W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – Wrzesień 2022

1. Spółka nieruchomościowa – czy aby na pewno wiemy, kto i co musi raportować?

Obowiązek złożenia informacji przez spółki nieruchomościowe i ich wspólników – wydawałoby się, że to zwykły obowiązek sprawozdawczy, natomiast w ostatnim czasie nie było informacji podatkowej, która wzbudziłaby w podatnikach więcej kontrowersji. Co więcej – za niezłożenie tej informacji bądź złożenie nieprawdziwej informacji grozi odpowiedzialność karno-skarbowa. Natomiast – wbrew pozorom – obowiązek ten nie dotyczy jedynie deweloperów czy podmiotów, które wynajmują lokale usługowe.

Z końcem września 2022 r. upływa dla większości podmiotów termin na zgłoszenie informacji podatkowej przez spółki nieruchomościowe i ich wspólników. Przede wszystkim obowiązki mogą dotyczyć deweloperów sprzedających lokale mieszkalne, jak również całą branżę BTR (build-to-rent), w tym najem komercyjny.  Na analogicznych zasadach przepisy te mogą objąć polskie holdingi z szeroko rozumianej branży real estate, jak również podmioty posiadające większe hale produkcyjne, czy magazynowe i wydzierżawiające część powierzchni innym podmiotom.

Spółka nieruchomościowa to podmiot inny niż osoba fizyczna, a więc de facto wszystkie spółki. Podmiot ten musi ponadto być zobowiązany do sporządzenia bilansu w świetle przepisów rachunkowych. Jego wartość bilansowa w co najmniej 50% składa się z majątku nieruchomego, a wartość tego majątku przekracza 10 mln zł. Ponadto, podmiot ten osiąga co najmniej 60% przychodów w związku z nieruchomościami (najem, leasing, sprzedaż), ale też z dywidend z innych spółek nieruchomościowych.

Spółki nieruchomościowe są zobowiązane do złożenia informacji o wspólnikach posiadających w niej co najmniej 5% udziałów/ akcji lub innych praw głosu – informacja odpowiednio PIT-N1 / CIT-N1. Ponadto wspólnicy spółek nieruchomościowych posiadający co najmniej 5% udziałów/ akcji lub innych praw głosu są również zobowiązani do złożenia informacji o posiadanych udziałach – informacja odpowiednio PIT-N2 / CIT-N2.

Wszystkie informacje dotyczące spółki nieruchomościowej składane są w formie struktury logicznej (w pliku .xml) elektronicznie poprzez bramkę e-Deklarację. Oznacza to, że każdy z podmiotów, który składa którąkolwiek z informacji jest zobowiązany do posiadania polskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIP). Takie stanowisko potwierdza również Ministerstwo Finansów w opublikowanym komunikacie.

Za niezłożenie informacji podatkowych przepisy karne przewidują sankcję w wysokości 120 stawek dziennych (niecałe 5 milionów złotych). Natomiast za złożenie informacji nieprawdziwej sankcja wynosi aż 240 stawek dziennych (niecałe 10 milionów złotych).

2. NSA potwierdził, że szeroko rozumiane potrącenie wyłącza stosowanie mechanizmu płatności podzielonej (MPP)

Pomimo zmian w ustawie o VAT, które złagodziły warunki wyłączające stosowanie MPP w przypadku rozliczeń innych niż płatność na rachunek bankowy kontrahenta, spory dotyczące sytuacji sprzed 1 stycznia 2021 r. wciąż mogą mieć miejsce. Na szczęście sądy administracyjne przyjmują korzystną dla podatników wykładnię przepisów, czego przykładem jest wyrok w sprawie I FSK 1188/21

Spór w tej sprawie dotyczył wykładni przepisów ustawy o VAT, które do końca 2020 r. zgodnie z którymi MPP nie ma zastosowania gdy dokonano potrącenia o którym mowa w art. 498 k.c.  Tu potrącenie miało inną podstawę prawną (zastosowano odpowiednie przepisy prawa szwajcarskiego), ale podatnik argumentował, że sens czynności prawnej pozostał niezmienny. Nie przekonało to organu podatkowego, który stwierdził, że w takiej sytuacji mechanizm płatności podzielonej nie jest wyłączony.

NSA potwierdził, że rację ma podatnik – ustawa o VAT nie wymaga potrącenia w oparciu o konkretną podstawę prawną, ale o określonym charakterze. Potrącenie na podstawie prawa szwajcarskiego i polskiego ma analogiczne cechy i skutki, można więc uznać, że w sytuacji opisanej przez podatnika nastąpiło takie potrącenie jak określone w przepisach kodeksu cywilnego.

Sąd wskazał także, że wykładnia proponowana przez organ podatkowy jest niezgodne z celem mechanizmu płatności podzielonej. Celem tego mechanizmu jest walka z nadużyciami i oszustwami podatkowymi, więc MPP jest stosowany wobec płatności z tytułu dostaw towarów i świadczenia usług (np. na podstawie przelewu bankowego).  W przypadku kompensaty, z uwagi na minimalne ryzyko oszustwa podatkowego, mechanizm ten nie ma zastosowania, bowiem nie występuje przepływ środków pieniężnych.

3. Tarcza antyinflacyjna będzie przedłużona do 31 grudnia 2022

Taką decyzję podjął Sejm uchwalając nowelizację przepisów ustawy o VAT w pakiecie zmian ustaw podatkowych (obejmujących głównie zmiany w podatku dochodowym od osób prawnych). Proces legislacyjny nie uległ jeszcze zakończeniu, warto więc mieć na uwadze możliwość wprowadzenia zmian, niemniej szanse na przedłużenie obowiązywania tarczy antyinflacyjnej do końca roku są bardzo wysokie.

Co to oznacza? Dostawy między innymi gazu ziemnego (CN 2711 11 00 albo 2711 21 00) są opodatkowane stawką 0%. Natomiast dostawa energii elektrycznej (CN 2716 00 00) oraz energii cieplnej jest opodatkowana stawką 5% VAT. Warto zwrócić uwagę, że obniżona stawka VAT nie dotyczy wprost opłat za przesłanie energii, które jednak mogą być opodatkowane w sposób preferencyjny w określonych warunkach (jako element świadczenia kompleksowego).

Ustawa nakłada na sprzedawców gazu i energii określone wymogi formalne – mają oni obowiązek przekazania nabywcy tych towarów informacji o obniżonych stawkach podatku VAT dotyczących tych towarów:

1. a)     przez każdorazowe dołączenie tej informacji do faktury lub innego dokumentu, z którego wynika zapłata należności za te towary, albo
2. b)     oddzielnie, w przypadku gdy faktura lub inny dokument, z którego wynika zapłata należności za te towary, zostaną wysłane po dniu 31 grudnia 2022 r.