Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – październik 2023

1. Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi

Dnia 5 października 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Pozornie niewielkie zmiany mogą wpłynąć na sytuację wielu podmiotów.

W dalszym ciągu obrót gruntami rolnymi poniżej 0,3 ha nie będzie ograniczony przepisami tej ustawy. W ostatniej zmianie doprecyzowano już, że mowa o powierzchni użytków rolnych wskazanej w ewidencji gruntów i budynków. Zatem również większa nieruchomość, w której udział użytków rolnych jest mniejszy niż 0,3 ha, nie będzie podlegała ograniczeniom wynikającym z tej ustawy.

2. Zaostrzenie przepisów dla fundacji rodzinnych

Ostatnie zmiany mogą mieć duże znaczenie dla osób, które planowały założyć fundację rodzinną i wnieść do niej posiadaną nieruchomość rolną o powierzchni co najmniej 0,3 ha. Usunięto bowiem z ustawy ułatwienia w obrocie nieruchomościami rolnymi, które zostały niedawno wprowadzone specjalnie dla fundacji rodzinnych. Od 5 października do fundacji rodzinnej i jej beneficjantów mają zastosowanie m.in. takie wymogi jak obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego w ciągu 5 lat od dnia jej nabycia czy konieczność uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot, który nie jest rolnikiem indywidualnym. Ponadto teraz KOWR ma również prawo nabycia takiej nieruchomości rolnej wnoszonej do fundacji rodzinnej przez jej fundatora, które to prawo było wyłączone przed nowelizacją ustawy.

3. Spółka dominująca, jako nowy podmiot objęty przepisami ustawy

Dużym zagrożenie dla spółek jest wprowadzenie nowych uprawnień Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w odniesieniu do nabycia udziałów lub akcji w spółce dominującej.  Dotychczas KOWR miał prawo pierwokupu lub nabycia zbywanych udziałów lub akcji w spółce, jeżeli powierzchnia należących do niej nieruchomości rolnych wynosiła co najmniej 5 ha. Teraz, to uprawnienie KOWR zostało rozszerzone również na będące przedmiotem obrotu udziały lub akcje jej spółki dominującej. Zatem jeżeli w danej grupie, będzie chociaż jedna spółka zależna będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha, a udziały lub akcje jej spółki dominującej będą przedmiotem obrotu, to w zależności od rodzaju transakcji, KOWR będzie miał prawo pierwokupu lub nabycia tych udziałów lub akcji w spółce dominującej.  Co więcej, w doktrynie nie przesądzono do tej pory jednoznacznie, czy definicja spółki dominującej obejmuje także spółkę zagraniczną. W związku z tym ta  zmiana może być bardzo istotna i rodzić wiele problemów przy wszelkiego rodzaju transakcjach fuzji i przejęć w Polsce.

Prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce dominującej przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa zostało wyłączone m.in. w przypadku zbywania udziałów i akcji w celu ich umorzenia. Pełny katalog sytuacji, w których KOWR nie ma ww. prawa pierwokupu lub prawa nabycia został wskazany w art. 3a ust. 2 oraz art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. b-g

4. Przekształcenie spółki już poza regulacjami ustawy.

W dotychczasowym stanie prawnym nie było jasne, czy w przypadku przekształcenia spółki prawa handlowego w inną spółkę prawa handlowego, należy stosować ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Uznawano bowiem, iż w wyniku przekształcenia dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej. Wątpliwości potęgował fakt, iż przekształcenie spółki prawa handlowego było wprost wymienione w art. 4 ust. 1 pkt 4, jako inne zdarzenie prowadzące do nabycia nieruchomości rolnej. W chwili obecnej usunięto z tego katalogu przekształcenie spółki, a pozostawiono jedynie podział lub połączenie. Dlatego też w środowisku prawniczym podnosi się, że po wejściu w życie nowelizacji, uprawnienie KOWR obowiązuje tylko w sytuacji podziału albo łączenia spółek handlowych, natomiast w zakresie przekształcenia – wyłącznie w przypadku wskazanym art. 4 ust. 1 pkt 4 c) ustawy tj. przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów kodeksu spółek handlowych.

5. Pozostałe zmiany – definicja osoby bliskiej i inne

W wyniku tej nowelizacji nastąpiło również:

• rozszerzenie kręgu „osób bliskich” o rodziców małżonka, ojczyma oraz macochę – w celu ułatwienia w zakresie pokoleniowego przekazywania w rodzinie gospodarstw rolnych;
• rozszerzenie katalogu przypadków nabycia nieruchomości rolnych, które nie będą podlegały pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego o nabycie na podstawie art. 6 ustawy z dnia 25 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym – z uwagi na szczególne przypadki nabycia wynikające z potrzeby regulacji stanów przeszłych;
• ułatwienie nabycia nieruchomości rolnych przez spółdzielnie produkcji rolnej– nie ma konieczności uzyskiwania zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na zakup nieruchomości rolnej przez spółdzielnie produkcji rolnej;
• wprowadzono kolejny warunek, który trzeba spełnić, by uzyskać zgodę dyrektora KOWR na nabycie nieruchomości rolnej – cena sprzedaży nie może być niższa niż 95% ceny podanej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej (ma to zapobiec sytuacjom, gdy sprzedający oferuje nie rolnikowi znacznie niższą cenę za grunt niż rolnikowi);
• rozszerzenie katalogu przypadków, w których nie stosuje się obowiązków wynikających z nabycia nieruchomości rolnej(tj. gdy nieruchomość rolna jest zbywana lub oddawana w posiadanie parkowi narodowemu na cele ochrony przyrody; czy też w toku postepowania egzekucyjnego lub upadłościowego; gdy została nabyta: od małżonka w trakcie trwania małżeństwa, w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa; w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej; przez zasiedzenie oraz co do której, po jej nabyciu, uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość przeznaczona jest na cele inne niż rolne).
• wprowadzenie terminu ważności zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, czy też jej wcześniejsze zbycie albo oddanie w posiadanie – zgoda będzie od teraz ważna rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.

W uzasadnieniu do nowelizacji wskazano, że jej celem jest doprecyzowanie i usprawnienie realizacji przepisów związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym, tak aby obrót ten był bardziej dynamiczny. Wprowadzone zmiany mają stanowić „odzwierciedlenie doświadczeń w stosowaniu obowiązujących przepisów i ujednolicenie przyjętych tam rozwiązań w celu usprawnienia możliwości ich skuteczniejszego stosowania”.