Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – luty 2024

1. Nowe warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w ramach tzw. pakietu „stop patodeweloperce” wejdą w życie już 1 kwietnia 2024 r.

Ministerstwo RiT, wbrew wnioskom przedstawicieli deweloperów, nie odroczy po raz kolejny wejścia w życie nowych warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe warunki techniczne wejdą w życie 1 kwietnia 2024 r.

Warunki te w istotny sposób wpłyną na kształt planowanych inwestycji, blokując część z nich lub czyniąc je mniej opłacalnymi lub wręcz nieopłacalnymi. Szczegóły tych zmian omawialiśmy w naszym listopadowym newsletterze – https://tomczykowscy.pl/prawo-w-budowie-aktualnosci-dla-branzy-nieruchomosci-listopad-2023/

Co jednak istotne, zgodnie z przepisami przejściowymi, przepisy dotychczasowe będą stosowane gdy przed ich wejściem w życie, tj. najpóźniej do 31.03.2024 r.:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę,
• została wydana decyzja o legalizacji.

Inwestorzy mają zatem czas do końca marca br. aby zabezpieczyć możliwość realizacji inwestycji, zgodnie z dotychczasowymi warunkami.

2. Ministerstwo RiT zapowiada zmiany w zakresie obowiązkowej liczby miejsc parkingowych w nowych budynkach mieszkalnych.

Ministerstwo RiT podziela stanowisko branży deweloperskiej o konieczności zmiany regulacji narzucającej odgórnie obowiązkową liczbę miejsc parkingowych w nowych budynkach mieszkalnych.

Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa RiT, planowana jest zmiana przepisów  tzw. Lex Deweloper, mówiących o konieczności budowy 1.5 miejsca parkingowego na mieszkanie niezależnie od jego położenia. To samorządom ma być przekazana możliwość kształtowania polityki związanej z mobilnością miejską, które w dokumentach planistycznych będą wskazywać ile miejsc parkingowych ma przypadać na jedno mieszkanie w konkretnej lokalizacji. Szacuje się, że zmiany te mogą odblokować budowę przynajmniej 30 tys. mieszkań.

3. Nie będzie wydłużenia terminu na uchwalenie planów ogólnych.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii na początku lutego br. wskazało, że ostatecznie nie planuje wydłużyć terminu do uchwalenia planów ogólnych gminy, które zgodnie z reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego, mają być uchwalone do końca 2025 r.

MRiT nie uwzględniło zatem apelu samorządowców, przedstawicieli branży nieruchomościowej oraz  ekspertów z Komitetu ds. Nieruchomości KIG, podnoszących że uchwalenie planów ogólnych dla wszystkich gmin w powyższym terminie nie jest możliwe, z uwagi na długi okres procedowania oraz ograniczoną liczbę urbanistów.

Powyższe ma doniosłe znaczenie praktyczne, bowiem gminy, które nie zdążą z uchwaleniem planów ogólnych do końca 2025 r., od 1 stycznia 2026 r. nie będą mogły wydać żadnej decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji, inwestycje w takich gminach będą mogły być realizowane jedynie na podstawie decyzji WZ wydanych (lub o które zawnioskowano) najpóźniej 31.12.2025 r. Brak takich decyzji zablokuje inwestycje na ww. terenach. Kluczowe jest zatem zabezpieczenie przyszłych inwestycji, poprzez wystąpienie o decyzję WZ w odpowiednim terminie.

Na marginesie wskazać należy, że przyjęcie przez większość gmin planów ogólnych do połowy 2026 r. jest jednym z kamieni milowych pozwalających na odblokowanie środków z KPO, co niewątpliwie miało wpływ na decyzję Ministerstwo RiT w powyżej opisanym zakresie.

Reformę planowania i zagospodarowania przestrzennego omawialiśmy szczegółowo w naszym lipcowym newsletterze: https://tomczykowscy.pl/prawo-w-budowie-aktualnosci-dla-branzy-nieruchomosci-lipiec-2023/