W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – styczeń 2026
29.01.2026
Kolejna interpretacja ogólna Ministra Finansów w podatku od nieruchomości
Minister Finansów opublikował kolejną interpretację ogólną, której celem jest usunięcie wątpliwości w zakresie zasad opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Opublikowana 5 stycznia 2026 r. interpretacja (sygn. DPL2.8401.6.2025) określa sposób rozumienia przesłanki „trwałego związania z gruntem” w przypadku budowli – obiektów kontenerowych.
Obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem jest wymieniony w załączniku nr 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Tym samym ustawa uznaje go za budowlę, która podlega opodatkowaniu wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, jeżeli jest wzniesiona w wyniku robót budowlanych, także wówczas, gdy jest częścią obiektu niewymienionego w ustawie.
Kiedy obiekt kontenerowy jest trwale związany z gruntem? Związanie z gruntem powinno zapewniać obiektowi budowlanemu stabilność i umożliwiać przeciwdziałanie czynnikom zewnętrznym, które mogłyby w skrajnych przypadkach powodować nawet zniszczenie obiektu. W przypadku obiektów kontenerowych taka stabilność jest wpisana w ich konstrukcję. W ocenie niektórych organów podatkowych dowolne posadowienie kontenerów na gruncie, na przykład na betonowych bloczkach, pozwala na opodatkowanie takiej konstrukcji jako budowli.
Interpretacja ogólna wyjaśnia, że tak szeroka wykładnia jest błędna. Nie są trwale związane z gruntem obiekty, które nie są przymocowane do podłoża w żaden sposób. Jeżeli bowiem obiekt jest stabilny ze względu na jego konstrukcję lub masę, ale nie z powodu połączenia z gruntem – wówczas warunki uznania go za budowlę nie są spełnione.
Minister Finansów stwierdził więc, że: „obiekty kontenerowe, takie jak pojemniki transportowe służące do przechowywania i transportu różnorodnych towarów, powszechnie stosowane w transporcie morskim, a także drogowym i kolejowym (tzw. kontenery morskie), jak również kontenery biurowe, sanitarne, portiernie, szatnie itp., z uwagi na fakt, iż w większości przypadków nie są połączone z gruntem fizycznie, czyli nie są przymocowane do gruntu przez zastosowanie określonych technik budowlanych, nie są trwale związane z gruntem w rozumieniu definicji wprowadzonej do u.p.o.l. od 1 stycznia 2025 r.”.
Najem z docelową sprzedażą – jedna transakcja złożona czy dwie odrębne?
Jeżeli najem prowadzi do sprzedaży lokalu, co do zasady rozpoznawane są dwie odrębne transakcje z perspektywy VAT – usługa najmu i dostawa lokalu. Niedawny wyrok WSA w Gliwicach (sygn. I SA/Gl 153/25) wskazuje jednak, że mogą istnieć wyjątki od tej zasady.Spór dotyczył interpretacji indywidualnej w sprawie skutków najmu instytucjonalnego realizowanego na podstawie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Podatnik zawiera umowy z gminami, na podstawie których określane są zasady budowy lokali mieszkalnych na wynajem. Zgodnie z założeniami tej współpracy, osoby uczestniczące w programie będą partycypować w kosztach budowy, zaś po wybudowaniu lokalu będą mogły zawrzeć umowę najmu z możliwością dojścia do własności lokalu. W takiej opcji uczestnik programu będzie płacił wraz z czynszem najmu dodatkową kwotę – zaliczkę na poczet ceny zakupu. Po upływie określonego terminu (np. 15 lat) będzie możliwe przeniesienie własności mieszkania na uczestnika programu.
Powstała więc wątpliwość – czy taka sprzedaż po kilkunastu latach najmu będzie zwolniona z VAT? Taki pogląd przyjął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji. Uznał on bowiem, że najem oraz przeniesienie własności będą dwiema odrębnymi transakcjami z perspektywy VAT. Stanowisko podatnika uznał za nieprawidłowe.
Z poglądem tym nie zgodził się jednak WSA w Gliwicach. Sąd uznał, że obie transakcje w opisanym stanie faktycznym są ze sobą na tyle powiązane funkcjonalnie, że nie można ich oddzielić. W konsekwencji „skutki tej umowy należy oceniać, traktując obydwa te jej elementy jako nierozłączne. (…). Skoro obydwa elementy umowy muszą zaistnieć w dniu zawarcia umowy, stanowią jej elementy przedmiotowo istotne, bez których umowa ta nie miałaby swojego charakteru prawnego, to w konsekwencji przedstawiono stanowisko, że zarówno wynajem lokalu mieszkalnego, jak też zawarcie umowy jego sprzedaży następują w ramach pierwszego zasiedlenia”.
Wyrok sądu jest nieprawomocny.
Obowiązek podatkowy w VAT w związku z otrzymaniem wadium
Czy wadium ma charakter analogiczny do zaliczki, zadatku lub innej formy wynagrodzenia otrzymywanej przez sprzedawcę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT? Odpowiedź na to pytanie może pomóc uniknąć sporów podatkowych w zakresie zasad rozpoznawania obowiązku podatkowego w VAT.
Wadium zasadniczo ma charakter gwarancyjny. Warunkiem uczestnictwa w przetargu jest zwykle wpłata wadium. Osoba, której oferta nie zostanie przyjęta, otrzymuje zwrot kwoty wadium, natomiast kwota wniesiona przez zwycięzcę przetargu jest zarachowana na poczet ceny – w dniu zawarcia aktu notarialnego. Zdaniem podatnika, który kwestię tę przedstawił w interpretacji indywidualnej, dopiero w tym momencie wadium staje się wynagrodzeniem. Nie ma zaś podstaw do uznania, że obowiązek podatkowy powstaje wcześniej – w dacie wpłaty wadium lub w dniu wyłonienia nabywcy w przetargu.
Organ podatkowy uznał jednak ten pogląd za nieprawidłowy. Przyznał wprawdzie, że nie ma podstaw do uznania wadium za wynagrodzenie w momencie jego wpłaty, lecz stwierdził, że w momencie wyboru zwycięskiej oferty wszelkie przesłanki doprecyzowujące transakcję są spełnione. Wadium wówczas staje się również wynagrodzeniem, więc mają do niego zastosowanie przepisy art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.
Pogląd ten potwierdził WSA w Gliwicach oraz Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z 9 stycznia 2026 r. (sygn. I FSK 10/23) NSA przyznał, że wadium pełni funkcję zarówno wynagrodzenia, jak i gwarancji. Sąd stwierdził: „Nie ma przy tym znaczenia, (…) że w dacie jego uiszczenia nie jest pewne, czy do sprzedaży nieruchomości w ogóle dojdzie. Wszak taka niepewność towarzyszy także zapłacie innych świadczeń na poczet przyszłej ceny nabycia (…). Istotne natomiast jest to, że – tak samo jak one – wadium podlega zaliczeniu na poczet przyszłej ceny nabycia, a zatem – obok ewentualnego spełniania innych funkcji – już w dacie jego uiszczenia wiadome jest, że w przypadku, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, zostanie ono zaliczone na poczet ceny”.
W ocenie sądu powstanie obowiązku podatkowego w VAT w przypadku wadium uiszczonego w przetargu dotyczącym sprzedaży nieruchomości następuje w momencie wyboru nabywcy nieruchomości, czyli w momencie podpisania protokołu z przeprowadzonego przetargu. Wówczas bowiem wszystkie konieczne elementy transakcji są określone i pozwalają na rozpoznanie skutków podatkowych w VAT.
28.01.2026