Z uproszczonego odrolnienia będzie można skorzystać najwcześniej w 2026 r.

Reformą planistyczną obowiązującą od 24 września 2023 roku zmodyfikowano uproszczone odrolnienie gruntów rolnych klasy I-III zlokalizowanych poza miastem bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po zmianach odrolnienie bez zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi jest możliwe jedynie w odniesieniu do gruntów położonych na tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy. To oznacza, że jeszcze długo uproszczone odrolnienie pozostanie wyłącznie teoretyczną możliwością: gminy nie mają obowiązku uwzględniać obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym, a w dodatku same plany pojawią się nie wcześniej niż 31 grudnia 2025 r. Do tego czasu inwestorzy muszą korzystać z innych, skomplikowanych procedur.

Co to oznacza w praktyce?

Obecnie dla gruntów rolnych klasy I-III zlokalizowanych poza miastem, bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie ma możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie warunków zabudowy dla tych gruntów będzie możliwe pod warunkiem uchwalenia dla nich planu ogólnego oraz jedynie w przypadku umieszczenia go w tym planie w tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy.

Gminy powinny uchwalić plany ogólne najpóźniej w terminie do 31 grudnia 2025 r. Samorządowcy mówią jednak, że dotrzymanie tego terminu jest mało prawdopodobne. Niewykluczone zatem, że w praktyce będzie trzeba na plany ogólne poczekać jeszcze dłużej.

Co więcej, nawet jeżeli plan ogólny zostanie przyjęty, to nie ma pewności, czy akurat dana nieruchomość zostanie w nim przewidziana w obszarze uzupełnienia zabudowy. Jeżeli nie, wydanie decyzji WZ dla takiej nieruchomości, mimo uchwalenia planu ogólnego, nadal nie będzie możliwe. W takim wypadku do odrolnienia wymagane będzie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem gruntu na cele inne niż rolne oraz uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. To rozwiązanie może otworzyć drogę do realizacji inwestycji na tych działkach również teraz, przed przyjęciem planu ogólnego. Jest ono niestety bardzo czasochłonne i niepewne, bo zależy od organów właściwej gminy oraz ministra ds. rozwoju wsi.

Brak przepisów przejściowych dla uproszczonego odrolnienia to zapewne przeoczenie ustawodawcy, trudno bowiem zakładać, że celowo na co najmniej dwa lata zablokował tę możliwość na opisanych gruntach. Niewykluczone, że w najbliższym czasie, z uwagi na częste podnoszenie tego problemu, ustawodawca dokona stosownych zmian, odblokowując inwestycje jeszcze przed końcem 2025 r. Będziemy monitorować tę  kwestię i informować na bieżąco o ewentualnych zmianach w tym zakresie.