Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – sierpień 2024

Rozszerzenie katalogu nieruchomości rolnych na sprzedaż

Dnia 27 sierpnia 2024 roku weszła w życie ustawa, na mocy której rozszerzono możliwość nabywania państwowych gruntów rolnych.

Należy pamiętać, że obecnie, tj. do 30 kwietnia 2026 roku, obowiązuje zakaz sprzedaży nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.  Zgodnie z ustawą z 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, przez 10 lat od dnia jej wejścia w życie, wstrzymana została sprzedaż tych nieruchomości, ich części oraz udziałów we współwłasności.

Od tego zakazu istnieją pewne wyjątki. Dotychczas zakaz nie obejmował nieruchomości, które   są przeznaczone na cele inne niż rolne, zgodnie z (1) miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub (2) decyzjami o warunkach zabudowy, bez względu na ich powierzchnię.  Na mocy ostatniej nowelizacji, rozszerzono katalog gruntów wyłączonych spod zakazu sprzedaży o nieruchomości przeznaczone na cele inne niż rolne w planie ogólnym gminy. Plany ogólne, będące nowym instrumentem planistycznym, mają zastąpić obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które z mocy prawa wygasną najpóźniej do 31 grudnia 2025.

Istotą tej zmiany są jednak przepisy przejściowe, zgodnie z którymi do momentu uchwalenia planu ogólnego w danej gminie, obowiązujące tam studium będzie pełnić jego rolę. To oznacza, że jeżeli grunt rolny Skarbu Państwa jest objęty postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i jest w nim przeznaczony na cele inne niż rolne, to może zostać sprzedany.

Jest to zatem zmiana, która może znacząco rozszerzyć możliwości nabywania państwowych gruntów rolnych przed zakończeniem 10-letniego okresu zakazu sprzedaży.

Projekt ustawy dotyczący skrócenia okresu na dochodzenie przez gminę opłaty adiacenckiej

Do pierwszego czytania w Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej został skierowany projekt o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zakłada on skrócenie okresu, w którym gminy będą mogły wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, z 3 lat na 18 miesięcy. Natomiast w projekcie nie przewidziano zmiany maksymalnej wysokości tej opłaty.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, opłata adiacencka może zostać naliczona w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału geodezyjnego lub po stworzeniu przez gminę warunków do przyłączenia do infrastruktury technicznej, a także w momencie udostępnienia nowo wybudowanej drogi. Opłata ta jest wyliczana jako procentowy udział we wzroście wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku tych działań. Wysokość procentu, na podstawie którego obliczana jest opłata, ustala rada gminy poprzez odpowiednią uchwałę, i nie może być większy niż 30%, a w przypadku wybudowania infrastruktury technicznej lub drogi – nie większy niż 50%.

Zmianę tę uzasadnia się tym, że dotychczasowy trzyletni okres dochodzenia opłaty adiacenckiej przez gminy wywołuje wśród właścicieli nieruchomości dużą niepewność, ogranicza ich swobodę w planowaniu budżetu domowego oraz buduje poczucie braku zaufania do Państwa. W związku z tym uznano, że te terminy mogą zostać skrócone o połowę.

Jest to zdecydowanie korzystna propozycja dla właścicieli nieruchomości, ale dla gmin może ona generować dodatkowe problemy finansowe.

Wejście w życie dwóch nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych

W sierpniu weszły w życie dwie nowelizacje kluczowego dla branży budowlanej rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Dnia 1 sierpnia weszła w życie nowelizacja, na mocy której wprowadzono przepisy z tzw. pakietu „stop patodeweloperce”. Pierwotnie miały wejść w życie 1 stycznia 2024 r. Jednak ostatecznie pod wpływem licznych apeli Ministerstwo Rozwoju i Technologii zdecydowało się przesunąć tę datę na 1 sierpnia.

Szczegółowy opis wprowadzonych zmian przedstawiliśmy w naszych poprzednich newsletterach: LINK1 oraz LINK2

15 sierpnia weszła też w życie nowelizacja rozporządzenia dopuszczająca stosowanie drewna przy budowie budynków oraz doprecyzowująca mierzenie odległości budynku od granicy działki.

Szczegóły tej nowelizacji omawialiśmy w majowym newsletterze: LINK