W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – Sierpień 2022

1. Belki konstrukcyjne w pomieszczeniu szansą na odzyskanie nadpłaty w RET

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. III FSK 590/21) wskazuje, że wielu podatników mogło zawyżać podatek od nieruchomości obliczany od powierzchni budynków, w których występują zróżnicowane wysokości pomieszczeń. W konsekwencji orzeczenie sądu daje szansę na odzyskanie nadpłaconego podatku.

Przedmiotem sporu był wniosek o stwierdzenie nadpłaty złożony przez podatnika, który wskazał, że jednej z kondygnacji budynku znajdują się belki konstrukcyjne. Wysokość pomieszczenia w tym miejscu jest mniejsza niż 220 cm, więc zgodnie zasadami opodatkowania RET dana powierzchnia podlega opodatkowaniu stawką obniżoną o 50%. Warto dodać, że jeżeli wysokość pomieszczenia nie przekracza 140 cm – powierzchnię tę pomija się w ustalaniu podstawy opodatkowania.

Podatnik twierdził więc, że opodatkowaniu stawką preferencyjną podlega cała powierzchnia kondygnacji na której znajdują się belki konstrukcyjne, mimo, że poza nimi wysokość pomieszczenia przekraczała limit 220 cm. Organ podatkowy zaś stał na stanowisku, że podatnik powinien wówczas proporcjonalnie obliczyć część powierzchni podlegającej opodatkowaniu stawką podstawową oraz preferencyjną.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że pogląd podatnika jest prawidłowy. Ustalając zasady opodatkowania danego pomieszczenia należy uwzględnić wysokość liczoną od podłożem a najniższym punktem pomieszczenia – nie zaś punktem najwyższym, jak twierdził organ podatkowy.

Co to oznacza w praktyce? Jeżeli w jakimkolwiek miejscu danego pomieszczenia wysokość nie przekracza limitów wskazanych w ustawie (140 i 220 cm), pomieszczenie to, odpowiednio, powinno pozostawać poza zakresem opodatkowania RET lub powinno być opodatkowane stawką obniżoną o 50%. Uwzględnienie stanowiska NSA pozwala więc rozpoznać nadpłatę w podatku od nieruchomości tam, gdzie wcześniej wyliczana była proporcja. Niestety, wyrok NSA nie gwarantuje szybkiego odzyskania nadpłaty. Organy podatkowe oraz sądy administracyjne przedstawiają zwykle odmienny pogląd w tym względzie. Przed złożeniem wniosku o nadpłatę warto dobrze przygotować się na potencjalny spór i zgromadzić argumenty na poparcie swojego stanowiska.

2. Maksymalne stawki podatku od nieruchomości na 2023 r. ogłoszone przez MF

Stawki podatku od nieruchomości są ustalane przez właściwą Radę Gminy, lecz górny limit możliwych stawek opodatkowania wyznacza obwieszczenie Ministra Finansów. Z początkiem sierpnia w Monitorze Polskim opublikowane zostało obwieszczenie MF w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych, które będą obowiązywały w 2023 r.

Waloryzacja uwzględnia zmianę cen, publikowaną przez Główny Urząd Statystyczny – w bieżącym roku ceny wzrosły o 11,8%, co przekłada się na analogiczną zmianę w limicie stawek podatku od nieruchomości. I tak w przyszłym roku maksymalne wartości stawek kwotowych wyniosą:

• od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,16 zł od 1 m2 powierzchni;
• od budynków lub ich części, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 28,78 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej

Pełny wykaz nowych limitów stawek można znaleźć w Monitorze Polskim pozycja 731 z 1 sierpnia 2022 r.

3. Opublikowano projekt formularzy do raportowania spółek nieruchomościowych

Na stronie Ministerstwa Finansów zostały opublikowane formularze interaktywne służące raportowaniu informacji dotyczących struktury własnościowej spółek nieruchomościowych. Obowiązek przekazania takich informacji ciąży na spółkach nieruchomościowych oraz podatnika będących wspólnikami tych spółek. Termin składania informacji mija 30 września (dla podmiotów, których rok podatkowy lub obrotowy zakończył się w okresie od 21 grudnia 2021 r. do 31 maja 2022 r.).

Podatnicy wielokrotnie podnosili, że brak przepisów wykonawczych, m.in. określających wzór formularza przekazywanych informacji, utrudnia wykonanie obowiązku. Publikacja formularzy CIT-N1 i CIT-N2 oraz doprecyzowanie rozporządzeniem właściwości organów podatkowych, do których informacje te powinny być kierowane (Dz.U. poz. 1507) powinno pomóc w eliminacji wątpliwości podatników w tym względzie.

4. Czy partycypacja w kosztach wywłaszczenia jest wynagrodzeniem za usługę świadczoną przez gminę?

W przypadku realizacji inwestycji deweloperskiej, inwestor niejednokrotnie zawiera z gminą umowę dotyczącą wykonania przez niego również inwestycji drogowej. Wybudowana droga publiczna jest przekazywana jednostce samorządu terytorialnego. Jednocześnie, jeżeli budowa drogi wymaga wywłaszczenia osób trzecich z własności gruntu, działania administracyjne w tym względzie podejmowane są przez właściwe organy administracji (jednostki samorządu terytorialnego). W praktyce często koszt odszkodowań za wywłaszczane grunty jest pokrywany przez inwestorów, którzy przekazują ustaloną kwotę środków na rachunek gminy.

Czy środki przeznaczone na odszkodowanie za wywłaszczenie są wynagrodzeniem za usługę gminy na rzecz inwestora? Taki pogląd odnaleźć można w licznych interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego. Pogląd ten poparł także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I FSK 1327/18. Sąd zastrzegł wprawdzie, że kwestia ta nie była przedmiotem sporu i nie była elementem skargi kasacyjnej (istotą sporu pozostawało bowiem to, czy gmina działa jako organ władzy publicznej czy też nie), lecz w uzasadnieniu wyroku wskazał, że uznaje kwotę wpłaconą przez inwestora za zapłatę za świadczenie gminy. Świadczeniem tym jest umożliwienie inwestorowi prowadzenia jego inwestycji deweloperskiej (niedrogowej). W związku z tym świadczenie gminy podlega opodatkowaniu według stawki 23% VAT.

Kwestia ta budzi jednak wątpliwości merytoryczne. Kontrowersyjne jest stwierdzenie, że wydając decyzję administracyjną której beneficjentem pośrednio inwestor, zaś bezpośrednio – gmina (wywłaszczenie jest bowiem dokonane na jej rzecz), wykonywana jest usługa na rzecz inwestora. Wątpliwości te mają znaczenie dla oceny ryzyka podatkowego, bowiem podatnik nie ma prawa do odliczenia VAT z faktur, które nie dokumentują faktycznego świadczenia. Przed odliczeniem VAT z faktury wystawionej przez gminę warto więc ocenić poziom ryzyka podatkowego i wdrożyć narzędzia minimalizacji ryzyka.