Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – kwiecień 2020

01.04.2020

Media

1. Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu (dzierżawy lub innych podobnych) w Centrach Handlowych.

W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu. W konsekwencji najemcy nie będą zobowiązani w powyższym okresie do regulowania na rzecz wynajmującego jakichkolwiek świadczeń przewidzianych w umowie najmu, w tym zarówno czynszu, opłat eksploatacyjnych jak i ewentualnych kar umownych. Powyższe ma odpowiednie zastosowanie do umów dzierżawy lub innych podobnych umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Powyższe nie uchybia zastosowaniu przepisów kodeksu cywilnego, które zostały określone jako przepisy regulujące stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarcze. Zwrot ten nie jest jednoznaczny, nie mniej jak należy wnioskować chodzi tu w szczególności o zachowanie prawa stron do wystąpienia do sądu z roszczeniem w trybie art. 357k.c., który po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, może oznaczyć inny sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

2. Przedłużenie umowy najmu (dzierżawy lub innej podobnej umowy) po ustaniu zakazu handlu w Centrach Handlowych.

Uprawniony do używania powierzchni handlowej na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy (uprawniony), w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności ww. obiektach, przedłużony o sześć miesięcy. Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. W braku złożenia takiego oświadczenia w ww. terminie, postanowienia dot. wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron, przestają wiązać wynajmującego, tj. jak należy wnioskować mimo pewnej nieprecyzyjności tego zapisu, który może powodować wątpliwości interpretacyjne, konieczne będzie uregulowanie wzajemnych należności stron wynikających z zawartej umowy najmu (dzierżawy, innej podobnej) za okres zakazu prowadzenia działalności w Centrum Handlowym. Powyższe nie uchybia zastosowaniu przepisów kodeksu cywilnego, które zostały określone jako przepisy regulujące stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarcze. Zwrot ten nie jest jednoznaczny nie mniej jak należy wnioskować chodzi tu w szczególności o zachowanie prawa stron do wystąpienia do sądu z roszczeniem w trybie art. 357k.c., który po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, może oznaczyć inny sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

3. Przedłużenie umowy najmu lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego nie tylko w Centrach Handlowych.

Tarcza antykryzysowa wprowadziła możliwość przedłużenia umowy najmu lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego na warunkach dotychczasowych do 30.06.2020r. Powyższe dotyczy umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy – tarczy antykryzysowej, których okres obowiązywania upływa przed 30.06.2020r. Przedłużenie następuje na podstawie oświadczenia woli złożonego przez na najemcę, najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy. Powyższe przepisy dot. przedłużenia umowy najmu, nie znajdują zastosowania :

  • do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu, poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy tarczy antykryzysowej albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub
  • jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
  • jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
  • do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

4. Ograniczenie możliwości wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu w okresie do 30.06.2020r. we wszystkich nieruchomościach.

Zgodnie z tarczą antykryzysową, do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Ograniczenie to nie dotyczy:

  • najemcy lokalu mieszkalnego jeżeli najemca:

– pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

– wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

– używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

– jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

  • najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

-z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub

– koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

5. Możliwość wydłużenia okresu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wypowiedzenia wysokości czynszu w tych umowach do 30.06.2020r.

W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy tarczy antykryzysowej, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy, które powinno być złożone najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia. Powyższe ograniczenie nie znajduje zastosowania, w przypadku gdy najemca lokalu mieszkalnego:

– pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

– jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

– wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

– używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

– jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

6. Wprowadzenie mechanizmów umożliwiających umarzanie, odraczanie lub rozkładanie na raty należności przypadających Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie.

Tarcza antykryzysowa wprowadziła liczne uproszczenia procedury umożliwiającej umarzanie, odraczanie lub rozkładanie na raty należności przypadających Skarbowi Państwa w ramach stosunków prawnych, których przedmiotem są nieruchomości wchodzące w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie (jak również należności z ww. tytułów przysługujące jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym, których przedmiotem są nieruchomości stanowiące własność tych jednostek), przypadające za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii – na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19. Wsparcie opisane powyżej stanowić będzie pomoc publiczną.

7. Wydłużenie terminu wniesienia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste / opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu we własność do 30 czerwca 2020 roku.

Tarcza antykryzysowa wydłużyła termin wniesienia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2020 oraz opłaty przekształceniowej z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność należną za rok 2020 z 30 marca 2020 do 30 czerwca 2020. Wydłużenie nastąpiło w drodze ustawy i nie wymaga składania żadnych dodatkowych wniosków czy oświadczeń. Dodatkowo w odniesieniu do opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wprowadzono możliwość wydłużenia tego terminu w drodze rozporządzenia Rady Ministrów.

04.04.2024

Po raz kolejny będziemy na Prawniczych Targach Praktyk i Pracy

Czytaj

18.03.2024

IV Forum na Wzgórzach

Czytaj

11.03.2024

Powiększyliśmy biuro!

Czytaj

07.03.2024

Awanse w kancelarii Tomczykowski Tomczykowska

Czytaj