W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – listopad 2025

Weto prezydenta do nowelizacji opodatkowania fundacji rodzinnych

Prezydent odmówił podpisania ustawy nowelizującej ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych, która przewidywała zmianę zasad opodatkowania przychodów fundacji rodzinnych.

Warto przypomnieć, że przygotowana przez Radę Ministrów nowelizacja miała wprowadzić m.in. wyłączenie ze zwolnienia przychodów uzyskiwanych przez fundację rodzinną z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, których przedmiotem jest:

• budynek lub lokal mieszkalny, z wyjątkiem tych wynajmowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe,

• budynek lub lokal inny niż mieszkalny, przeznaczony do całodobowego zakwaterowania (np. lokal w aparthotelu).

Weto prezydenta może zostać odrzucone większością 3/5 głosów w Sejmie, jednak obecnie wydaje się to mało prawdopodobne.

Jak wskazywał projekt nowelizacji ustawy o CIT, jednym z jej celów było jednoznaczne przesądzenie, że działalność polegająca na świadczeniu usług najmu krótkoterminowego — niezależnie od rodzaju budynku czy lokalu — nie korzysta ze zwolnienia przysługującego fundacji rodzinnej. Zdaniem Ministerstwa Finansów działalność ta nie powinna mieścić się w katalogu czynności, które może prowadzić fundacja rodzinna, a jej wykonywanie może skutkować „utratą przywilejów podatkowych i koniecznością opodatkowania w reżimie sankcyjnym”.

Odmienne stanowisko można znaleźć w licznych orzeczeniach sądów administracyjnych (np. wyrok WSA w Bydgoszczy z 5 sierpnia 2025 r., sygn. I SA/Bd 315/25). Brak zmiany obowiązujących przepisów oznacza, że spory pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi nadal są możliwe. Warto więc rozważyć, jak zarządzać tym ryzykiem.

Czy lokal sprzedany jest już zasiedlony?

Skorzystanie ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży lokali wymaga ustalenia, czy doszło już do pierwszego zasiedlenia oraz jaki czas upłynął od tego momentu. Rozpoznanie pierwszego zasiedlenia bywa problematyczne, co potwierdza niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z ustawową definicją, pierwsze zasiedlenie wiąże się przede wszystkim z rozpoczęciem „użytkowania” lokalu przez pierwszego nabywcę na potrzeby własne. W praktyce przyjęto, że sprzedaż nowego lokalu lub budynku jest równoznaczna z jego pierwszym zasiedleniem.

Pogląd ten zakwestionował podatnik, argumentując we wniosku o interpretację, że sam moment sprzedaży nie zawsze wyznacza moment pierwszego zasiedlenia. Jeżeli bowiem pierwszy nabywca nie użytkował lokalu w żadnym zakresie, a następnie sprzedał go kolejnemu nabywcy w stanie niezmienionym, to — zdaniem podatnika — do pierwszego zasiedlenia nie doszło. Jego zdaniem dopiero użycie lokalu przez kolejnego nabywcę, np. w celu najmu, mogłoby stanowić pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT.

Stanowiska tego nie podzielił organ podatkowy, a wydana interpretacja była dla podatnika niekorzystna. Dyrektor KIS przypomniał powszechnie utrwalony pogląd, zgodnie z którym faktyczne użytkowanie lokalu nie ma znaczenia dla określenia momentu pierwszego zasiedlenia.

Argumentacja podatnika została jednak zaakceptowana przez sąd pierwszej instancji. WSA w Warszawie, odwołując się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE, uznał, że pojęcie „użytkowania” należy rozumieć analogicznie do „konsumpcji”. Z tą wykładnią nie zgodził się jednak Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z 18 listopada 2025 r. (sygn. I FSK 1923/22) NSA uchylił rozstrzygnięcie WSA, wskazując, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło już w momencie nabycia lokalu od dewelopera. Pełne uzasadnienie wyroku nie jest jeszcze dostępne.

Mimo że NSA potwierdził dominującą linię interpretacyjną, warto zwrócić uwagę na argumenty przedstawione przez sąd pierwszej instancji. Pokazują one, że nawet utrwalone pojęcia mogą być przedmiotem sporów, a ich ostateczne rozstrzygnięcie nie zawsze jest oczywiste.

 

Podstawa opodatkowania VAT przy nieodpłatnym przekazaniu towarów

Nieodpłatne przekazanie towarów może podlegać opodatkowaniu VAT, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. W przypadku nieruchomości często zdarza się, że przy nabyciu gruntu prawo do odliczenia nie przysługuje, natomiast prawo takie istnieje w odniesieniu do nakładów poniesionych na budowę budynku. Powstaje więc pytanie: jak określić podstawę opodatkowania przy nieodpłatnym przekazaniu całej nieruchomości?

Administracja podatkowa przyjmuje, że opodatkowaniu podlega wartość całej nieruchomości, a ustawa o VAT nie przewiduje odrębnego ustalania podstawy opodatkowania dla gruntu i budynku.

Sądy administracyjne prezentują jednak niekiedy odmienne podejście. W przypadku nieodpłatnego przekazania podstawą opodatkowania jest cena nabycia lub koszt wytworzenia towaru. Jeżeli więc towarem jest budynek wytworzony przez podatnika na posiadanym gruncie, to kosztem wytworzenia jest koszt budowy budynku — i to tylko w tej części, która dawała prawo do odliczenia VAT naliczonego. Takie stanowisko potwierdził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 października 2025 r. (sygn. I FSK 1762/22).

Wyrok ten otwiera drogę do korzystniejszego ustalania podstawy opodatkowania przy nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości. W praktyce jednak zastosowanie tej wykładni może prowadzić do sporów z organami podatkowymi, dlatego każdorazowo warto szczegółowo zweryfikować okoliczności sprawy.

Zaliczka w wysokości 100% wynagrodzenia może być przychodem

Co do zasady otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania przychodu podatkowego. Od tej zasady istnieje jednak wyjątek: jeżeli płatność ma charakter ostateczny i definitywny, może prowadzić do powstania przychodu już w momencie jej otrzymania.

Przepisy podatkowe przewidują, że przychód powstaje w momencie wykonania świadczenia, wystawienia faktury lub uregulowania należności — zależnie od tego, co nastąpi wcześniej. Pogląd ten potwierdza również orzecznictwo sądów administracyjnych, m.in. wyrok NSA z 18 listopada 2025 r. (sygn. II FSK 362/23).

NSA utrzymał co prawda stanowisko organów podatkowych dotyczące momentu powstania przychodu, jednak uchylił zaskarżoną decyzję, wskazując na błędne rozpoznanie kosztów podatkowych przez administrację. Organy podatkowe uznały bowiem, że wydatki na nabycie lub wytworzenie środków trwałych — pomniejszone o dokonane odpisy amortyzacyjne — nie mogły stanowić kosztów uzyskania przychodu przy zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa w 2016 r.

Sąd uznał jednak, że przy braku jednoznacznych regulacji należy przyjąć stanowisko podatnika, zgodnie z którym koszty podatkowe powinny zostać ustalone odrębnie dla każdego składnika majątkowego wchodzącego w skład zbywanego przedsiębiorstwa.

 

 

 

 

FAQ

Na czym polega weto prezydenta do zmian w opodatkowaniu fundacji rodzinnych?

Weto prezydenta oznacza odmowę podpisania nowelizacji ustawy o CIT, która miała zmienić zasady opodatkowania przychodów fundacji rodzinnych, w szczególności w zakresie najmu nieruchomości.

Jakie zmiany w opodatkowaniu fundacji rodzinnych przewidywała nowelizacja?

Nowelizacja zakładała wyłączenie ze zwolnienia podatkowego przychodów z najmu, dzierżawy oraz podobnych umów dotyczących m.in. lokali mieszkalnych (poza najmem na cele mieszkaniowe) oraz lokali przeznaczonych do krótkoterminowego zakwaterowania, np. aparthoteli.

Czy najem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej jest objęty zwolnieniem podatkowym?

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów – nie, ponieważ taka działalność nie powinna mieścić się w katalogu dopuszczalnych czynności fundacji rodzinnej i może skutkować utratą preferencji podatkowych.

Czy w sprawie opodatkowania fundacji rodzinnych istnieją spory z organami podatkowymi?

Tak, istnieją rozbieżności między stanowiskiem organów podatkowych a orzecznictwem sądów administracyjnych, co oznacza, że spory w tym zakresie nadal są możliwe.

Co to jest pierwsze zasiedlenie w kontekście VAT?

Pierwsze zasiedlenie to moment rozpoczęcia użytkowania lokalu przez pierwszego nabywcę na potrzeby własne, który ma znaczenie dla zastosowania zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości.

Czy sprzedaż nowego lokalu zawsze oznacza pierwsze zasiedlenie?

Zgodnie z dominującą linią interpretacyjną – tak. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że pierwsze zasiedlenie następuje już w momencie nabycia lokalu od dewelopera, niezależnie od faktycznego użytkowania.

Czy faktyczne użytkowanie lokalu ma znaczenie dla pierwszego zasiedlenia?

Według organów podatkowych i NSA – nie. Sam fakt nabycia lokalu jest wystarczający do uznania, że doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak opodatkować VAT nieodpłatne przekazanie nieruchomości?

Jeżeli podatnik miał prawo do odliczenia VAT przy nabyciu lub wytworzeniu towaru, nieodpłatne przekazanie może podlegać opodatkowaniu VAT.

Jak ustala się podstawę opodatkowania VAT przy nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości?

Organy podatkowe przyjmują, że podstawą jest wartość całej nieruchomości, natomiast sądy wskazują, że może to być jedynie koszt wytworzenia budynku – w zakresie, w jakim przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Czy wyrok NSA zmienia podejście do VAT przy nieodpłatnym przekazaniu?

Wyrok NSA z 28 października 2025 r. wskazuje możliwość korzystniejszego podejścia – opodatkowania jedynie kosztów budowy budynku, co może być korzystne dla podatników, choć może prowadzić do sporów.

Czy zaliczka zawsze powoduje powstanie przychodu podatkowego?

Nie. Co do zasady zaliczka nie jest przychodem, ale jeśli ma charakter definitywny i ostateczny, może zostać uznana za przychód już w momencie jej otrzymania.

Kiedy powstaje przychód podatkowy według przepisów?

Przychód powstaje w momencie wykonania świadczenia, wystawienia faktury lub otrzymania zapłaty – w zależności od tego, które zdarzenie nastąpi wcześniej.

Jak rozliczać koszty przy zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa?

Zdaniem NSA koszty podatkowe powinny być ustalane odrębnie dla każdego składnika majątkowego, jeżeli brak jest jednoznacznych regulacji w tym zakresie.

Czy interpretacje podatkowe w tych obszarach są jednoznaczne?

Nie. Zarówno w zakresie VAT, jak i podatku dochodowego, występują rozbieżności interpretacyjne, co oznacza ryzyko sporów z organami podatkowymi.