W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – październik 2024

Lokale wykorzystywane usługowo także mogą korzystać z najniższej stawki opodatkowania RET

Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego pozwala na radykalne zmniejszenie obciążeń podatkowych w podatku od nieruchomości (RET). Zdaniem NSA, sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę, który świadczy usługi najmu, nie jest wystarczający do uznania automatycznie, że konieczne jest zastosowanie stawki RET właściwej dla obiektu zajętego na potrzeby działalności.

Podatek od nieruchomości przewiduje różne stawki opodatkowania w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości. Lokale mieszkalne służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych korzystają z preferencyjnej stawki opodatkowania. Natomiast nieruchomości zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej są opodatkowane stawką istotnie wyższą. Pojawia się więc pytanie, jaką stawkę należy zastosować w sytuacji, gdy spełnione są obydwie przesłanki – z perspektywy wynajmującego są zajęte na potrzeby w jego działalności gospodarczej, czyli świadczenia usług najmu, zaś z perspektywy najemcy, zaspokajają jego potrzeby mieszkaniowe.

NSA w uchwale w składzie 7 sędziów orzekł, że takie lokale powinny podlegać opodatkowaniu stawką preferencyjną. Istotą wprowadzenia tej preferencji jest to, aby dotyczyła ona zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Nie jest zaś istotne, czy funkcja mieszkaniowa lokalu mieszkalnego jest realizowana przez właściciela lokalu, czy też przez osoby, które korzystają z tego lokalu na podstawie umowy najmu. W konsekwencji preferencyjna stawka opodatkowania powinna mieć zastosowanie bez względu na status podatkowy wynajmującego i fakt prowadzenia przez niego działalności gospodarczej. Istotna jest tu bowiem perspektywa najemcy.

Sąd zastrzegł jednocześnie, że wnioski te nie mają co do zasady zastosowania dla:

• Zakwaterowania krótkotrwałego (na zasadzie zbliżonej do usług hotelowych);
• Zakwaterowania rotacyjnego, np. w jednostkach wojskowych, w domach studenta, etc.

Nie ma także podstaw do opodatkowania stawką preferencyjną pustostanów, które są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W sytuacji, w które właściciel uznaje lokal za towar handlowy trudno, zdaniem NSA, dostrzec funkcję mieszkaniową tego lokalu.

Uchwała NSA może, w zależności od okoliczności, nieść korzyści lub ryzyka. Korzyść podatkową może rozpoznać w szczególności podatnik świadczący usługi najmu długotrwałego na cele mieszkaniowe. W oparciu o tę uchwałę będzie możliwe stwierdzenie i zwrot nadpłaconego podatku, jeżeli wcześniej miała zastosowanie stawka podwyższona.

Uchwała może nieść zaś ryzyko podatkowe w szczególności tym podmiotom, które inwestowały w pustostany lub traktowały lokale mieszkalne jako przede wszystkim towar handlowy. Możliwość zastosowania preferencyjnej stawki opodatkowania może być w tej sytuacji zakwestionowana.

Czy najem lokalu niemieszkalnego może być zwolniony z VAT?

Najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na cele mieszkaniowe podlega zwolnieniu z VAT. Praktyka administracji podatkowej jest tu ukształtowana, ale niewykluczone, że ulegnie zmianie. W niedawnym orzeczeniu WSA w Poznaniu pojawia się bowiem istotne pytanie – czym jest nieruchomość o charakterze mieszkalnym?

Ustawa nie definiuje tego pojęcia. W praktyce uznaje się, że charakter mieszkalny ma lokal zdefiniowany jako mieszkalny w ustawie o własności lokali. Oznacza to, że o charakterze lokalu decydowałoby formalne zakwalifikowanie lokalu do kategorii lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Nie ma wówczas znaczenia faktyczne wykorzystanie lokalu. Takie stanowisko można odnaleźć w większości interpretacji indywidualnych prawa podatkowego.

WSA w Poznaniu w niedawnym wyroku (sygn. I SA/Po 457/23) przyjmuje jednak inny pogląd. Zdaniem sądu o mieszkalnym charakterze lokalu świadczy jego przystosowanie do realizacji usług najmu na cele mieszkaniowe. W takiej sytuacji formalna klasyfikacja lokalu jako niemieszkalnego nie wyklucza możliwości zastosowania zwolnienia z VAT. Co ciekawe, zdaniem sądu cel mieszkaniowy wypełnia także najem na rzecz studentów.

Orzeczenie sądu jest nieprawomocne, więc należy spodziewać się, że kwestię tę rozstrzygnie Naczelny Sąd Administracyjny.

Ewentualna zmiana dotychczasowej praktyki jest wprawdzie na ten moment mało prawdopodobna, ale jeżeli wystąpi, może mieć istotne skutki dla biznesu. Identyfikacja świadczenia zwolnionego z VAT w miejsce usługi opodatkowanej stawką VAT jest wprawdzie korzystne z perspektywy możliwości odzyskania nadpłaconego podatku należnego. Jednocześnie jednak może mieć niekorzystny wpływ na odliczenie podatku naliczonego przy nabyciu lub budowie obiektu, który jest przedmiotem najmu. Warto więc ocenić zakres ryzyka podatkowego i zastanowić się nad jego minimalizacją.

Rozliczenie nakładów po zakończeniu dzierżawy

Dzierżawca wybudował na dzierżawionym gruncie budynek i korzystał z niego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Po zakończeniu umowy strony umówiły się, że właściciel gruntu zwróci dzierżawcy wartość nakładów. Powstała więc wątpliwość – czy rozliczenie to podlega VAT jako usługa, czy też jako towar?

Zdaniem stron należało rozpoznać skutki podatkowe właściwe dostawie towarów, co w przypadku nieruchomości użytkowanej przez wiele lat, niepodlegającej ulepszeniom, oznaczało zastosowanie zwolnienia z VAT. Krajowa Administracja Podatkowa wydała jednak interpretację przyjmującą odmienny pogląd. Zdaniem KIS rozliczenie nakładów należało potraktować jako świadczenie usług, których przedmiotem jest prawo majątkowe. Zastosowanie ma wówczas podstawowa stawka VAT.

Orzeczenie korzystne dla podatnika wydał zarówno sąd pierwszej instancji, jak też Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z 27 września 2024 r. sygn. I FSK 95/21). Zdaniem NSA należy pamiętać, że dostawa towarów w rozumieniu VAT nie musi być tożsama z pojęciem sprzedaży. W tej sytuacji nie ulega wątpliwości, że dzierżawca wytworzył towar (budynek) na dzierżawionej nieruchomości. Jego dostawa nastąpiła w momencie przekazania władztwa nad rzeczą, czyli w momencie rozliczenia umowy dzierżawy.

Sąd przyznał przy tym, że w przeszłości zdarzały się rozbieżności w orzecznictwie w zakresie określania skutków podobnych transakcji, lecz aktualna linia orzeczeń powinna być traktowana już jako ugruntowana.

Nie oznacza to jednak, że zagadnienie to jest wolne od ryzyka sporu z organami podatkowymi. Przed rozliczeniem nakładów zawsze warto rozważyć, jakie będą podatkowe implikacje takich transakcji.