W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – listopad 2025

Weto prezydenta do nowelizacji opodatkowania fundacji rodzinnych

Prezydent odmówił podpisania ustawy nowelizującej ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych, która przewidywała zmianę zasad opodatkowania przychodów fundacji rodzinnych.

Warto przypomnieć, że przygotowana przez Radę Ministrów nowelizacja miała wprowadzić m.in. wyłączenie ze zwolnienia przychodów uzyskiwanych przez fundację rodzinną z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, których przedmiotem jest:

• budynek lub lokal mieszkalny, z wyjątkiem tych wynajmowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe,

• budynek lub lokal inny niż mieszkalny, przeznaczony do całodobowego zakwaterowania (np. lokal w aparthotelu).

Weto prezydenta może zostać odrzucone większością 3/5 głosów w Sejmie, jednak obecnie wydaje się to mało prawdopodobne.

Jak wskazywał projekt nowelizacji ustawy o CIT, jednym z jej celów było jednoznaczne przesądzenie, że działalność polegająca na świadczeniu usług najmu krótkoterminowego — niezależnie od rodzaju budynku czy lokalu — nie korzysta ze zwolnienia przysługującego fundacji rodzinnej. Zdaniem Ministerstwa Finansów działalność ta nie powinna mieścić się w katalogu czynności, które może prowadzić fundacja rodzinna, a jej wykonywanie może skutkować „utratą przywilejów podatkowych i koniecznością opodatkowania w reżimie sankcyjnym”.

Odmienne stanowisko można znaleźć w licznych orzeczeniach sądów administracyjnych (np. wyrok WSA w Bydgoszczy z 5 sierpnia 2025 r., sygn. I SA/Bd 315/25). Brak zmiany obowiązujących przepisów oznacza, że spory pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi nadal są możliwe. Warto więc rozważyć, jak zarządzać tym ryzykiem.

Czy lokal sprzedany jest już zasiedlony?

Skorzystanie ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży lokali wymaga ustalenia, czy doszło już do pierwszego zasiedlenia oraz jaki czas upłynął od tego momentu. Rozpoznanie pierwszego zasiedlenia bywa problematyczne, co potwierdza niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z ustawową definicją, pierwsze zasiedlenie wiąże się przede wszystkim z rozpoczęciem „użytkowania” lokalu przez pierwszego nabywcę na potrzeby własne. W praktyce przyjęto, że sprzedaż nowego lokalu lub budynku jest równoznaczna z jego pierwszym zasiedleniem.

Pogląd ten zakwestionował podatnik, argumentując we wniosku o interpretację, że sam moment sprzedaży nie zawsze wyznacza moment pierwszego zasiedlenia. Jeżeli bowiem pierwszy nabywca nie użytkował lokalu w żadnym zakresie, a następnie sprzedał go kolejnemu nabywcy w stanie niezmienionym, to — zdaniem podatnika — do pierwszego zasiedlenia nie doszło. Jego zdaniem dopiero użycie lokalu przez kolejnego nabywcę, np. w celu najmu, mogłoby stanowić pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT.

Stanowiska tego nie podzielił organ podatkowy, a wydana interpretacja była dla podatnika niekorzystna. Dyrektor KIS przypomniał powszechnie utrwalony pogląd, zgodnie z którym faktyczne użytkowanie lokalu nie ma znaczenia dla określenia momentu pierwszego zasiedlenia.

Argumentacja podatnika została jednak zaakceptowana przez sąd pierwszej instancji. WSA w Warszawie, odwołując się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE, uznał, że pojęcie „użytkowania” należy rozumieć analogicznie do „konsumpcji”. Z tą wykładnią nie zgodził się jednak Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z 18 listopada 2025 r. (sygn. I FSK 1923/22) NSA uchylił rozstrzygnięcie WSA, wskazując, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło już w momencie nabycia lokalu od dewelopera. Pełne uzasadnienie wyroku nie jest jeszcze dostępne.

Mimo że NSA potwierdził dominującą linię interpretacyjną, warto zwrócić uwagę na argumenty przedstawione przez sąd pierwszej instancji. Pokazują one, że nawet utrwalone pojęcia mogą być przedmiotem sporów, a ich ostateczne rozstrzygnięcie nie zawsze jest oczywiste.

Podstawa opodatkowania VAT przy nieodpłatnym przekazaniu towarów

Nieodpłatne przekazanie towarów może podlegać opodatkowaniu VAT, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. W przypadku nieruchomości często zdarza się, że przy nabyciu gruntu prawo do odliczenia nie przysługuje, natomiast prawo takie istnieje w odniesieniu do nakładów poniesionych na budowę budynku. Powstaje więc pytanie: jak określić podstawę opodatkowania przy nieodpłatnym przekazaniu całej nieruchomości?

Administracja podatkowa przyjmuje, że opodatkowaniu podlega wartość całej nieruchomości, a ustawa o VAT nie przewiduje odrębnego ustalania podstawy opodatkowania dla gruntu i budynku.

Sądy administracyjne prezentują jednak niekiedy odmienne podejście. W przypadku nieodpłatnego przekazania podstawą opodatkowania jest cena nabycia lub koszt wytworzenia towaru. Jeżeli więc towarem jest budynek wytworzony przez podatnika na posiadanym gruncie, to kosztem wytworzenia jest koszt budowy budynku — i to tylko w tej części, która dawała prawo do odliczenia VAT naliczonego. Takie stanowisko potwierdził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 października 2025 r. (sygn. I FSK 1762/22).

Wyrok ten otwiera drogę do korzystniejszego ustalania podstawy opodatkowania przy nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości. W praktyce jednak zastosowanie tej wykładni może prowadzić do sporów z organami podatkowymi, dlatego każdorazowo warto szczegółowo zweryfikować okoliczności sprawy.

Zaliczka w wysokości 100% wynagrodzenia może być przychodem

Co do zasady otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania przychodu podatkowego. Od tej zasady istnieje jednak wyjątek: jeżeli płatność ma charakter ostateczny i definitywny, może prowadzić do powstania przychodu już w momencie jej otrzymania.

Przepisy podatkowe przewidują, że przychód powstaje w momencie wykonania świadczenia, wystawienia faktury lub uregulowania należności — zależnie od tego, co nastąpi wcześniej. Pogląd ten potwierdza również orzecznictwo sądów administracyjnych, m.in. wyrok NSA z 18 listopada 2025 r. (sygn. II FSK 362/23).

NSA utrzymał co prawda stanowisko organów podatkowych dotyczące momentu powstania przychodu, jednak uchylił zaskarżoną decyzję, wskazując na błędne rozpoznanie kosztów podatkowych przez administrację. Organy podatkowe uznały bowiem, że wydatki na nabycie lub wytworzenie środków trwałych — pomniejszone o dokonane odpisy amortyzacyjne — nie mogły stanowić kosztów uzyskania przychodu przy zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa w 2016 r.

Sąd uznał jednak, że przy braku jednoznacznych regulacji należy przyjąć stanowisko podatnika, zgodnie z którym koszty podatkowe powinny zostać ustalone odrębnie dla każdego składnika majątkowego wchodzącego w skład zbywanego przedsiębiorstwa.