W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – wrzesień 2025

Zmiana praktyki opodatkowania RET niesprzedanych lokali

Lokalne samorządy forsują zmianę praktyki w zakresie stawki opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Zmiana ta wynika z przyjęcia, że niesprzedane mieszkania należy uznać za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zajęte na prowadzenie tej działalności.

Przykładem takiego działania jest uchwała Rady Miasta Krakowa z 17 września 2025 r., która wyznacza Prezydentowi Miasta kierunki działania dotyczące pobierania podatku od nieruchomości. Podobne stanowiska przyjęły już inne duże samorządy (np. Warszawa, Katowice) albo analizują obecnie możliwość ich przyjęcia.

Różnica w praktyce jest bardzo istotna – dotychczas stawka opodatkowania dla lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży nie przekraczała zazwyczaj 1,19 zł za m2 lokalu. Zmiana praktyki uzasadnia zastosowanie stawki w wysokości maksymalnie 34 zł za m2. Co więcej, organy podatkowe mogą uznać, że przeszłe rozliczenia podatku w okresie nieprzedawnionym zostały zaniżone. Należy spodziewać się, że będą żądać zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami.

Z czego wynika ta zmiana? Organy podatkowe opierają swoje stanowisko na orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z ubiegłego roku (sygn. III FPS 2/24). W jego uzasadnieniu wskazano, że lokal nabyty w celu lokaty kapitału można również potraktować jako związany  z prowadzoną działalnością gospodarczą, ponieważ nie służy on zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców lub nabywców. Stanowisko to zostało rozwinięte przez lokalne samorządy, które uznały, że wybudowany lokal mieszkalny, który nie ma jeszcze nabywcy, należy potraktować analogicznie –  nie jest bowiem przeznaczony w tym konkretnym momencie do realizacji celów mieszkaniowych.

Z poglądem tym naturalnie nie zgadzają się podatnicy. Można się zatem spodziewać , że wkrótce zagadnienie to stanie się przedmiotem wielu sporów przed sądami administracyjnymi. Warto przygotować się na taką okoliczność, tym bardziej, że podatnicy nie są w takim sporze pozbawieni merytorycznych argumentów. Warto również rozważyć jaką metodę postępowania należy przyjąć w stosunku do rozliczeń bieżących i przyszłych.

Odszkodowanie niekiedy może podlegać opodatkowaniu VAT

Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, w którym zwrócił uwagę, że odszkodowanie dla celów VAT może być wynagrodzeniem za świadczenie podlegające opodatkowaniu VAT. Pojęcie świadczenia może obejmować również wypełnienie obowiązku rozbiórki budynku przez podatnika.

Spór, który został rozstrzygnięty wyrokiem NSA z dnia 3 września 2025 r., wskazuje, jak należy rozumieć pojęcie usługi i wynagrodzenia na gruncie VAT. Podatnik otrzymał decyzję administracyjną w zakresie realizacji inwestycji drogowej przez organ administracji. Decyzja nakładała obowiązek rozbiórki obiektów budowlanych podatnika. Z przepisów prawa wynika, że w związku z obowiązkiem rozbiórki tych obiektów podatnikowi przysługiwało odszkodowanie. Organ administracji wydał więc decyzje ustalające wartość odszkodowania.

Pojawiła się wówczas wątpliwość – czy kwota odszkodowania jest kwotą brutto czy netto? Przedsiębiorca nie dokonał zbycia obiektu budowlanego, lecz dokonał jego rozbiórki, zgodnie z decyzją administracyjną. Powstało więc pytanie, czy w takim przypadku faktycznie świadczył jakąkolwiek usługę.

Organy podatkowe uznały, że odszkodowanie jest wynagrodzeniem za usługę. Pogląd ten podzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Sąd zauważył, że przedsiębiorca był czynnym podatnikiem VAT, a obiekt budowlany był związany z jego działalnością. Pojęcie świadczenia usług obejmuje wszelkie działania, które są realizowane przez podatnika VAT w ramach jego statusu, jeżeli następują za wynagrodzeniem. Zdaniem sądu, dokonanie rozbiórki określonych obiektów budowlanych za odszkodowaniem jest działaniem, które wpisuje się w definicję świadczenia usługi. Zaś fakt, że rozliczenie świadczenia w decyzji określono mianem odszkodowania, nie ma znaczenia dla oceny jego charakteru.

Wyrok NSA potwierdził wcześniejsze stanowisko sądu pierwszej instancji oraz pogląd przedstawiony przez organy podatkowe. Uzasadnienie tego orzeczenia nie jest jeszcze przedstawione. Warto jednak mieć na uwadze, że realizacja obowiązków administracyjnych, wynikających z decyzji organu władzy publicznej również może w określonych sytuacjach  stanowić czynność opodatkowaną VAT.

Błędne zastosowanie stawki VAT w miejsce zwolnienia może zostać skorygowane

Wniosek ten mógłby wydawać się oczywisty, ale z praktyki organów podatkowych wynika, że nie w każdej sytuacji. Jeżeli sprzedaż nastąpi na rzecz konsumenta, a sprzedawca błędnie zastosuje stawkę opodatkowania w miejsce zwolnienia z VAT, administracja podatkowa niekiedy odmawia korekty i stwierdzenia nadpłaty. Argumentuje, że w takiej sytuacji doszłoby do bezpodstawnego wzbogacenia podatnika. Stanowisko to bywa jednak podważane w sporach przed sądami administracyjnymi, choć należy podkreślić, że  orzecznictwo w tym zakresie nie jest jednolite.

W niedawnym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. I FSK 1248/22) sąd rozstrzygał spór dotyczący błędnie zastosowanej stawki opodatkowania przy sprzedaży mieszkania. Przedsiębiorca, który dokonał sprzedaży na rzecz konsumenta, uznał, że nadpłacił podatek, ponieważ transakcja powinna być zwolniona z VAT. Ustalona cena wskazywała kwotę brutto. Zmiana w skutkach podatkowych nie powodowała więc zmiany rozliczeń pomiędzy stronami.

Organy podatkowe uznały więc, że podatnik nie ma prawa do odzyskania nadpłaty, bowiem w sensie ekonomicznym nie poniósł ciężaru podatku. Kwotę tę zapłacił w cenie mieszkania jego nabywca. Zdaniem administracji podatkowej umożliwienie rozpoznania nadpłaty skutkowałoby więc bezpodstawnym wzbogaceniem po stronie podatnika.

Z tym poglądem nie zgodziły się sądy obu instancji. W ich ocenie  kwestia ciężaru ekonomicznego poniesionego podatku nie ma znaczenia i nie przekreśla możliwości ubiegania się przez podatnika o zwrot nadpłaty. Relacja pomiędzy konsumentem a podatnikiem nie może wpływać na relację podatnika z organem administracji publicznej. Obowiązek rozpoznania określonych skutków podatkowych wynika z przepisów prawa. Jak podkreślił sąd, nie ma tu miejsca na rozważanie roli innych podmiotów ani skutków, jakie po ich stronie może wywołać realizacja tych obowiązków przez podatnika.

FAQ

Co oznacza zmiana praktyki opodatkowania RET dla niesprzedanych lokali?

Zmiana praktyki oznacza, że od teraz nieruchomości, które nie zostały sprzedane i nie są przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, mogą zostać uznane za związane z działalnością gospodarczą. Skutkuje to zastosowaniem wyższej stawki opodatkowania, sięgającej nawet 34 zł za m², w porównaniu do dotychczasowej stawki 1,19 zł za m².

Co wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie opodatkowania niesprzedanych lokali?

NSA wskazał, że lokal wytworzony w celu inwestycyjnym, który nie został sprzedany, może być traktowany jako związany z działalnością gospodarczą, a zatem podlegać wyższemu opodatkowaniu. Sąd oparł swoje stanowisko na orzeczeniu, które potwierdziło, że lokal nabyty w celu lokaty kapitału należy uznać za związany z działalnością gospodarczą.

Co wynika z wyroku NSA w sprawie odszkodowania a VAT?

NSA uznał, że odszkodowanie za wykonanie obowiązku administracyjnego (np. rozbiórki budynku) może być traktowane jako wynagrodzenie za usługę podlegającą opodatkowaniu VAT. Sąd potwierdził, że taka czynność wpisuje się w definicję świadczenia usług, a fakt, że decyzja administracyjna określa odszkodowanie, nie zmienia jego charakteru.

Jakie są skutki błędnego zastosowania stawki VAT w sprzedaży nieruchomości?

Błędne zastosowanie stawki VAT w sprzedaży nieruchomości, kiedy transakcja powinna być zwolniona, może zostać skorygowane. W praktyce, jednak organy podatkowe często odmawiają korekty, argumentując, że w sensie ekonomicznym ciężar podatku ponosi konsument. Sądy administracyjne jednak nie zgadzają się z tym stanowiskiem i uznają, że podatnik ma prawo do odzyskania nadpłaconego podatku.

Jakie konsekwencje ma zmiana praktyki opodatkowania RET dla firm?

Zmiana w praktyce opodatkowania może wiązać się z koniecznością zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami, szczególnie gdy fiskus uzna, że przeszłe rozliczenia były zaniżone. Firmy powinny przygotować się na możliwe kontrole i spory dotyczące stosowania wyższych stawek podatkowych w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

Jakie zmiany w praktyce opodatkowania RET dotyczą samorządów?

Samorządy wprowadzają nowe podejście do opodatkowania nieruchomości przez uznanie, że niesprzedane lokale, które nie są przeznaczone na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, mogą być traktowane jak związane z działalnością gospodarczą. To wiąże się z obowiązkiem zapłaty wyższego podatku od nieruchomości.

Jakie stanowisko zajmują sądy administracyjne w sprawie VAT przy rozbiórce budynku?

Sądy administracyjne potwierdzają, że rozbiórka budynku w wyniku decyzji administracyjnej i uzyskanie odszkodowania w tej sprawie jest traktowane jako usługa podlegająca VAT, mimo że sama czynność została określona jako odszkodowanie. Orzecznictwo w tej sprawie może wpływać na przyszłe rozliczenia podatkowe w podobnych sytuacjach.