Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – Lipiec 2022
26.07.2022
1. Banki będą zwracać wszystkie dodatkowe opłaty poniesione w czasie oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej.
22 lipca 2022 r. Sejm jednogłośnie przyjął ustawę o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, zgodnie z którym dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, ponoszony przez konsumenta do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, podlega zwrotowi konsumentowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej, na warunkach określonych umową o kredyt hipoteczny.
Jak wskazuje autor projektu, Minister Sprawiedliwości, dodatkowe opłaty dla banków przy zaciąganiu kredytu hipotecznego mają charakter nadzwyczajnego „ubezpieczenia” ryzyka kredytowego. Tymczasem w praktyce niemal w każdym przypadku wpis hipoteki jest dokonywany zgodnie z wnioskiem. A więc zakładanego przez banki ryzyka praktycznie nie ma. Skoro zatem ryzyko uzasadniające dodatkowe koszty nie istnieje, nadzwyczajna opłata powinna być swoistą kaucją.
Projekt ustawy trafił pod obrady Senatu ma wejść w życie w terminie 30 dni od ogłoszenia. Co jednak istotne, znajdzie on zastosowanie wyłącznie do umów o kredyt hipoteczny zawartych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
Jednocześnie Ministerstwo Sprawiedliwości podjęło działania, które skrócą oczekiwanie na wpis do księgi wieczystej. Będzie to możliwe m.in. dzięki powierzeniu notariuszom takich wpisów jak wyodrębnienie nowej nieruchomości lokalowej i wpis hipoteki. To rozwiązanie pozwoli na szybsze załatwienie sprawy, a sądy odciąży od nadmiaru postępowań. Będzie dobrowolne. Każdy zainteresowany albo – jak dotychczas – za pośrednictwem notariusza złoży do sądu wniosek o wpis do księgi wieczystej, albo – korzystając z nowej możliwości – wystąpi do notariusza, aby ten dokonał wpisu. Wpis sporządzony przez notariusza będzie tożsamy w skutkach z wpisem dokonanym przez referendarza sądowego.
2. Od 1 lipca 2022 r. deweloperzy muszą odnaleźć się w realiach Nowej Ustawy Deweloperskiej.
1 lipca 2022 r. weszła w życie Nowa Ustawa Deweloperska (NUD), której głównym celem jest wzrost ochrony nabywców mieszkań. NUD przewiduje wiele zmian, z którymi zmierzyć się będą musieli deweloperzy rozpoczynający sprzedaż po 1 lipca 2022 r. Co istotne NUD nakłada nowe obowiązki nie tylko na deweloperów ale również na innych przedsiębiorców, którzy będą po raz pierwszy rozporządzać mieszkaniem na rynku pierwotnym na rzecz konsumenta.
Ochrona nabywców bezspornie zwiększy się, ale nieproporcjonalnie wysokim kosztem i wysiłkiem jaki będą musieli ponieść deweloperzy na wdrożenie zmian a finalnie również sami nabywcy mieszkań, płacąc wyższe ceny mieszkań. Jednym z najistotniejszych nowych obowiązków deweloperów będzie przede wszystkim odprowadzanie składek do deweloperskiego funduszu gwarancyjnego (DFG) od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Banki prowadzące mieszkaniowe rachunki powiernicze uzyskały nowe uprawnienia kontrolne umożliwiające wstrzymywanie deweloperom wypłaty środków zgromadzonych na tych rachunkach. Rachunki powiernicze będą prowadzone przez dłuższy czas a wypłata ostatniej transzy na rzecz dewelopera będzie możliwa dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na nabywcę. Deweloperzy muszą uwzględniać zatem te kwestię w planach finansowania inwestycji.
Nowa ustawa deweloperska przewiduje również spore zmiany w zakresie zasad sporządzania prospektów informacyjnych. Deweloper zobowiązany jest do posiadania gotowego i kompletnego prospektu informacyjnego o treści zgodnej z wymogami nowej ustawy już w momencie rozpoczęcia sprzedaży. Ponadto, w prospekcie informacyjnym znaleźć ma się informacja o obiektach położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia, wynikające np. z funkcji terenu, stref ochronnych czy uciążliwości. Zatem trudną rolą deweloperów jest tak dokładne analizowanie terenów sąsiednich dla inwestycji, aby prawidłowo i możliwie obiektywnie zidentyfikować wspomniane uciążliwości. Jeżeli po rozpoczęciu sprzedaży, w sąsiedztwie inwestycji pojawi się nowy obiekt, który generuje uciążliwości, konieczna będzie zmiana prospektu informacyjnego i poinformowanie o tym fakcie nabywców. W konsekwencji, kluczowe będzie dla deweloperów wdrożenie odpowiedniego systemu regularnej i jednolitej aktualizacji prospektu, zawiadamiania o zmianach nabywców i wprowadzania zmian w zawartych umowach.
Co istotne, jeżeli w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczęto sprzedaż i zawarto co najmniej jedną umowę deweloperska przed 1 lipca 2022r. w okresie do 1 lipca 2024r. znajdzie zastosowanie stara Ustawa Deweloperska. Po 1 lipca 2024r. do wszystkich inwestycji deweloperskich znajdować będzie zastosowania już NUD.
3. Pierwsze wysokości składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
1 lipca 2022r. weszło w życie Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii określające pierwszą wysokość składek jakie deweloperzy są zobowiązani odprowadzać od każdej wpłaty dokonywanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy przez nabywców mieszkań na gruncie Nowej Ustawy Deweloperskiej, obowiązującej od 1 lipca 2022r.
Zgodnie z tym rozporządzeniem, wysokość składki w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych wynosi aktualnie 0,45 % a w przypadku zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych wynosi 0,1 %. Jest to zatem wysokość, która przyjęta została przez właściwego Ministra w projekcie rozporządzenia. Minister nie uwzględnił wniosków i uwag środowiska deweloperów, wskazujące, że stawki te są zbyt wysokie i powinny być obniżone.
Co istotne składka jest bezzwrotna, co znaczy, że w przypadku gdy nabywca lub deweloper odstąpią od umowy i w stosunku do tego samego mieszkania zawierana jest kolejna umowa i wpłacane są kolejne środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper od tego samego mieszkania musi po raz kolejny wpłacić składki na DFG.
Biorąc pod uwagę aktualnie bardzo wymagającą sytuację polityczną i gospodarczą, uderzającą w szczególności w branże budowlaną, nie można wykluczyć podwyższania tych stawek w przyszłości przez właściwego Ministra, który w ten sposób będzie reagował na zmieniające się warunki gospodarcze w branży deweloperskiej.
06.12.2023