W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – sierpień 2024

1. Nowy podatek od nieruchomości – kolejny etap prac legislacyjnych

Trwają prace legislacyjne nad nowymi zasadami opodatkowania podatkiem od nieruchomości (RET) budynków, budowli oraz gruntów. Na ich przykładzie widać, jak istotne może być czynne uczestnictwo podatników w procesie legislacyjnym.

Pierwotny projekt nowelizacji ustawy, ogłoszony przez Ministerstwo Finansów, spotkał się bowiem z krytyką uczestników procesu legislacyjnego. Treść nowych przepisów wzbudziła wiele istotnych wątpliwości, w szczególności w zakresie niejednoznacznej definicji budowli oraz możliwości odróżnienia jej od pojęcia budynku.

W ramach konsultacji publicznych zostały przedstawione uwagi kilkudziesięciu uczestników – organizacji branżowych, firm doradczych, przedsiębiorców. Rządowe Centrum Legislacji opublikowało raport z konsultacji publicznych, w których ustawodawca odniósł się do zastrzeżeń i komentarzy. Z raportu wynika, że wiele uwag zostało uwzględnionych przynamniej w części, co może zwiększyć szanse na wyeliminowanie najbardziej kontrowersyjnych propozycji.

Ministerstwo Finansów poinformowało, że zakłada konieczność skorygowania treści projektu ustawy w kwestiach obejmujących m.in.:

• wprowadzenie rozgraniczenia definicji budowli oraz budynku;
• doprecyzowanie pojęcia budynek oraz budowla, poprzez zastrzeżenie, że obiekt taki powstaje w wyniku robót budowlanych lub procesu budowlanego;
• rezygnacja z definiowania pojęcia „części budowlanych”;
• ograniczenie opodatkowania RET obiektów (budowli) znajdujących się wewnątrz innych obiektów (budynków);
• doprecyzowanie pojęcia „stałego związku z gruntem”, w szczególności z perspektywy zasad opodatkowania kontenerów lub hal namiotowych;
• określenie zasad opodatkowania obiektów małej architektury.

Naturalnie finalna wersja przepisów oraz termin ich wejścia w życie mogą jeszcze ulec zmianie. Prace legislacyjne wciąż trwają i warto włączyć się w konsultacje projektu nowelizacji RET. Aktywna współpraca z Ministerstwem Finansów w tym względzie może przynieść efekty korzystne dla podatników. Jeżeli więc chcieliby Państwo szczegółowo poznać zmiany proponowane przez Ministerstwo Finansów, prosimy o kontakt.

2. Grunt zabudowany czy niezabudowany? Ważny wyrok NSA

Przepisy Ustawy o VAT wskazują odmienne zasady opodatkowania gruntów zabudowanych i niezabudowanych. Za niezabudowane uznaje się grunty, na których brak obiektów takich jak budynki, budowle lub ich części. Niedawny wyrok NSA wskazuje jednak, że ustalenie charakteru nieruchomości nie jest tak jednoznaczne.

Jak bowiem sklasyfikować grunt, na którym lub pod powierzchnią którego znajdują się wodociągi, linie energetyczne, czy sieć ciepłownicza? Są to budowle, które zgodnie z prawem cywilnym zwykle są własnością przedsiębiorstwa zajmującego się dostawą wody, energii elektrycznej, etc. Nie są więc przedmiotem obrotu w przypadku sprzedaży nieruchomości, na której się znajdują, czy więc należy je uwzględniać przy ustalaniu skutków podatkowych takiego obrotu?

Przed takim dylematem został postawiony Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie sygn. I FSK 1670/20 z dnia 23 sierpnia 2024 r. Spór w tej sprawie dotyczył interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, w której organ podatkowy uznał, że zbycie przez podatnika gruntów przez które przebiega sieć gazownicza i ciepłownicza, nie jest dostawą nieruchomości niezabudowanych. Skoro bowiem na działce znajduje się obiekt budowlany, to obiektywnie nieruchomość nie jest niezabudowana – a nie ma znaczenia kto jest właścicielem obiektu lub czy będzie on przedmiotem transakcji. Pogląd ten podtrzymał Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Naczelny Sąd Administracyjny przyjął zaś inne stanowisko. Wskazał, że ocena charakteru nieruchomości powinna uwzględniać nie tylko okoliczności obiektywne, ale też cel gospodarczy transakcji. Uwzględnienie tego celu wymaga weryfikacji czy znajdujące się na nieruchomości obiekty mają wiodące znaczenie ekonomiczne w określeniu charakteru gruntu. Sąd wskazał, że nie zawsze istnienie obiektów budowlanych powoduje konieczność uznania danej nieruchomości za zabudowaną.

Nie jest to pierwszy wyrok NSA przyjmujący taki pogląd, podobne argumenty przedstawił sąd w wyroku o sygn. I FSK 560/18. Stanowisko to rozsądnie przyjmuje, że w wielu przypadkach obiekt budowlany na gruncie nie jest celem transakcji, więc nie powinien być brany pod uwagę w ustalaniu jej skutków. To oznacza jednak konieczność indywidualnej oceny każdego przypadku zbycia lub nabycia nieruchomości oraz może zmniejszać poczucie pewności prawa. Warto więc rozważyć w jaki sposób najlepiej uchronić się przed ryzykiem podatkowym.

3. Opłata legalizacyjna jako koszt podatkowy

Prawo budowlane przewiduje możliwość legalizacji obiektów budowlanych, które zostały wzniesione bez pozwolenia na budowę. Jednym z warunków takiej legalizacji jest zapłata określonej opłaty. Jej wysokość jest ustalona przez właściwy organ nadzoru budowlanego w drodze administracyjnej, a brak jej zapłaty jest przesłanką do wydania decyzji o rozbiórce danego obiektu.

Jeżeli więc podatnik zdecyduje się zapłacić opłatę legalizacyjną, czy może taki wydatek uznać za koszt podatkowy? Czy też jest to wydatek wprost wyłączony z katalogu kosztów podatkowych, jako grzywna lub kara pieniężna orzeczona w postępowaniu administracyjnym?

Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej opłata legalizacyjna ma charakter sankcji, więc nie może być kosztem podatkowym. Otrzymana przez podatnika interpretacja została jednak uchylona przez sąd administracyjny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. III SA/Wa 1303/24) przywołał ustaloną linię orzeczniczą w tym względzie, zgodnie z którą opłata legalizacyjna nie jest ani podatkiem, ani karą. Istnieje możliwość jej zapłaty, jeżeli intencją inwestora jest zalegalizowanie samowoli budowlanej. Możliwość ta nie jest zaś obowiązkiem inwestora. Brak przymusu lub represyjnego charakteru opłaty prowadzi więc do wniosku, że nie ma ona charakteru sankcji lub kary, mimo, że jest nakładana w procedurze administracyjnej. W związku z tym, zdaniem sądu nie ulega wątpliwości, że wydatek ten nie mieści się w katalogu wydatków wyłączonych z kosztów podatkowych. To, czy może być kosztem podatkowym należy więc ocenić wyłącznie z perspektywy zasad ogólnych, wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.