W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – wrzesień 2024

1. Materiały budowlane jako pomoc dla powodzian są opodatkowane stawką 0% VAT

Intensywne opady deszczu i wywołane przez nie powodzie spowodowały ogromne zniszczenia, w szczególności obiektów budowlanych – domów, budynków, infrastruktury drogowej. Konieczność wsparcia potrzebujących jest oczywista, ale warto pamiętać, że działania takie mogą mieć także skutki podatkowe.

Ministerstwo Finansów przygotowało zmiany legislacyjne, które powodują, że przekazanie na rzecz powodzian towarów, przy których nabyciu, wytworzeniu lub imporcie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT, podlega opodatkowaniu stawką 0% – jeżeli spełnione są określone warunki, w szczególności:

• Przedmiotem dostawy nieodpłatnej są towary – materiały budowlane;
• Towary te są przekazane na rzecz osób fizycznych lub podmiotów wymienionych w rozporządzeniu (np. jednostek pomocy społecznej, organizacji prowadzących działalność edukacyjną, kulturalną lub ochrony zdrowia);
• Nieruchomość, której wskazana pomoc dotyczy znajduje się na terenie gminy poszkodowanej powodzią (formalnie wskazanej w odpowiednim akcie prawnym);

Konieczne jest również zawarcie pisemnej umowy darowizny pomiędzy darczyńcą a obdarowanym oraz zgromadzenie wymaganej dokumentacji (zaświadczeń o poniesieniu szkód).

Warto zwrócić uwagę, że obniżona stawka opodatkowania nie ma zastosowania do sytuacji, w której w ramach pomocy charytatywnej następuje świadczenie usług. Oznacza to, że opodatkowane stawką 0% mogą być materiały do odbudowy domu, ale już na przykład użyczenie sprzętu budowlanego nie mieści się w zakresie wskazanego rozporządzenia.

Rozporządzenie Ministerstwa Finansów w sprawie obniżonej stawki VAT dla pomocy powodzianom wchodzi w życie 24 września 2024 r., zaś  stawka 0% VAT w tym zakresie ma zastosowanie do 31 marca 2025 r. Przed zastosowaniem preferencyjnej stawki opodatkowania warto szczegółowo zapoznać się z warunkami jej zastosowania.

2. Odliczenie VAT w przypadku działalności charytatywnej

Rozporządzenie MF wskazane w pkt. 1 przewiduje, że pomoc powodzianom może w określonych przypadkach korzystać ze stawki 0%. Nie zostało tu zastosowane zwolnienie z opodatkowania VAT, które mogłoby niekorzystnie wpływać na zakres odliczenia podatku naliczonego. Jednak czy podatnikowi w ogólne przysługuje takie prawo w związku z jego działalnością charytatywną?

Opodatkowanie stawką 0% darowizn powodzianom obejmuje bowiem dostawy nieodpłatne, które podlegają zasadniczo opodatkowaniu VAT. Dotyczy to tych sytuacji, gdy przy nabyciu towaru (lub jego części składowych) a także przy jego wytworzeniu lub imporcie, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT. Jeżeli prawo to nie przysługiwało, naturalnie brak również opodatkowania darowizny. Opcją jednak najbardziej korzystną dla podatnika jest zachowanie prawa do odliczenia VAT przy jednoczesnej możliwości skorzystania ze stawki preferencyjnej.

Czy taki związek występuje w przypadku działalności charytatywnej, w ramach pomocy powodzianom? To wymaga indywidualnej analizy. Podatek naliczony jest z odliczany wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Związek pomiędzy nabyciem a wykorzystywanym nie zawsze jest bezpośredni i oczywisty. Niekiedy wydatki w tym zakresie są jedynie pośrednio związane z działalnością opodatkowaną podatnika.

Warto mieć jednak na uwadze, że w praktyce stosowania prawa zdarzają się takie poglądy organów podatkowych, które związek ten kwestionują w przypadku działalności charytatywnej lub szeroko pojętej działalności CRS. W takiej sytuacji warto się nie poddawać, co potwierdza wyrok WSA w Łodzi (sygn. I SA/Łd 544/24). Sąd uznał bowiem, że działalność podatnika w zakresie społecznej odpowiedzialności biznesu (CRS) wskazuje na pośredni związek pomiędzy dokonanymi przez niego zakupami, a realizowaną sprzedażą opodatkowaną. Zdaniem sądu, organ podatkowy nie może zbyt wąsko postrzegać kontekstu podejmowanych czynności. Niekorzystna dla podatnika interpretacja prawa podatkowego została uchylona.

Każdy podatnik musi jednak ocenić, czy argumenty sądu mają zastosowanie w jego sytuacji – tak, aby pomoc innym nie wiązała się z generowaniem ryzyk podatkowych.

3. Rozliczenie kosztów fit-out w podatku dochodowym

Wydatki poniesione na prace aranżacyjne (fit-out) są zwykle traktowane jako koszt uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia. Niedawny wyrok NSA może jednak spowodować zmianę praktyki w tym zakresie.

W wyroku z 3 września 2024 r. (sygn. II FSK 1486/21) Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął spór dotyczący zasad rozliczania kosztów podatkowych w przypadku wydatków na prace aranżacyjne. Podatnik prowadzi działalność w zakresie najmu powierzchni biurowej, w związku z czym ponosi także nakłady na wykończenie i wyposażenie powierzchni zajmowanej przez najemców. Prace aranżacyjne, które były przedmiotem wątpliwości podatnika, nie podlegały odsprzedaży na rzecz najemcy.

W ocenie podatnika wskazane wydatki są to koszty inne, niż bezpośrednio związane z przychodami. Nie obejmują one prac zwiększających wartość użytkową budynku (ulepszeń). Dla celów bilansowych stanowią one koszty rozliczane proporcjonalnie do okresu obowiązywania danej umowy najmu. W ocenie podatnika, dla celów podatkowych także należy w tej sytuacji rozpoznać koszt uzyskania przychodów proporcjonalnie do okresu obowiązywania danej umowy najmu.

Z poglądem tym nie zgodził się Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej. W wydanej interpretacji prawa podatkowego wskazał, że wydatki tego typu należy zaliczyć do kosztów podatkowych w dacie ich poniesienia.

Sądy administracyjne w obu instancjach uznały pogląd organu podatkowego za nieprawidłowy. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że treść art. 15 ust. 4d ustawy o CIT wyraźnie wskazuje na konieczność proporcjonalnego rozliczenia kosztów podatkowych gdy spełnione są określone warunki – koszty te dotyczą okresu dłuższego niż rok podatkowy i nie jest możliwe przypisanie ich do konkretnego roku. Warunki te, jak deklarował podatnik, były spełnione.

Uchylona przez sąd interpretacja wpisywała się w linię prezentowaną przez organy podatkowe w ostatnich latach. Nie można więc wykluczyć, że wyrok NSA spowoduje zmianę tej praktyki. Warto zastanowić się, czy nie jest to obszar ryzyka podatkowego w Państwa działalności, a jeżeli tak – w jaki sposób można nim zarządzić.

4. Stacja ładowania pojazdów nie podlega opodatkowaniu RET

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie potwierdził w wyroku z 12 września (sygn. I SA/Kr 519/24), że stacja ładowania pojazdów elektrycznych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Sąd uchylił niekorzystną dla podatnika interpretację prawa podatkowego, w której organ podatkowy uznał stacje ładowania pojazdów za budowle. Podatnik miał w tym zakresie pogląd odmienny – twierdził, że stacje ładowania, które miał zamiar lokalizować na nieruchomościach własnych lub dzierżawionych, stanowić będzie przede wszystkim urządzenie techniczne. Urządzenie to będzie mocowane na fundamencie prefabrykowanym lub przymocowane do betonowej płyty parkingowej, stropowej lub fundamentowej (jeżeli urządzenie będzie znajdowało się w garażu wielostanowiskowym). Bez większych trudności będzie możliwe przeniesienie urządzenia do innej lokalizacji, bez uszkodzenia płyty fundamentowej.

Jednak w ocenie organu podatkowego ustawa o elektromobilności wskazuje, że stacja ładowania powinna być uznana za budowle w rozumieniu prawa budowlanego. O konieczności jej opodatkowania podatkiem od nieruchomości wskazują zarówno przepisy prawa, jak również ich wykładnia funkcjonalna – nie ma bowiem powodu, aby odmiennie traktować np. stacje paliw płynnych oraz stacje ładowania baterii elektrycznych.

Z poglądem tym nie zgodził się WSA w Krakowie. Sąd powołał się w tym zakresie na orzecznictwo, które w analogicznych sytuacjach wskazywało na brak opodatkowania RET instalacji ładowania pojazdów. Zdaniem sądu, instalacja ta nie stanowi urządzenia budowlanego, ani nie pełni funkcji służebnej względem innego obiektu budowlanego.