W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – lipiec 2025

Przewóz betonu wkrótce z obowiązkiem zgłoszenia w systemie SENT

Obowiązek monitorowania przewozów towarów uznanych za wrażliwe (SENT) może wkrótce objąć transport betonu. Trwają prace legislacyjne nad zmianą przepisów w tym zakresie.

System SENT polega na monitorowaniu przewozu i obrotu towarów na terytorium Polski, w tym również wtedy, gdy jego rozpoczęcie lub zakończenie ma miejsce na terytorium innego kraju. Przewóz towarów uznawanych za szczególnie narażone na ryzyko oszustw podatkowych wymaga zgłoszenia do systemu elektronicznego oraz jego aktualizacji. Obowiązek ten dotyczy głównie towarów zawierających alkohol etylowy, paliwa, oleje, określone produkty chemiczne i półprodukty do wyrobu papierosów – ale nie tylko. Również określone produkty spożywcze, jak zboża czy owoce, w pewnych okolicznościach podlegają monitorowaniu w systemie SENT.

Lista towarów objętych systemem SENT może wkrótce zostać rozszerzona o beton. Do konsultacji publicznych trafił projekt nowelizacji tzw. ustawy SENT w tym zakresie. W uzasadnieniu projektu wskazano na zwiększone ryzyko występowania przestępstw skarbowych w obrocie betonem towarowym oraz innymi produktami betonowymi w postaci gotowej (zaprawami towarowymi, podkładami podłogowymi, podsypką cementowo-piaskową, mieszanką CBGM – potocznie zwaną wylewką, jastrychem, szlichtą). Zastosowanie systemu SENT w przewozie tych towarów ma doprowadzić do radykalnego ograniczenia tego typu nadużyć.

Termin wejścia w życie znowelizowanych przepisów oraz ich finalny kształt nie są jeszcze określone. Ministerstwo Finansów zakłada, że Rada Ministrów przyjmie projekt do dalszych prac najpóźniej w III kwartale 2025 r. Można więc spodziewać się, że nowe obowiązki wejdą w życie w 2026 r.

Podmioty zainteresowane mogą brać udział w procesie legislacyjnym, składając uwagi i postulaty do treści projektowanych zmian.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego – ulga meldunkowa była pułapką na podatnika

Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok w dniu  9 lipca 2025 r. w sprawie zasad stosowania ulgi meldunkowej w Ustawie o PIT w brzmieniu obowiązującym w 2008 r. W ocenie Trybunału przepisy ustawy były niezgodne z Konstytucją.

Ustawa o PIT przewidywała możliwość skorzystania z ulgi od podatku pod warunkiem zameldowania w danym budynku lub lokalu przez okres minimum 12 miesięcy przed datą jego zbycia. Spełnienie tego warunku powinno było być potwierdzone oświadczeniem podatnika, złożonym do urzędu skarbowego.

W praktyce wielu podatników zapominało o złożeniu takiego oświadczenia, tym bardziej, że ustawa przewidywała na spełnienie tego obowiązku jedynie 14 dni od sprzedaży. Organy podatkowe w konsekwencji podważały brak opodatkowania przychodów ze zbycia nieruchomości. Wyroki sądów administracyjnych nie przynosiły jednoznacznego rozstrzygnięcia tego zagadnienia. Niekiedy, jak w przypadku omawianej sprawy, spór z organami podatkowymi kończył się wygraną fiskusa.

Po niekorzystnym wyroku sądu administracyjnego podatnik zdecydował się wnieść skargę konstytucyjną, a Trybunał Konstytucyjny przyznał rację jego argumentom. Zdaniem Trybunału, okolicznością istotną dla skorzystania z ulgi meldunkowej było spełnienie warunku zameldowania. Oświadczenie o spełnieniu tego warunku, jak podkreślił Trybunał, nie miało istotnego znaczenia praktycznego. Dodatkowo jakość przepisów prawa w tym względzie była na tyle niska, że podatnicy mogli czuć się zagubieni i mogli nie rozpoznać wszystkich warunków skorzystania z ulgi podatkowej.

TK uznał, że wprowadzenie dodatkowego warunku formalnego w postaci oświadczenia podatnika prowadziło do zastawiania przez ustawodawcę swoistej pułapki na podatnika. Z tego powodu zaskarżone przepisy Ustawy o PIT zostały uznane za niekonstytucyjne. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego stanowi podstawę do wznowienia postępowania, uchylenia decyzji lub innego rozstrzygnięcia na zasadach i w trybie określonych w przepisach właściwych dla danego postępowania. Termin na to wznowienie wynosi 30 dni.

Rezygnacja ze zwolnienia i wybór opcji opodatkowania – ważny wyrok NSA

Nie przyszły zamiar skorzystania z opcji opodatkowania, lecz oświadczenie złożone w określonej formie i terminie decyduje o wyborze opodatkowania VAT transakcji zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Taki wniosek płynie z niedawnego orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Spór dotyczył zasad odliczenia VAT naliczonego z zaliczki na poczet dostawy nieruchomości. Strony, które planowały dostawę nieruchomości zwolnionej z opodatkowania, zastrzegły w umowie przedwstępnej, że w sytuacji, gdy będzie to dostawa zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia. Formalnego oświadczenia jednak nie złożyły. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej nastąpiły płatności zaliczek, które uwzględniały kwoty należnego VAT. Zostały one odliczone przez nabywcę jako podatek naliczony, pomimo braku jednoznacznego wyboru opcji opodatkowania transakcji.

W sporze pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym sądy administracyjne potwierdziły słuszność stanowiska organu. W wyroku z dnia 24 czerwca 2025 r., sygn. I FSK 540/22 Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że oświadczenie złożone przez strony transakcji o wyborze opodatkowania powinno jednoznacznie wskazywać ich wybór. Dopóki takie oświadczenie nie zostanie złożone, zaliczki na poczet dostawy powinny być traktowane jako zaliczki zwolnione z VAT. Błędne wykazanie na fakturze podatku VAT w tej sytuacji nie dawało więc nabywcy prawa do odliczenia tej kwoty jako podatek naliczony.

Czy fundacja jest spółką nieruchomościową?

Taką wątpliwość przedstawił podatnik we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.456.2025.1.KP.  Wątpliwość ta wynikała z faktu, że definicja spółki nieruchomościowej w przepisach ustaw podatkowych odwołuje się do pojęcia „podmiotu innego niż osoba fizyczna”. Potencjalnie więc fundacja – zdaniem wnioskodawcy – mogła zostać uznana za spółkę nieruchomościową w rozumieniu przepisów ustawy i może być objęta obowiązkami sprawozdawczymi, które dotyczą takich spółek.

W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego Dyrektor KIS nie zgodził się jednak z wnioskodawcą. Uznał, że fundacja nie spełnia przesłanek spółki nieruchomościowej.

Zdaniem organu podatkowego, w fundacji nie występują udziały ani członkowie – nie ma więc wymaganej struktury właścicielskiej. Fundacja działa w oparciu o organy zarządzające i nadzorcze, takie jak zarząd czy rada fundacji, ale osoby zasiadające w tych organach nie są właścicielami fundacji. Ich rola polega na administrowaniu i nadzorze, zgodnie z celami określonymi w statucie fundacji. W przypadku fundacji nie można mówić o posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, udziałach, akcjach, ani tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – nie jest więc możliwe złożenie informacji w zakresie wymaganym przepisami, które dotyczą raportowania przez spółki nieruchomościowe.

FAQ

Jakie nowe obowiązki mogą pojawić się w przewozie betonu?

Projekt nowelizacji ustawy SENT przewiduje rozszerzenie obowiązku monitorowania transportu o przewóz betonu i produktów betonowych (m.in. zapraw, jastrychów). Odrzucenie takich przewozów bez zgłoszenia w systemie mogłoby skutkować sankcjami.

Kiedy mogą wejść w życie nowe przepisy dotyczące przewozu betonu w systemie SENT?

W projekcie przyjęto, że Rada Ministrów przedstawi projekt do III kwartału 2025 r., co sugeruje, że obowiązek może wejść w życie w 2026 r.

Co orzekł Trybunał Konstytucyjny w sprawie ulgi meldunkowej?

TK stwierdził, że warunek wymagający zameldowania przez 12 miesięcy przed sprzedażą nieruchomości oraz formalne oświadczenie podatnika narzucało pułapkę na podatnika i był niezgodny z Konstytucją.

Jakie znaczenie ma orzeczenie NSA w sprawie rezygnacji ze zwolnienia VAT przy nieruchomościach?

NSA podkreślił, że samo zamiar skorzystania z opcji opodatkowania nie wystarczy — wymagane jest złożenie w formie i terminie oświadczenia wyboru. Bez niego zaliczki powinny być traktowane jako zwolnione z VAT.

Czy fundacja może zostać uznana za spółkę nieruchomościową?

Organ podatkowy (Dyrektor KIS) w interpretacji indywidualnej wykluczył taką możliwość: fundacja nie spełnia struktury wymaganej dla spółek nieruchomościowych — nie ma udziałów, członków, typowej struktury właścicielskiej.

Jakie konsekwencje dla podatników może mieć rozszerzenie systemu SENT na beton?

Podatnicy i firmy z sektora budowlanego muszą być przygotowani na nowe obowiązki raportowania transportu, ryzyko sankcji za brak zgłoszeń i konieczność uczestnictwa w konsultacjach legislacyjnych.

Na czym polegała pułapka ulgi meldunkowej, jak stwierdził TK?

Formalne oświadczenie podatnika o spełnieniu warunku meldunkowego było wymagane w krótkim terminie po sprzedaży. Wielu podatników o nim zapominało, co powodowało negatywne konsekwencje podatkowe. TK uznał to za rozwiązanie niejasne i niewłaściwe.

Jakie znaczenie ma termin wznowienia postępowania po wyroku TK?

Podatnicy mają 30 dni od wejścia w życie wyroku TK, by wystąpić o wznowienie postępowania lub uchylenie decyzji podatkowej, powołując się na unieważnienie przepisu.

Dlaczego oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT przy nieruchomościach jest istotne?

Bez prawidłowego oświadczenia pomimo planowanego opodatkowania transakcja może być traktowana jako zwolniona, a nabywca nie uzyska prawa do odliczenia VAT. Orzeczenia NSA potwierdzają tę interpretację.

Jakie działania powinny podjąć firmy z branży nieruchomości w związku z tymi zmianami?

• Monitorować proces legislacyjny w zakresie SENT
• Weryfikować praktyki dotyczące VAT i właściwego składania oświadczeń
• Badać możliwość wznowienia postępowań podatkowych po wyroku TK
• Konsultować interpretacje podatkowe dotyczące statusu fundacji i spółek nieruchomościowych
• Utrzymywać gotowość na zmiany w raportowaniu i dokumentacji podatkowej