Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – grudzień 2022

1. Wstrzymanie wykonania decyzji środowiskowej

W toku realizacji inwestycji, która może mieć wpływ na środowisko lub zdrowie ludzi wymagane jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Decyzja ta wydawana jest dla przedsięwzięć wskazanych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko i jest wydawana po przeprowadzaniu przez organ oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Uzyskanie tzw. decyzji środowiskowej to jeden z możliwych etapów poprzedzających bądź wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji pozwolenia na budowę.

Dotychczas przeważało stanowisko, zgodnie z którym wstrzymanie wykonania decyzji środowiskowej nie jest możliwe. Obecnie obowiązuje art. 86f ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, który to przepis wprost odsyła do ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wspomniane regulacje umożliwiają sądowi wstrzymanie wykonania decyzji środowiskowej w całości lub w części, gdy zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków rozumianych jako następstwa wynikające z podjęcia realizacji przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, dla którego wydano zaskarżoną decyzję.

Zasadniczo, w przypadku gdy sąd wstrzyma wykonanie decyzji środowiskowej organ, który ją wydał, informuje o wstrzymaniu jej wykonania m.in. organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę.  Z kolei organ, który otrzymał taką informację jest zobowiązany do zawieszenia prowadzonego przez siebie postępowania w całości albo w części (oczywiście dotyczy to przedsięwzięć, w których wymagane jest uzyskanie decyzji środowiskowej).

Powyższe dotyczy postępowań w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, które nie zostały zakończone. Ustawodawca nie wprowadził żadnych zasad dla inwestycji, które mają już pozwolenie na budowę, a ich realizacja pozostaje w toku.

Na chwilę obecną nie ma jeszcze orzecznictwa, które przesądziłoby w którą stronę będą interpretowane powyższe regulacje. Wskazuje się jednak, że intencją ustawodawcy nie było ograniczenie skutków wstrzymania wykonania decyzji środowiskowej tylko do będących w toku postępowań w sprawie pozwoleń na budowę, a ogólnie uniemożliwienie realizacji inwestycji do czasu zakończenia postępowania sądowego.

2. Kolejne projektowane zmiany prawa budowlanego

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad kolejną zmianą prawa budowlanego. Projektowane zmiany dotyczą m.in. art. 35 ustawy prawo budowlane. Przepis ten określa, w jakim zakresie starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) weryfikuje projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany. Obecnie projekt zagospodarowania działki oceniany jest z punktu widzenia zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zapisami decyzji o warunkach zabudowy, wymogami ochrony środowiska, uchwałą o lokalizacji z inwestycją mieszkaniową, ale także z innymi przepisami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi, które m.in. określają minimalne odległości budynków od granicy działki. W obecnym stanie prawnym starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) w toku procedury zmierzającej do wydania decyzji pozwolenia na budowę ma obowiązek sprawdzić, czy zachowane są minimalne odległości budynków od granicy działki, określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W przypadku gdy proponowana zmiana prawa budowlanego wejdzie w życie, starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) nie będzie musiał weryfikować powyższego.

Z jednej strony w założeniu zmiany te mają odciążyć organy administracji architektoniczno-budowlanej i usprawnić ich działanie, a tym samym skrócić czas oczekiwania na wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Obowiązek bowiem sporządzenia projektu budowlanego zgodnie z zasadami wiedzy i przepisami prawa spoczywa na projektancie i to on  powinien ponosić odpowiedzialność za przyjęte rozwiązania projektowe, a nie organ administracji publicznej. Z drugiej jednak strony powyższych rozwiązań obawiają się architekci i inżynierowie, z tego względu, że nowelizacja de facto przenosi dużą odpowiedzialność na projektantów, kierowników budowy i inspektorów nadzoru inwestorskiego oraz rzeczoznawców.

Dodatkowo należy wskazać, że w konsekwencji powyższego zwiększy się także ryzyko po stronie inwestora. Skoro bowiem inwestor uzyskał decyzje o pozwoleniu na budowę, to wydaje się, że jego projekt jest zgodny z warunkami technicznymi. Jeżeli natomiast organ architektoniczno-budowlany przestanie być odpowiedzialny za takie sprawdzenie oznacza to, że ta weryfikacja przez organ zostanie przesunięta dopiero na etap budowy, w ramach ewentualnego postępowania nadzoru budowlanego. W przypadku stwierdzenia ewentualnych nieprawidłowości nadzór ma uprawienia do wstrzymania budowy, nałożenia na inwestora obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, a nawet do orzeczenia nakazu rozbiórki.

3. Zaskarżenie decyzji o pozwoleniu na budowę a wstrzymanie budowy

Uzyskanie przez inwestora decyzji pozwolenia na budowę umożliwia realizację inwestycji. Jednak nawet decyzja ostateczna może zostać wzruszona m.in. w postępowaniu w sprawie stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę. Postępowanie to zostaje wszczęte na żądanie strony lub z urzędu.

Co istotne samo wszczęcie postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji pozwolenia na budowę nie wpływa na możliwość realizacji inwestycji. Dopiero ostateczna decyzja stwierdzająca nieważność jest równoznaczna z wstrzymaniem robót budowlanych. W takiej sytuacji rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wyjątek przewidują przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, które umożliwiają organowi właściwemu w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji kompetencje do wstrzymania z urzędu lub na żądanie strony wykonania takiej decyzji, jeżeli zachodzi prawdopodobieństwo, że jest ona dotknięta jedną z wad uzasadniających stwierdzenie nieważności.

Nowelizacja prawa budowlanego z dnia 13 lutego 2020 r. wprowadziła do ustawy regulacje, zgodnie z którą w przypadku jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę upłynęło 5 lat – po upływie tego terminu nie będzie możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Od początku wejścia w życie tej regulacji pojawiały się wątpliwości, czy zasada wprowadzona tym przepisem odnosi się do wszystkich pozwoleń na budowę czy tylko do tych, które zostały wydane po wejściu w życie tej regulacji. Wątpliwości te wydaje się rozwiewać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 stycznia 2022 r. (VII SA/Wa 2074/21), zgodnie z którym w ocenie Sądu art. 37b Prawa budowlanego ma niewątpliwie zastosowanie do decyzji budowlanych wydanych po 19 września 2020 r. (wejście w życie ww. nowelizacji). Ma jednak również zastosowanie do decyzji tego rodzaju wydanych przed wejściem w życie ustawy zmieniającej i to zarówno wówczas, gdy względem nich nie toczy się jeszcze postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności, jak również gdy postępowanie takie zostało wszczęte przed 19 września 2020 r.