Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – czerwiec 2024

1. Blokada zabudowy działek rolnych

Ostatnia reforma planistyczna nie tylko diametralnie zmieniła procedurę planowania i zagospodarowania przestrzennego, ale również z dnia na dzień pozbawiła możliwości zabudowy gruntów rolnych klasy I-III położonych poza granicami administracyjnymi miast.

Reforma planistyczna – zmiana sytemu planowania przestrzennego i nie tylko

Reforma planistyczna, wprowadzona ustawą z 7 lipca 2023 roku i obowiązująca od 24 września 2023 r., przyniosła istotne zmiany w systemie planowania przestrzennego w Polsce. Najważniejszą modyfikacją jest nałożenie na każdą gminę obowiązku uchwalenia planu ogólnego do końca 2025 roku. Nowy dokument zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, określając strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne oraz obszary uzupełnienia i zabudowy śródmiejskiej.

Reforma wprowadza również znaczące zmiany w procesie przekształcania gruntów rolnych na budowlane. Nowe przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych znacząco ograniczają możliwość szybkiej zmiany przeznaczenia gruntów klas I-III położonych poza miastami. W obecnym stanie prawnym, do czasu opracowania planu ogólnego, nie będzie możliwe ustalenie warunków zabudowy dla takich terenów w drodze decyzji administracyjnej.

Zablokowanie decyzji WZ dla gruntów rolnych klas I-III

Spowodowane jest to zmianą art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który stanowi, że użytki rolne klas I-III nie wymagają uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne, o ile są położone na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obszary uzupełnienia zabudowy będą wyznaczane dopiero w planach ogólnych gmin. To oznacza, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla takich gruntów będzie niemożliwe co najmniej do końca 2025 roku. To powoduje, że obecnie regulacja jest praktycznie martwa, wstrzymując inwestycje na użytkach rolnych klas I-III położonych poza miastami.

Przed reformą planistyczną

Przed 24 września 2023 roku przepisy były znacznie bardziej szczegółowe i nie odnosiły się bezpośrednio do ustawy planistycznej. Umożliwiały one odrolnienie działki, jeśli spełniała ona określone warunki. Te przepisy pozwalały na zagospodarowanie działek rolnych położonych wśród istniejącej, gęstej zabudowy, które nie miały znaczenia dla produkcji rolniczej, bez konieczności przeprowadzania kosztownej i czasochłonnej procedury planistycznej.

Brak przepisów przejściowych

Ustawodawca nie przewidział przepisów przejściowych dla warunków zabudowy, których dotyczy art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Skutki tej zmiany są daleko idące. Inwestorzy, którzy uzyskali warunki zabudowy, ale nie uzyskali przed wejściem w życie nowelizacji decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, utracą możliwość zabudowy tych nieruchomości co najmniej do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy.

W rezultacie, nawet posiadając warunki zabudowy, inwestorzy nie mogą z nich skorzystać ze względu na brak możliwości uzyskania decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej. Grunty, które wcześniej miały potencjał budowlany, nagle straciły na wartości, bez zapewnienia właścicielom możliwości dokończenia rozpoczętych procesów inwestycyjnych.

2. Planowane wydłużenie o 2 lata czasowego obowiązywania rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, przedłożony przez Ministra Rozwoju i Technologii (MRiT). Projekt wpłynął do Sejmu i 11 czerwca 2024 r. został skierowany do pierwszego czytania w Komisjach.

Projekt zakłada, że obowiązywanie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz rozporządzenia dot. warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych zostanie wydłużone z 60 miesięcy do 84 miesięcy.

Przepisy obowiązujących rozporządzeń przed planowaną zmianą miałyby utracić moc z dniem 20 września 2024 r. Mając na uwadze specyfikę projektowanych przepisów, jak również konieczność co najmniej 3-miesięcznej notyfikacji technicznej tych aktów prawnych, w ocenie MRiT uchwalenie nowych rozporządzeń w tak krótkim okresie czasu nie byłoby możliwe. Przepisy określające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jak i warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych są kluczowe dla szeroko rozumianego budownictwa i niezwykle skomplikowane, a co za tym idzie – wymagają dogłębnych analiz i uzgodnień.

Wydłużenie okresu, w jakim zachowują moc ww. przepisy wykonawcze, pozwoli na dokończenie prac nad nowymi rozporządzeniami, w tym w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które jest niezwykle istotne z punktu widzenia prowadzenia procesu inwestycyjno-budowlanego, przy jednoczesnym zapewnieniu uczestnikom tego procesu odpowiedniej vacatio legis oraz możliwości przeprowadzenia szczegółowych analiz i uzgodnień z przedstawicielami poszczególnych branż celem opracowania optymalnych regulacji.

Nowe przepisy mają wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

3. Jak często Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa korzysta ze swoich praw przy transakcjach nieruchomościowych? [STATYSTYKI]

Przy projektach transakcyjnych lub reorganizacyjnych, w których mamy do czynienia z nieruchomościami rolnymi, klientom ciężko jest oszacować ryzyko związane z możliwością wykonania prawa pierwokupu lub nabycia nieruchomości rolnej albo udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa („KOWR”). W celu podjęcia próby oszacowania tego ryzyka wystąpiliśmy do KOWR z wnioskami o dostęp do informacji publicznej.

Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR”) zapewnia KOWR-owi prawo pierwokupu lub nabycia nieruchomości rolnych oraz prawo pierwokupu lub nabycia udziałów lub akcji spółek kapitałowych, będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. KOWR może również nabyć takie nieruchomości, gdy zmienia się lub przystępuje nowy wspólnik w spółce osobowej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym takich nieruchomości rolnych. Podobne prawo przysługuje KOWR-owi, gdy spółka akcyjna posiadająca takie nieruchomości postanowi ubiegać się o dopuszczenie swoich akcji do obrotu na rynku regulowanym.

W dniu 5 października 2023 roku, KOWR zyskał dodatkowo prawo pierwokupu udziałów lub akcji także w spółkach dominujących, w rozumieniu art. 4 §1 pkt 4) ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych, których spółki zależne są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Nieumożliwienie KOWR-owi skorzystania z przysługujących mu praw, o których mowa powyżej, wiąże się z nieważnością tych czynności prawnych.

Zebraliśmy statytsyki dotyczące wykonywania uprawnień KOWR ze wszystkich oddziałów terenowych tego organu.   W latach 2021-2023 wpłynęło łącznie 108 293 wszystkich warunkowych umów sprzedaży/powiadomień lub zawiadomień  („Zawiadomienia”) dotyczących transakcji nieruchomości rolnych (art. 3 ust. 4, art. 3b ust. 1, art. 3c ust. 1 i art. 4 ust. 1 UKUR) oraz 6 588 Zawiadomień dotyczących prawa pierwokupu lub nabycia udziałów/akcji w spółkach kapitałowych posiadających nieruchomości rolne (art. 3a ust. 1 i art. 4 ust. 6 UKUR).

W  pierwszym przypadku KOWR skorzystał tylko  455 razy z przysługującego mu prawa pierwokupu/nabycia nieruchomości rolnej. Natomiast jeśli chodzi o prawo pierwokupu lub nabycia udziałów/akcji w spółkach kapitałowych, KOWR skorzystał z tej możliwości tylko 31 razy. Oznacza to, że KOWR wykonał swoje prawo pierwokupu lub nabycia w odpowiednio 0,42% oraz 0,47% wszystkich przypadków, w których zostało mu to umożliwione.

Ponadto uzyskaliśmy informację, że w roku 2021 budżet KOWR na realizację swoich praw z UKUR wynosił 220 mln zł, z czego wykorzystał nieco ponad 112 mln zł. W 2022 roku budżet wynosił niemal 132 mln zł, a wykorzystano ponad 73 mln. . Budżet na rok 2023 wynosił 133 mln zł, a wydano niewiele ponad 47 mln[1]. Budżęt KOWR na cele związane z wykonaniem swoich praw z UKUR na 2024 wynosi 200 mln zł, lecz nie uzyskaliśmy informacji ile tej kwoty zostało już wykorzystane.

Z odpowiedzi uzyskanych przez KOWR dotyczących wykonania prawa pierwokupu lub nabycia nieruchomości rolnych nie klaruje się jasna preferencja wielkości transakcji, przy której KOWR korzystał ze swoich praw.. Jednakże większość transakcji oscylowała w granicach od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych.

Z kolei jeśli chodzi o prawo pierwokupu lub nabycia udziałów/akcji w spółkach kapitałowych posiadających nieruchomości rolne, to sprawa ma się nieco inaczej. Większość transakcji, bo aż 23 z 31, to transakcje mieszczące się w przedziale 13 200 zł – 90 180 zł. Natomiast w latach 2021-2023 KOWR tylko raz kupił lub nabył udziały lub akcje za większą kwotę, która wynosiła ponad 20 mln zł.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że ryzyko związane z wykonaniem prawa pierwokupu lub nabycia przy projektach transakcyjnych lub reorganizacyjnych, w których mamy do czynienia z nieruchomościami rolnymi, jest niewielkie. To ryzyko można uznać za jeszcze mniejsze przy projektach o wielkiej wartości przekraczającej kilkadziesiąt milionów złotych, które mogłyby pochłonąć lwią część rocznego budżetu KOWR. Jednakże niezależnie od powyższego należy pamiętać, że każdy przypadek jest indywidualnie rozpatrywany przez KOWR. Fakt, że prawo pierwokupu/nabycia nieruchomości rolnej lub udziałów/akcji w spółce kapitałowej jest rzadko wykonywany, nie oznacza, że w danej sprawie KOWR na pewno zrezygnuje z jego wykonywania. Należy więc mieć na uwadze, że omawiane ryzyko, choć niewielkie, może się zawsze zmaterializować.

[1] Wydatki w 2023 roku obejmują okres do dnia 30 listopada 2023 roku, ponieważ na dzień uzyskania odpowiedzi KOWR nie dysponował zweryfikowanym zestawieniem za grudzień 2023 roku.