W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – styczeń 2025

1. Kwalifikacja statystyczna budynku nie przesądza o stawce VAT

W praktyce organów podatkowych coraz częściej widać zmianę stanowiska co do stosowania stawki 8% dla robót budowlanych. Wcześniejsza praktyka, korzystna dla podatników, staje się nieaktualna, a wydawane wówczas interpretacje indywidualne mogą zostać zmienione przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej.

Stawka 8% VAT ma zastosowanie wówczas, gdy celem prac budowlanych jest wzniesienie obiektu budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym. Objęte tym programem są budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w określonym dziale Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dział 11). Z tego powodu podatnicy, którzy chcą mieć pewność, czy stosują właściwą stawkę opodatkowania dla budowy czy sprzedaży takich obiektów, przykładają szczególną wagę do ustalenia właściwej klasyfikacji statystycznej budynku.

Zdaniem administracji podatkowej właściwa klasyfikacja PKOB to jedna z okoliczności kluczowych dla stosowania stawki 8%. Poza nią konieczne jest także ustalenie, czy dany obiekt jest obiektem stałego zamieszkania. To zaś może budzić pewne trudności w praktyce.

Przykładem są budynki mieszkalne znajdujące się na terenie zakładów karnych, które są klasyfikowane w PKOB w dziale 11 (grupowanie 1130 – Budynki zbiorowego zamieszkania). Czy są obiektami stałego zamieszkania? Szef Krajowej Administracji Skarbowej uznał, że nie. Pismem z dnia 20 stycznia 2025 r., sygn. DOP7.8101.13.2024.AWCH zmienił więc korzystną dla podatnika interpretację prawa podatkowego, wydaną przez Krajową Informację Podatkową w dniu 25 maja 2020 r. Szef KAS zwrócił uwagę, że omawiany we wniosku budynek na terenie zakładu karnego nie jest przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób osadzonych. Powołał się przy tym na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym przedstawione zostało analogiczne stanowisko.

Teza organu podatkowego jest kontrowersyjna i będzie najpewniej przedmiotem sporów sądowych. Nie jest to jednak przypadek incydentalny i świadczy o kierunku przyjętym przez administrację podatkową. Analogiczne wnioski mogą być prezentowane także wobec innych budynków zbiorowego zamieszkania (np. domy studenckie, bursy). Na przykładzie tej sprawy warto również zwrócić uwagę na zakres ochrony płynącej z interpretacji podatkowych, bowiem mogą one nieść zróżnicowane skutki dla wnioskodawcy, szczególnie jeżeli interpretacja po latach ulega zmianie.

2. Nowy zakres opodatkowania podatkiem od nieruchomości

Od 1 stycznia obowiązują nowe zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Szczególne znaczenie mogą mieć one dla tych przedsiębiorców, którzy posiadają budowle. Zakres definicji pojęcia „budowla” w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych może bowiem zaskoczyć podatników. Niekiedy pojęcie stosowane w ustawie nie jest zgodne z intuicyjnym rozumieniem zakresu tego obiektu. Na pewno zaś zmiana ta powinna zmobilizować do weryfikacji charakteru posiadanych obiektów z perspektywy nowych przepisów.

Nowa definicja budowli obejmuje m.in.:

• Obiekty niebędące budynkiem wymienione w załączniku do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem – w tym obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem, wiaty, obiekty ochrony;
• Elektrownię fotowoltaiczną lub wiatrową – wyłącznie w zakresie części budowlanych (a więc na przykład konstrukcji, na których umieszczane są elementy elektrowni);
• Urządzenie budowlane, urządzenia techniczne;
• Fundamenty pod maszyny.

– o ile są wzniesione w wyniku robót budowlanych, także wówczas gdy stanowią część innego obiektu, niewymienionego w ustawie.

Zmiana definicji budowli może więc w praktyce doprowadzić do zwiększenia zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Warto pamiętać, że do końca stycznia 2025 r. podatnicy mogą złożyć pisemne zawiadomienie o skorzystaniu z uprawnienia do złożenia deklaracji w podatku od nieruchomości w przedłużonym terminie. Skorzystanie z tej opcji daje podatnikom dodatkowe dwa miesiące – deklaracja na 2025 r. może wówczas zostać złożona nie później niż 31 marca 2025 r. Ustawa przewiduje dodatkowe warunki, warto więc szczegółowo zapoznać się z nowelizacją przepisów w tym zakresie.

3. Przedsiębiorca hotelowy nie jest spółką nieruchomościową

Definicja spółki nieruchomościowej w ustawie o CIT odnosi się m.in. do zakresu przychodu osiąganego przez podatnika z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze. To właśnie ten ostatni fragment cytowanego przepisu ustawy prowadzi do sporów w praktyce stosowania przepisów o CIT.

Czy w zakresie świadczeń o podobnym charakterze do najmu, dzierżawy, etc. mieszczą się bowiem usługi hotelarskie? W praktyce stosowania prawa administracja podatkowa często przedstawia odpowiedź twierdzącą. Stanowisko organów podatkowych opiera się bowiem na stwierdzeniu, że elementem dominującym w świadczeniu usług hotelarskich jest najem. Inne elementy świadczenia, jeżeli występują, mają charakter dodatkowy, akcesoryjny.

Uzyskaną interpretację prawa podatkowego, zawierającą taki pogląd, podatnik zdecydował się zaskarżyć do sądu administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uznał zaś stanowisko podatnika za prawidłowe i uchylił interpretację KIS.

W wyroku z 11 grudnia 2024 r. (sygn. I SA/Wr 648/24) sąd podkreślił, że odczytanie sensu przepisów ustawy o CIT wymaga zastosowania właściwych zasad wykładni. Otwarty katalog świadczeń o podobnym charakterze do najmu czy dzierżawy nie upoważnia administracji podatkowej do przyjmowania dowolnej metody porównywania świadczeń i rozszerzającej wykładni zakresu opodatkowania. Przepisy, nakładające obowiązki na podatników, należy interpretować ściśle. W ocenie sądu ocena charakteru świadczenia hotelowego, jego cech szczególnych i relacji pomiędzy przedsiębiorcą hotelowym a klientem nie pozwala na uznanie, że jest to usługa o charakterze podobnym do najmu, dzierżawy, etc.

Wyrok sądu nie jest prawomocny i możliwe, że sprawa będzie jeszcze przedmiotem dalszego sporu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Nie jest to jednak rozstrzygnięcie incydentalne, w wielu orzeczeniach NSA jest przedstawiany pogląd zbieżny ze stanowiskiem wrocławskiego sądu. Korzystna dla podatników praktyka sądów administracyjnych nie wyklucza jednak możliwości zaistnienia sporu z administracją podatkową, która wciąż często przedstawia poglądy odmienne.

Warto rozważyć w takiej sytuacji możliwości minimalizacji ryzyka podatkowego.