W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – czerwiec 2024

1. Cesja praw z umowy deweloperskiej usługą w VAT. Ale nie zawsze

Wyrok NSA w tej sprawie ma ogromne znaczenie, nie tylko dla branży nieruchomościowej, ale potencjalnie dla każdego podatnika, który jest stroną umowy cesji praw.

Zbycie praw z umowy deweloperskiej zostało uznane przez Naczelny Sąd Administracyjny za usługę w rozumieniu ustawy o VAT. Oznacza to, że transakcja podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT. Nie ma zaś zastosowania stawka właściwa mieszkaniom, czyli 8% VAT. Jest to pogląd zasadniczo zbieżny z dotychczasową praktyką organów podatkowych. Sąd zaznaczył przy tym, że wnioski powyższe dotyczą cesji dokonanej przed wydaniem przez dewelopera lokalu do posiadania oraz w przypadku cesji w trakcie budowy, za zapłatą „odstępnego”. Można więc wnioskować, że cesja praw z umowy, która dotyczy już wydanego lokalu, jest dostawą towarów, ze wszystkimi skutkami właściwymi dla danego towaru.

Wnioski te przedstawił NSA w wyroku podjętym w poszerzonym składzie 7 sędziów w dniu 24 czerwca 2024 r. sygn. I FSK 1661/20. Argumentacja sądu ma szansę wpłynąć na ujednolicenie praktyki, która dotychczas była niespójna. Nie jest to jednak orzeczenie wiążące administrację podatkową, warto więc mieć na uwadze ewentualne ryzyka sporu w tym zakresie.

Szczegóły uzasadnienia wyroku NSA poznamy po jego opublikowaniu. Można jednak założyć, że zawarta w nim argumentacja będzie miała znaczenie nie tylko dla branży deweloperskiej. Jeżeli bowiem w określonych okolicznościach cesja praw może być traktowana jako dostawa towarów, konieczna jest szczegółowa analiza skutków takiej dostawy. W zależności od okoliczności i przedmiotu transakcji, dostawa np. nieruchomości może podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT. Może być także istotne to, w jakim miejscu znajduje się przedmiot umowy, którego dotyczy cesja oraz np. to, czy będzie przedmiotem wysyłki. Ustalenie tych okoliczności może więc mieć zasadnicze znaczenie dla ustalenia zakresu zobowiązania podatkowego i właściwego rozpoznania jego skutków.

2. Budynki zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej – kolejne zagadnienie na uchwałę NSA

Zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości ulegną wkrótce zmianom, ale zanim to nastąpi wciąż zmagamy się z aktualną wersją przepisów. Planowana jest kolejna uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego, który ma odpowiedzieć na pytanie czym jest zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Konkretna wątpliwość dotyczy tego, czy budynki i lokale mieszkalne, przeznaczone w ramach działalności gospodarczej do najmu i mające służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z pytaniem w tym zakresie wystąpił Prokurator Generalny w dniu 6 czerwca 2024 r. Dotychczasowe próby podatników, którzy argumentowali, że w przypadku najmu uzasadniona jest preferencyjna stawka opodatkowania RET, zwykle nie przynosiły skutku. W niedawnym wyroku WSA w Gdańsku sygn. I SA/Gd 227/24 uznał, że pojęcie zajęcia na działalność gospodarczą uzależnione jest od charakteru działalności. W przypadku podatnika, który prowadzi działalność w zakresie wynajmu, lokale mieszkalne będące przedmiotem najmu, są zdaniem sądu zajęte na potrzeby działalności gospodarczej. Z tego powodu powinny być opodatkowane odpowiednio wyższą stawką RET. Wyrok WSA w Gdańsku nie jest prawomocny, niewykluczone więc że rozstrzygnięcie w tym zakresie będzie wymagało zaangażowania NSA. Podjęcie uchwały przez NSA na wniosek Prokuratora Generalnego pozwoliłoby na ucięcie wielu sporów w tym względzie. Nie jest jednak przesądzone czy sąd zdecyduje się na wydanie uchwały.

3. Aport nieruchomości do dzierżawcy – zbycie części przedsiębiorstwa czy aktywa?

Skutki podatkowe zbycia aktywa w postaci nieruchomości różnią się radykalnie od zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). A niekiedy bardzo trudno jest uchwycić różnicę pomiędzy tymi typami transakcji, w szczególności gdy nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy.

Taka sytuacja miała miejsce w sporze rozstrzyganym przez WSA w Lublinie. Podatnik planował wniesienie do aportem do spółki kapitałowej nieruchomości, na której znajdował się magazyn chłodniczy. Nieruchomość dotychczas była przedmiotem dzierżawy pomiędzy stronami. Planowana transakcja miała zaś objąć grunt wraz z budynkiem, jego wyposażeniem, a także – jak argumentował podatnik – know how i tajemnicą przedsiębiorstwa. Budynek był wzniesiony przez dzierżawcę i po aporcie jego faktyczne wykorzystanie nie uległoby zmianie. Inna byłaby jedynie podstawa użytkowania, skoro wygasłaby umowa dzierżawy (uległaby konfuzji).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z poglądem podatnika, że transakcja w tej sytuacji będzie wniesieniem wkładu niepieniężnego w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Interpretacje indywidualne w zakresie CIT i VAT, które wydał KIS, zostały uchylone przez WSA w Lublinie. Sąd zwrócił uwagę na błędne założenie organu podatkowego, że ciągłość działalności gospodarczej z perspektywy ZCP nie oznacza konieczności kontynuowania dzierżawy. Nabywca ZCP może również prowadzić inną działalność gospodarczą z wykorzystaniem nieruchomości. Nie wpływa to na ocenę charakteru transakcji. Nie ma znaczenia także, zdaniem sądu, brak pracowników oraz nieistotność zbywanego know – how w ramach aportu.

Wyrok sądu (sygn. I SA/Lu 164/24) jest nieprawomocny i niewykluczone, że organ podatkowy zaskarży to rozstrzygnięcie. Przykład ten wskazuje na możliwe problemy w jednoznacznym określeniu skutków podatkowy aportu nieruchomości. Ryzyka wynikające z tych problemów mogą dotyczyć obu stron transakcji. Sąd w liberalny sposób ocenił przesłanki istnienia ZCP, ale warto mieć na uwadze, że spór dotyczył interpretacji prawa podatkowego. Sąd przyjął więc stan faktyczny zgodnie z twierdzeniami podatnika, bez weryfikacji czy są one uzasadnione. Warto więc pamiętać, że zakres ochrony każdej interpretacji jest uzależniony od zgodności wniosku z rzeczywistością.