W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – styczeń 2026
29.01.2026
Kolejna interpretacja ogólna Ministra Finansów w podatku od nieruchomości
Minister Finansów opublikował kolejną interpretację ogólną, której celem jest usunięcie wątpliwości w zakresie zasad opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Opublikowana 5 stycznia 2026 r. interpretacja (sygn. DPL2.8401.6.2025) określa sposób rozumienia przesłanki „trwałego związania z gruntem” w przypadku budowli – obiektów kontenerowych.
Obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem jest wymieniony w załączniku nr 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Tym samym ustawa uznaje go za budowlę, która podlega opodatkowaniu wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, jeżeli jest wzniesiona w wyniku robót budowlanych, także wówczas, gdy jest częścią obiektu niewymienionego w ustawie.
Kiedy obiekt kontenerowy jest trwale związany z gruntem? Związanie z gruntem powinno zapewniać obiektowi budowlanemu stabilność i umożliwiać przeciwdziałanie czynnikom zewnętrznym, które mogłyby w skrajnych przypadkach powodować nawet zniszczenie obiektu. W przypadku obiektów kontenerowych taka stabilność jest wpisana w ich konstrukcję. W ocenie niektórych organów podatkowych dowolne posadowienie kontenerów na gruncie, na przykład na betonowych bloczkach, pozwala na opodatkowanie takiej konstrukcji jako budowli.
Interpretacja ogólna wyjaśnia, że tak szeroka wykładnia jest błędna. Nie są trwale związane z gruntem obiekty, które nie są przymocowane do podłoża w żaden sposób. Jeżeli bowiem obiekt jest stabilny ze względu na jego konstrukcję lub masę, ale nie z powodu połączenia z gruntem – wówczas warunki uznania go za budowlę nie są spełnione.
Minister Finansów stwierdził więc, że: „obiekty kontenerowe, takie jak pojemniki transportowe służące do przechowywania i transportu różnorodnych towarów, powszechnie stosowane w transporcie morskim, a także drogowym i kolejowym (tzw. kontenery morskie), jak również kontenery biurowe, sanitarne, portiernie, szatnie itp., z uwagi na fakt, iż w większości przypadków nie są połączone z gruntem fizycznie, czyli nie są przymocowane do gruntu przez zastosowanie określonych technik budowlanych, nie są trwale związane z gruntem w rozumieniu definicji wprowadzonej do u.p.o.l. od 1 stycznia 2025 r.”.
Najem z docelową sprzedażą – jedna transakcja złożona czy dwie odrębne?
Jeżeli najem prowadzi do sprzedaży lokalu, co do zasady rozpoznawane są dwie odrębne transakcje z perspektywy VAT – usługa najmu i dostawa lokalu. Niedawny wyrok WSA w Gliwicach (sygn. I SA/Gl 153/25) wskazuje jednak, że mogą istnieć wyjątki od tej zasady.Spór dotyczył interpretacji indywidualnej w sprawie skutków najmu instytucjonalnego realizowanego na podstawie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Podatnik zawiera umowy z gminami, na podstawie których określane są zasady budowy lokali mieszkalnych na wynajem. Zgodnie z założeniami tej współpracy, osoby uczestniczące w programie będą partycypować w kosztach budowy, zaś po wybudowaniu lokalu będą mogły zawrzeć umowę najmu z możliwością dojścia do własności lokalu. W takiej opcji uczestnik programu będzie płacił wraz z czynszem najmu dodatkową kwotę – zaliczkę na poczet ceny zakupu. Po upływie określonego terminu (np. 15 lat) będzie możliwe przeniesienie własności mieszkania na uczestnika programu.
Powstała więc wątpliwość – czy taka sprzedaż po kilkunastu latach najmu będzie zwolniona z VAT? Taki pogląd przyjął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji. Uznał on bowiem, że najem oraz przeniesienie własności będą dwiema odrębnymi transakcjami z perspektywy VAT. Stanowisko podatnika uznał za nieprawidłowe.
Z poglądem tym nie zgodził się jednak WSA w Gliwicach. Sąd uznał, że obie transakcje w opisanym stanie faktycznym są ze sobą na tyle powiązane funkcjonalnie, że nie można ich oddzielić. W konsekwencji „skutki tej umowy należy oceniać, traktując obydwa te jej elementy jako nierozłączne. (…). Skoro obydwa elementy umowy muszą zaistnieć w dniu zawarcia umowy, stanowią jej elementy przedmiotowo istotne, bez których umowa ta nie miałaby swojego charakteru prawnego, to w konsekwencji przedstawiono stanowisko, że zarówno wynajem lokalu mieszkalnego, jak też zawarcie umowy jego sprzedaży następują w ramach pierwszego zasiedlenia”.
Wyrok sądu jest nieprawomocny.
Obowiązek podatkowy w VAT w związku z otrzymaniem wadium
Czy wadium ma charakter analogiczny do zaliczki, zadatku lub innej formy wynagrodzenia otrzymywanej przez sprzedawcę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT? Odpowiedź na to pytanie może pomóc uniknąć sporów podatkowych w zakresie zasad rozpoznawania obowiązku podatkowego w VAT.
Wadium zasadniczo ma charakter gwarancyjny. Warunkiem uczestnictwa w przetargu jest zwykle wpłata wadium. Osoba, której oferta nie zostanie przyjęta, otrzymuje zwrot kwoty wadium, natomiast kwota wniesiona przez zwycięzcę przetargu jest zarachowana na poczet ceny – w dniu zawarcia aktu notarialnego. Zdaniem podatnika, który kwestię tę przedstawił w interpretacji indywidualnej, dopiero w tym momencie wadium staje się wynagrodzeniem. Nie ma zaś podstaw do uznania, że obowiązek podatkowy powstaje wcześniej – w dacie wpłaty wadium lub w dniu wyłonienia nabywcy w przetargu.
Organ podatkowy uznał jednak ten pogląd za nieprawidłowy. Przyznał wprawdzie, że nie ma podstaw do uznania wadium za wynagrodzenie w momencie jego wpłaty, lecz stwierdził, że w momencie wyboru zwycięskiej oferty wszelkie przesłanki doprecyzowujące transakcję są spełnione. Wadium wówczas staje się również wynagrodzeniem, więc mają do niego zastosowanie przepisy art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.
Pogląd ten potwierdził WSA w Gliwicach oraz Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z 9 stycznia 2026 r. (sygn. I FSK 10/23) NSA przyznał, że wadium pełni funkcję zarówno wynagrodzenia, jak i gwarancji. Sąd stwierdził: „Nie ma przy tym znaczenia, (…) że w dacie jego uiszczenia nie jest pewne, czy do sprzedaży nieruchomości w ogóle dojdzie. Wszak taka niepewność towarzyszy także zapłacie innych świadczeń na poczet przyszłej ceny nabycia (…). Istotne natomiast jest to, że – tak samo jak one – wadium podlega zaliczeniu na poczet przyszłej ceny nabycia, a zatem – obok ewentualnego spełniania innych funkcji – już w dacie jego uiszczenia wiadome jest, że w przypadku, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, zostanie ono zaliczone na poczet ceny”.
W ocenie sądu powstanie obowiązku podatkowego w VAT w przypadku wadium uiszczonego w przetargu dotyczącym sprzedaży nieruchomości następuje w momencie wyboru nabywcy nieruchomości, czyli w momencie podpisania protokołu z przeprowadzonego przetargu. Wówczas bowiem wszystkie konieczne elementy transakcji są określone i pozwalają na rozpoznanie skutków podatkowych w VAT.
FAQ
Czy kontenery zawsze podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?
Nie. Zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z 5 stycznia 2026 r. kluczowe znaczenie ma to, czy obiekt kontenerowy jest trwale związany z gruntem. Jeśli kontener nie jest fizycznie przymocowany do podłoża, nie spełnia przesłanki uznania go za budowlę i nie powinien podlegać opodatkowaniu jako budowla.
Co oznacza „trwałe związanie z gruntem” w podatku od nieruchomości?
Trwałe związanie z gruntem oznacza fizyczne połączenie obiektu z podłożem przy użyciu technik budowlanych, które zapewniają stabilność. Sama masa obiektu lub jego konstrukcja nie są wystarczające, jeśli nie występuje rzeczywiste przymocowanie do gruntu.
Czy ustawienie kontenera na bloczkach betonowych oznacza obowiązek podatkowy?
Nie zawsze. Interpretacja ogólna wskazuje, że samo posadowienie kontenera bez trwałego przymocowania do gruntu nie spełnia przesłanek uznania go za budowlę. W praktyce każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej oceny.
Czy najem z opcją wykupu to jedna czy dwie transakcje w VAT?
Co do zasady traktuje się je jako dwie odrębne czynności: najem i sprzedaż. Jednak najnowsze orzecznictwo sądowe wskazuje, że w określonych przypadkach mogą one stanowić jedną złożoną transakcję, jeśli są ze sobą ściśle powiązane funkcjonalnie.
Kiedy najem i sprzedaż mogą być uznane za jedną transakcję?
W sytuacji, gdy oba elementy są nierozerwalnie związane już na etapie zawierania umowy i bez siebie nie miałyby sensu gospodarczego. W takim przypadku mogą być traktowane jako jedno świadczenie dla celów VAT.
Czy sprzedaż lokalu po okresie najmu może być zwolniona z VAT?
To zależy od okoliczności. Organy podatkowe często uznają, że są to dwie odrębne transakcje, co może wykluczać zwolnienie. Jednak orzecznictwo sądowe dopuszcza inne podejście, jeśli najem i sprzedaż stanowią jedno świadczenie.
Czy wadium podlega opodatkowaniu VAT?
Tak, ale nie w każdym momencie. Wadium początkowo ma charakter zabezpieczający, jednak w momencie wyboru zwycięzcy przetargu staje się częścią wynagrodzenia i może powodować powstanie obowiązku podatkowego w VAT.
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w VAT przy wadium?
Zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych obowiązek podatkowy powstaje w momencie wyboru nabywcy, czyli podpisania protokołu z przetargu. W tym momencie wszystkie istotne elementy transakcji są już znane.
Czy wadium działa jak zaliczka lub zadatek?
W praktyce wadium może pełnić podobną funkcję jak zaliczka, ponieważ jest zaliczane na poczet ceny. Różni się jednak tym, że ma także charakter gwarancyjny i zabezpiecza przebieg przetargu.
Dlaczego zmiany i interpretacje w podatku od nieruchomości są tak istotne dla firm?
Ponieważ wpływają bezpośrednio na zakres opodatkowania i wysokość zobowiązań podatkowych. Nawet drobne różnice w kwalifikacji obiektu mogą prowadzić do znaczących konsekwencji finansowych.
Czy orzeczenia sądów w tych sprawach są ostateczne?
Nie zawsze. Wiele wyroków, w tym dotyczących najmu z opcją wykupu, może być nieprawomocnych. Oznacza to, że praktyka stosowania prawa nadal się kształtuje i wymaga bieżącego monitorowania.
Jak przedsiębiorcy powinni reagować na zmiany w interpretacjach podatkowych?
Najlepszym podejściem jest bieżąca analiza zmian, weryfikacja stosowanych modeli biznesowych oraz dostosowanie rozliczeń do aktualnej praktyki organów i orzecznictwa sądów.
12.06.2026