponownej analizie ustawy, odrzucił większość poprawek Senatu. Poniżej przedstawione zostały ostateczne wersje tych rozwiązań prawnych, które budziły największe kontrowersje w toku procesu legislacyjnego.
Czas na uchwalenie planu ogólnego i ograniczenia w wydawaniu decyzji WZ
Przypomnieć należy, iż jedną z najważniejszych wprowadzanych zmian jest plan ogólny gminy, który zastąpi dotychczasowe gminne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W ustawie założono, że gminy wprowadzą plan ogólny do 1 stycznia 2026 roku, bowiem od tego dnia uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko pod warunkiem wprowadzenia w gminie planu ogólnego. W odpowiedzi na podnoszone krytyczne głosy, że jest to zbyt krótki okres na uchwalenie planu ogólnego, Senat zaproponował wydłużenie tego okresu do 1 stycznia 2029 roku. Niemniej jednak Sejm nie przyjął tej poprawki i ostatecznie w ustawie nie zdecydowano się na wydłużenie tego okresu. Ma to o tyle istotne znaczenie, że brak uchwalenia planu ogólnego i jego wejścia w życie w danej gminie pozbawi potencjalnych inwestorów możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od tej daty tj. od dnia 1 stycznia 2026 roku. Zatem, w przypadku braku uchwalenia przez gminę planu ogólnego, warto pamiętać, iż uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko i wyłącznie na wniosek złożony do dnia 31 grudnia 2025 roku. Jeżeli planowane są jakiekolwiek inwestycje na gruncie, na którym nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warto najpóźniej do dnia 31 grudnia 2025 roku wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż później będzie to możliwe dopiero po uchwaleniu planu ogólnego. Warto tutaj również podkreślić, że gminy nie są zobowiązane do uchwalenia planu ogólnego w określonym terminie. Zatem bardzo prawdopodobne jest, że będą gminy, w których od 1 stycznia 2026 roku nie będzie można przez jakiś okres uzyskać decyzji o warunkach zabudowy i nie wiadomo, jak długo ten stan potrwa.
Obszar uzupełnienia zabudowy jako fakultatywny element planu ogólnego
Sejm odrzucił również zgłoszoną przez Senat poprawkę dotyczącą konieczności ustanawiania w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy. Przypomnieć należy, iż po reformie planowania przestrzennego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwe będzie zrealizowanie inwestycji budowlanej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie wtedy, gdy według planu ogólnego będzie to teren obszaru uzupełnienia zabudowy (zasada ta nie dotyczy okresu przejściowego trwającego do 31 grudnia 2025 roku). Senat proponował, żeby wyznaczenie tego obszaru w planie ogólnym było obowiązkowe. Niestety odrzucono tą poprawkę i w ostatecznym brzmieniu ustawy przyjęto, iż wyznaczenie tego obszaru w planie ogólnym nie będzie konieczne. To z kolei oznacza, że już na etapie powstawania planu ogólnego, właściciele niektórych nieruchomości mogą być pozbawieni możliwości zabudowy swojej działki w przyszłości, bowiem wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko wtedy, jeżeli dana nieruchomość będzie położona na obszarze uzupełnienia zabudowy. W przypadku niewyznaczenia takiego obszaru w planie ogólnym, organ nie będzie mógł wydać decyzji o warunkach zabudowy.
Terminowe i bezterminowe decyzje WZ
Sejm odrzucił poprawki Senatu dotyczące skrócenia okresu ważności decyzji o warunkach zabudowy i stosowania nowych przepisów do decyzji, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie ustawy. W ustawie postanowiono, że decyzje o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie ustawy, będą bezterminowe, tak jak w obecnym stanie prawnym. Wszystkie inne decyzje będą ważne tylko 5 lat, po upływie których wygasną. Dotyczy to zarówno tych decyzji wydanych po wejściu w życie ustawy, jak i tych, które co prawda zostały wydane przed dniem wejścia w życie ustawy, ale nie zdążyły się przed tym dniem uprawomocnić. Decyzjami prawomocnymi są takie decyzje ostateczne, których nie można zaskarżyć do sądu. Zatem najczęściej będzie w tym przypadku chodziło o decyzje, w stosunku do których upłynął termin do zaskarżenia do sądu.
Pozostałe uwagi
Wbrew poprawkom Senatu, zrezygnowano w ustawie z usunięcia art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówi o sposobie kształtowania wykonywania prawa własności. Przepis ten stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Zrezygnowano z ustanowienia przestrzeni jako dobra wspólnego podlegającego ochronie prawnej.
Zrezygnowano również z wymogu zgodności zintegrowanego planu inwestycyjnego z planem ogólnym gminy. Zintegrowany plan inwestycyjny to szczególna forma planu miejscowego uchwalana na wniosek inwestora. Wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie się wiązać z utratą mocy obowiązującej planu miejscowego w zakresie tego terenu. W związku z brakiem wymogu zgodności zintegrowanego planu inwestycyjnego z planem ogólnym, zintegrowany plan inwestycyjny będzie stwarzał niejako możliwość i szansę na ominięcie postanowień planu ogólnego.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych przepisów, dla których ustawa przewiduje dłuższy termin vacatio legis. Ustawa powinna się ukazać w Dzienniku Ustaw w najbliższych dniach.
06.12.2023