Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – styczeń 2024

Ostatni rok przyniósł wiele istotnych zmian w prawie nieruchomości. Niektóre zmiany weszły już w życie, niektóre dopiero wejdą w 2024 roku. Pod koniec ubiegłego roku ogłoszono również kilka rozporządzeń. Poniżej prezentujemy najważniejsze dokonane zmiany, jak i te planowane w najbliższym czasie.

Nowelizacja planowania i zagospodarowania przestrzennego

Jedną z większych nowelizacji prawa w obszarze nieruchomości była reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja, o której pisaliśmy w naszym lipcowym newsletterze [link], wprowadziła gruntowne zmiany w kształtowaniu ładu przestrzennego. Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie planu ogólnego zamiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zmiany te były szczegółowo już przez nas omówione. Warto przypomnieć jedynie, że pomimo tego, że nowelizacja weszła w życie w dniu 24 września 2023 r., to znaczna część przepisów będzie obowiązywała dopiero od dnia 1 stycznia 2026 r. albo od momentu przyjęcia przez daną gminę planu ogólnego. Przy czym od samego początku procesu legislacyjnego eksperci wskazywali, że dwa lata to zdecydowanie zbyt krótki okres na przyjęcie przez gminy planów ogólnych i już pojawiają się oficjalne propozycje przesunięcia terminu wygaśnięcia studiów zagospodarowania. Należy pamiętać, że w przypadku braku planu ogólnego w gminie, urząd nie będzie mógł wydać decyzji o warunkach zabudowy na wnioski złożone od dnia 1 stycznia 2026 roku. Zatem wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy warto złożyć najpóźniej do 31 grudnia 2025 roku, gdyż później będzie to możliwe dopiero po uchwaleniu planu ogólnego. Warto również podkreślić, że gminy nie są zobowiązane do uchwalenia planu ogólnego w określonym terminie. Zatem bardzo prawdopodobne jest, że będą gminy, w których od 1 stycznia 2026 roku nie będzie można przez jakiś czas uzyskać decyzji o warunkach zabudowy i nie wiadomo, jak długo ten stan potrwa.

Rozporządzenia wykonawcze

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym spowodowała konieczność wydania kilku rozporządzeń wykonawczych. 22 grudnia 2023 roku zostało opublikowane rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Rozporządzenie weszło w życie dnia 23 grudnia 2023 roku, z wyjątkiem wybranych przepisów, które zaczną obowiązywać 1 stycznia 2026 r.

Rozporządzenie określa sposób przygotowania projektu planu ogólnego gminy. Określa charakterystykę stref planistycznych, w tym ich profil funkcjonalny oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, a także sposób:

• obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych;
• tworzenia gminnego katalogu stref planistycznych, zwanego „katalogiem”;
• stosowania oznaczeń, nazewnictwa, standardów oraz sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych;
• dokumentowania prac planistycznych w zakresie planu ogólnego gminy;
• wydawania wypisów i wyrysów z planu ogólnego gminy.

Rozporządzenie bardzo szczegółowo reguluje ww. kwestie. Są to dokładne opisy procedur i stosowanych wzorów, do których warto sięgnąć analizując zapisy projektu danego planu ogólnego.

Warto wskazać, że w załączniku nr 1 do Rozporządzenia wskazano rodzaje stref planistycznych. W ramach każdej strefy wskazano dwa rodzaje profilu funkcjonalnego podstawowy i dodatkowy. W każdej strefie planistycznej oprócz profilu funkcjonalnego podstawowego, można wyznaczyć również profil dodatkowy wskazany w załączniku.

Zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową oblicza się według wzoru wskazanego w rozporządzeniu, w którym uwzględnia się między innymi prognozowaną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca. Ustalono, że minimalna prognozowana powierzchnia użytkowa mieszkań w gminie na jednego mieszkańca nie może wynieść mniej niż 40m². Dopuszcza się również określenie wyższego zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową, niż wynika to z ustalonego w rozporządzeniu wzoru, jeżeli jest to uzasadnione szczególnymi potrzebami w zakresie nowej zabudowy mieszkaniowej określonymi w strategii rozwoju gminy, strategii rozwoju ponadlokalnego lub strategii rozwoju obszaru otoczenia Centralnego Portu Komunikacyjnego, o której mowa w art. 120zi ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. z 2023 r. poz. 892, 1113, 1688 i 1890).

Do tej pory w Dzienniku Ustaw opublikowano jeszcze:

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wzoru formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego z dnia 13 listopada 2023 r.;
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii zmieniające rozporządzenie w sprawie zbiorów danych przestrzennych oraz metadanych w zakresie zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 października 2023 r.

Pozostałe rozporządzenia są na różnych etapach procedowania.

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Równie ważną zmianą była nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany, które wejdą w życie 1 kwietnia 2024 roku, zostały omówione w naszym listopadowym newsletterze [link]. Te zmiany są kolejnym krokiem podjętym w ramach tzw. pakietu „stop patodeweloperce”, które mają na celu ograniczenie niepożądanych praktyk deweloperów na rynku mieszkaniowym. Nie jest wykluczone, że przepisy te zostaną ponownie zmienione jeszcze przed ich wejściem w życie w kwietniu 2024 roku.

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Sporo zamieszania, zwłaszcza na rynku M&A, wprowadziła nowelizacja ustawy o kształtowania ustroju rolnego. Rozszerzono bowiem uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o prawo pierwokupu lub nabycia akcji i udziałów spółki dominującej, której spółka córka posiada co najmniej 5 ha nieruchomości rolnych. Biorąc dodatkowo pod uwagę wątpliwości, które pojawiają się na gruncie definicji spółki dominującej, była to zmiana, która znacznie utrudniła również wewnątrzgrupową reorganizację spółek. Na skutek nowelizacji usunięto również z ustawy ułatwienia dla fundacji rodzinnych, wprowadzone zaledwie parę miesięcy wcześniej.

Najważniejsze zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, które weszły w życie 5 października 2023 roku, zostały omówione w naszym październikowym newsletterze [link].

Pozostałe zmiany

– Nowelizacja rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego – wchodzi w życie dnia 1 kwietnia 2024 roku;

– Rozporządzenie Ministra Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie udzielania pomocy inwestycyjnej na infrastrukturę energetyczną w ramach regionalnych programów na lata 2021–2027;

–  Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 11 grudnia 2023 r. w sprawie udzielania pomocy publicznej na inwestycje w źródła ciepła w systemach ciepłowniczych w ramach Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności;

– Ustawa z dnia 7 grudnia 2023 r. o zmianie ustaw w celu wsparcia odbiorców energii elektrycznej, paliw gazowych i ciepła.