W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – czerwiec 2025

Definicja pierwszego zasiedlenia wciąż może być przedmiotem sporów

Skutki podatkowe w VAT związane ze zbyciem nieruchomości zabudowanych w dużej mierze zależą od statusu istniejących na nich budynków lub budowli. Upraszczając – nowe lub odnowione obiekty podlegają opodatkowaniu stawką VAT, natomiast obiekty od lat zasiedlone są z opodatkowania zwolnione. Tylko… czym właściwie jest obiekt odnowiony?

Z definicji pierwszego zasiedlenia (art. 2 ust. 14 ustawy o VAT) wynika, że na równi są traktowane budynki i budowle nowe lub ulepszone, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wynoszą co najmniej 30% wartości początkowej. Odwołanie się do pojęć stosowanych w innych ustawach podatkowych jest jednak kłopotliwe, bo może sugerować, że ma tu znaczenie status budynku jako środka trwałego. Taki pogląd pojawia się niekiedy w interpretacjach prawa podatkowego, wydawanych przez Krajową Informację Skarbową, na przykład z dnia 15 października 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.661.2024.1.AKA.

Czy jest to pogląd prawidłowy? Niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje, że nie. Sąd rozstrzygał spór dotyczący zasad opodatkowania lokali wyodrębnionych po przebudowie starego hotelu. Gruntowny zakres prac budowlanych doprowadził do całkowitej przebudowy budynku i dobudowy nowej kondygnacji. Zdaniem podatnika sprzedaż tych lokali podlega opodatkowaniu wg. stawki 8% VAT. Natomiast Dyrektor KIS uznał, że większość lokali znajdujących się w przebudowanym budynku należy zwolnić z opodatkowania VAT. Dlaczego? Bowiem budynek nie był środkiem trwałym podatnika, więc – zdaniem KIS – nie było możliwe jego ulepszenie oraz rozpoznanie ponownego pierwszego zasiedlenia.

Sądy administracyjne obu instancji przyznały jednak rację podatnikowi. NSA w wyroku z 3 czerwca 2025 r. sygn. I FSK 505/22 wskazał, że definicję pierwszego zasiedlenia należy rozumieć w sposób zgodny z prawem unijnym, nie należy zaś odwoływać się do przepisów regulujących podatnik dochodowe. Jeżeli więc następuje zasadnicza przebudowa już istniejącego obiektu, skutkująca zmianą jego funkcjonalności, zdaniem sądu, klasyfikacja budynku jako środka trwałego lub towaru handlowego nie ma znaczenia.

Wyrok NSA wskazuje, że spory dotyczące definicji pierwszego zasiedlenia wciąż mogą mieć miejsce. Ustalenie skutków podatkowych w VAT sprzedaży nieruchomości może sprawiać problemy oraz stanowić potencjalny obszar sporu z organami podatkowymi.

Umorzenie czynszu najmu może być niekiedy obniżką ceny

Taki wniosek wynika z wyroku NSA sygn. I FSK 261/22 z 6 czerwca 2025 r. Sąd uznał w nim, że gmina, która zgodnie z przepisami tzw. tarczy antycovidowej odstąpiła od dochodzenia należności z tytułu świadczenia usług najmu, ma prawo do odpowiedniego skorygowania należnego VAT.

Pogląd przeciwny przedstawił Dyrektor KIS w interpretacji prawa podatkowego. Stwierdził on, że transakcja najmu pomiędzy stronami była jednoznacznie odpłatna, zaś możliwość incydentalnego zwolnienia z obowiązku zapłaty czynszu najmu nie wpływa na podstawę opodatkowania. Oznacza to, że gmina miała – zdaniem KIS – obowiązek rozliczenia należnego VAT, mimo, że nie otrzymała zapłaty.

Sądy obu instancji uznały jednak stanowisko organu podatkowego za błędne. Zdaniem NSA okoliczności i kontekst udzielenia przez gminę ulgi przewidzianej przez tarczę antycovidową należy interpretować jako obniżkę lub upust w stosunku do uzgodnionej wcześniej ceny. W sensie ekonomicznym usługa realizowana przez gminę na rzecz kontrahentów w okresie zastosowania ulgi powinna być traktowana jako usługa nieodpłatna. Z tego powodu prawidłowe było obniżenie przez gminę podstawy opodatkowania z tytułu czynszu najmu do zera.

Wyrok NSA może nieść określone skutki zarówno dla gmin, jak również dla przedsiębiorców, którzy skorzystali ze wskazanej ulgi. Z perspektywy gmin otwiera potencjalnie możliwość skorygowania należnego VAT i odzyskania nadpłaconego podatku. Natomiast z perspektywy najemców, warto zastanowić się, czy wyrok NSA nie generuje ryzyka podatkowego w zakresie kwot odliczonego VAT.

Kontener socjalno-biurowy jako urządzenie przemysłowe

Czy pojęcie „urządzenia przemysłowego” dla celów podatku u źródła (WHT) należy rozumieć wąsko, czy szeroko? Administracja podatkowa zwykle opowiada się za  interpretacją szeroką, która pozwala na opodatkowanie podatkiem u źródła nieomal każdego urządzenia, które jest wykorzystywane w procesie produkcji. Także wówczas, gdy ma ono pośredni lub potencjalny związek z procesem produkcji. Z kolei korzystniejsza dla podatników interpretacja wąska znajduje poparcie w licznych wyrokach sądów administracyjnych. Nie jest to jednak pogląd prezentowany w sposób jednolity.

Warto prześledzić argumentację NSA przedstawioną w wyroku II FSK 742/22. Sąd uchylił korzystny dla podatnika wyrok sądu pierwszej instancji i potwierdził prawidłowość interpretacji Dyrektora KIS. Spór w tej sprawie dotyczył zestawów kontenerowych najmowanych przez polskiego podatnika od kontrahenta z UE. Kontenery te są wykorzystywana jako pomieszczenia socjalne na budowach realizowanych przez polskiego podatnika. Umożliwiają tymczasowe zamieszkanie, są miejscem pracy nad dokumentacją projektową – jeżeli zachodzi taka potrzeba. Nie są jednak wykorzystywane bezpośrednio w procesie produkcji. Zdaniem podatnika, nie jest to więc urządzenie przemysłowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt. 1 ustawy CIT.

Zdaniem NSA, zarówno treść ustawy podatkowej, jak i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania pozwala na uznanie takich obiektów za urządzenia przemysłowe. Nie jest bowiem istotne, czy są one wykorzystywane bezpośrednio w procesie produkcji. Za urządzenia przemysłowe uznać można także takie obiekty, które w racjonalny sposób powiązane są z osiągnięciem celów gospodarczych w sposób przemysłowy. Zestaw kontenerów socjalno-biurowych, w ocenie sądu, takie cechy posiada.

Wyrok NSA wskazuje, że w przypadku korzystania z urządzeń dostarczonych przez zagranicznych kontrahentów istnieje potencjalny obszar sporu z organami podatkowymi w zakresie obowiązków pobierania podatku u źródła. Naturalnie, w zależności od okoliczności ryzyko wystąpienia takiego sporu może się różnić. Warto zweryfikować obszary tego ryzyka i zastanowić się nad możliwościami jego minimalizacji.

Kiedy nie ma zastosowania stawka 6% PCC

Sprzedaż nieruchomości, w określonych okolicznościach, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z ustawą, nabycie co najmniej sześciu lokali mieszkalnych wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej – lub udziałów w takich lokalach – w transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, podlega także opodatkowaniu PCC przy zastosowaniu stawki 6%.

Wskazane przepisy obowiązują od 1 stycznia 2024 r. Ustawa nowelizująca PCC przewiduje przy tym, że nowych zasad opodatkowania nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, które zostały zawarte do końca 2023 r.

Czy umowa przedwstępna jest taką właśnie umową? Spór w tym względzie rozstrzygnął WSA w Gdańsku wyrokiem z dnia 11 czerwca 2025 r. Organ podatkowy w wydanej interpretacji twierdził, że umowa przedwstępna nie mieści się w kategorii umów zobowiązujących, wskazanych w przepisach ustawy. W związku z tym, jego zdaniem, podatnik dokonujący nabycia lokali podlega opodatkowaniu PCC przy zastosowaniu stawki 6%.

Z poglądem tym nie zgodził się WSA w Gdańsku. Zdaniem sądu organ podatkowy bezpodstawnie tworzy podziały w kategoriach umów, do których nawiązuje przepis ustawy. Dokonując interpretacji przepisów przejściowych należy, zdaniem sądu, uwzględnić także ich cel i sens. Przyjęcie zaś wykładni proponowanej przez organ podatkowy prowadziłoby do sytuacji, w której trudno byłoby w praktyce znaleźć przykład możliwości zastosowania przepisu ustawy. Skoro więc przepis przejściowy miał na celu ochronę interesów podatników, którzy zawarli umowy przedwstępne zgodnie z praktyką gospodarczą przed wejściem w życie nowych zasad opodatkowania, nie można zaakceptować interpretacji uchylającej tę ochronę.

Autor: Wojciech Kotowski, doradca podatkowy