NSA orzekł, że cesja praw z umowy deweloperskiej nie jest dostawą towarów, ale usługą. W konsekwencji opodatkowana jest stawką 23%, a nie 8% VAT.
Wyrokiem 7 sędziów z dnia 24 czerwca 2024 (sygn. I FSK 1661/20) NSA uchylił zaskarżony wyrok sądu I instancji (sygn. I SA/Sz 441/20) i oddalił skargę podatnika w sprawie dotyczącej opodatkowania VAT cesji praw z umowy deweloperskiej.
Uzasadnienie
NSA wskazał, że w przypadku:
- cesji dokonanej przed wydaniem przez dewelopera cedentowi lokalu do posiadania oraz
- cesji dokonanej w trakcie trwania budowy budynku przy zapłacie przez cesjonariusza jedynie „odstępnego”
nie dochodzi do rozporządzenia towarem jak właściciel, wobec czego transakcja nie może stanowić dostawy towarów. Cedent nie dysponuje bowiem towarem, który mógłby przenieść na cesjonariusza.
Dodatkowo NSA zwrócił uwagę na odpłatność realizowanego między cedentem i cesjonariuszem świadczenia. O wynagrodzeniu można mówić wyłącznie w kontekście odstępnego, nie zaś zaliczek, które są zwracane cedentowi – nie stanowią one bowiem wynagrodzenia za zawarcie umowy cesji. Takie wynagrodzenie stanowi wyłącznie odstępne.
Chociaż dotychczasowe rozbieżności w orzecznictwie wskazywały na potrzebę podjęcia uchwały, wyrok 7 sędziów NSA powinien być wystarczający dla ujednolicenia linii orzeczniczej w tym zakresie.
Jakie konsekwencje praktyczne niesie wyrok NSA?
Interpretacja zaproponowana przez NSA z pewnością jest profiskalna i nie spotka się z uznaniem części rynku, ale nie znaczy to że jest niewłaściwa. W pokrewnych sprawach zwracano uwagę na niewątpliwy związek funkcjonalny cesji praw z umowy deweloperskiej z rynkiem mieszkaniowym, co miało uzasadniać stosowanie stawki VAT właściwej dla dostawy lokali mieszkalnych.
Wydaje się jednak, że w wielu przypadkach, celem umowy w ogóle nie jest przeniesienie praw do lokalu, ale realizacja zysku na odsprzedaży praw.
Wyrok NSA uderzy najbardziej w tych, którzy zarabiają na zawieraniu umów z deweloperami, i następczym odsprzedawaniu swoich praw innym nabywcom – z zyskiem. Potrzeba zapłaty wyższego VAT od odstępnego spowoduje, że działalność ta będzie mnie opłacalna, a w dłuższej perspektywie może ograniczyć spekulacje na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
FAQ
Dlaczego cesja praw z umowy deweloperskiej nie może korzystać ze stawki 8% VAT?
Ponieważ NSA uznał, że cesja nie jest dostawą towarów, lecz świadczeniem usług. Warunkiem dostawy towarów jest rozporządzenie lokalem jak właściciel, a cedent nie dysponuje lokalem na tym etapie
Jaką stawką VAT jest opodatkowana cesja umowy deweloperskiej?
Cesja praw z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT jako usługa.
Kiedy dochodzi do usługi, a nie dostawy towaru przy cesji?
Gdy cesja następuje przed wydaniem lokalu deweloperskiego do posiadania lub w trakcie budowy, a cesjonariusz płaci jedynie odstępne.
Czym jest wynagrodzenie za cesję i co nie jest wynagrodzeniem?
Wynagrodzeniem jest tylko odstępne. Zwroty zaliczek nie stanowią wynagrodzenia za cesję.
Co oznacza wyrok NSA z 24 czerwca 2024 r. dla rynku?
NSA uznał, że cesje należy traktować jako usługi opodatkowane stawką 23% VAT, co ma ujednolicić linię orzeczniczą i ograniczyć rozbieżności.
Kogo najbardziej dotkną skutki wyroku NSA?
Podmioty, które zawierają umowy deweloperskie w celu osiągnięcia zysku z odsprzedaży praw – zapłata wyższego VAT od odstępnego zmniejsza opłacalność tego modelu.
Czy wyrok może ograniczyć spekulacje na rynku mieszkaniowym?
Tak. Wyższe opodatkowanie cesji może ograniczyć działalność polegającą na kupowaniu praw do lokalu i ich dalszej odprzedaży z zyskiem.
Czy wyrok oznacza definitywne rozstrzygnięcie w sprawie cesji?
Wyrok 7 sędziów NSA powinien być wystarczający do ujednolicenia linii orzeczniczej i praktyki organów podatkowych.
07.01.2026