W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – październik 2023

1. Wyrok TK w sprawie podatku od nieruchomości

Przepisy regulujące podatek od nieruchomości kolejny raz zostały krytycznie ocenione przez Trybunał Konstytucyjny. W wyroku w sprawie SK 23/19 Trybunał stwierdził, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych narusza Konstytucję poprzez wadliwe określenie zasad opodatkowania budynków, prowadząc do nierówności w opodatkowaniu garaży.

Wyrok zapadł w sprawie ze skargi konstytucyjnej, w której podatnicy wskazali nieuzasadnione zróżnicowanie zasad opodatkowania garaży stanowiących odrębny przedmiot własności oraz garaży nie mających takiego statusu. Różnica ta wynika z faktu niższego opodatkowania budynków mieszkalnych (lub ich części) oraz obiektów innych, niż mieszkalne. Problem jednak polega na tym, że ustawa podatkowa definiuje jedynie pojęcie budynku. Praktyka stosowania prawa, oparta w szczególności na orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, doprecyzowała to pojęcie odwołując się do regulacji odrębnych gałęzi prawa. Trybunał Konstytucyjny uznał jednak, że nakładanie obciążeń podatkowych musi być określone jednoznacznymi przepisami prawa, a w przypadku braku wyraźnych podstaw ku temu organy podatkowe nie mogą dopowiadać lub doprecyzowywać znaczeń, które z ustaw podatkowych nie wynikają. Jeżeli zaś wskutek nieprawidłowej legislacji treść przepisów pozostawia wątpliwości, należy je interpretować na korzyść podatnika. Z tego powodu, zdaniem TK, należy uznać, że nie istnieją przesłanki uzasadniające odmienne opodatkowanie garaży wyodrębnionych i niewyodrębnionych prawnie.

Trybunał odłożył wejście w życie skutków wynikających z wydanego orzeczenia do 31 grudnia 2024. W tym czasie, jak podkreślił TK, pożądane jest przygotowanie przez ustawodawcę odpowiednich zmian w zasadach opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Wyrok Trybunału jest kolejnym orzeczeniem, które wskazuje na strukturalną wadliwość podatku od nieruchomości. Warto przypomnieć, że w lipcu TK uznał za niekonstytucyjne zasady opodatkowania RET budowli, stwierdzając konieczność jednoznacznego zdefiniowania przedmiotu opodatkowania. Należy więc spodziewać się w najbliższych miesiącach gruntownej nowelizacji przepisów lub przygotowania przez ustawodawcę nowej ustawy w tym zakresie.

2. Czy nieodpłatne świadczenie jest faktycznie nieodpłatne – wyrok TSUE

W działalności gospodarczej często podejmowane są działania marketingowe lub mające na celu wsparcie sprzedaży, których istotą jest przekazanie towaru lub świadczenia za darmo, na przykład jako prezent. Taka działalność może przybrać formę sprzedaży premiowej, w której otrzymanie prezentu jest uzależnione od zakupu towaru lub usługi oferowanej przez przedsiębiorcę.

Jeżeli prezentem jest towar wydawany przez podatnika VAT, praktyka stosowania prawa zwykle uznawała tę czynność za opodatkowaną dostawę towarów. Przy założeniu, że podatnik miał prawo do odliczenia VAT przy nabyciu tego towaru, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT był on zobowiązany do wykazania podatku należnego.

Praktyka być może ulegnie zmianie z uwagi na niedawny wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-505/22. Spór dotyczył prezentów wydawanych w związku z prenumeratą czasopism wydawanych przez portugalskiego podatnika. Podatnik twierdził, że nie powinny być one opodatkowane VAT, mimo, że ich wartość nie była niska. Trybunał przyznał rację podatnikowi. Stwierdził bowiem, że wydanie prezentu w takich okolicznościach nie pozwala na uznanie, że ma on charakter nieodpłatny. Wartość prezentu została bowiem generalnie uwzględniona w koszcie świadczenia, z którym związany był prezent – w tym przypadku z prenumeratą czasopisma. W konsekwencji, zdaniem Trybunału, przekazanie prezentu i świadczenie w postaci sprzedaży czasopism jest jedną kompleksową transakcją, która następuje za wynagrodzeniem.

Co do w praktyce oznacza? Z wyroku Trybunału płynie wniosek, że podatnik ma prawo do odliczenia naliczonego VAT w związku z przekazaniem prezentu w sprzedaży premiowej, a nie ma obowiązku wykazywania należnego VAT z tego tytułu. Czynnością opodatkowaną jest bowiem odpłatne świadczenie zasadnicze. Wyrok TSUE może więc stać się niezwykle interesujący z perspektywy kalkulacji budżetów marketingowych. Może mieć także wpływ na ocenę w praktyce czynności dotychczas traktowanych jako nieodpłatne. Warto jednak mieć na uwadze, że wyrok TSUE nie musi oznaczać automatycznej zmiany praktyki organów podatkowych. Każdą transakcję należy więc ocenić odrębnie z perspektywy możliwości zastosowania argumentów przedstawionych przez Trybunał.

3. Czy możliwość zabudowy zawsze skutkuje opodatkowaniem terenu VAT?

Ustawa o VAT uzależnia opodatkowanie tym podatkiem dostawy terenów niezabudowanych, jeżeli spełniają one definicję terenu budowlanego. Terenem budowlanym jest zaś grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku braku MPZP – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydaną zgodnie z odrębnymi przepisami.

Treści MPZP może jednak niekiedy budzić wątpliwości, w szczególności w sytuacji gdy dokument ten przewiduje przeznaczenie podstawowe oraz przeznaczenie uzupełniające danego terenu. Taki właśnie przypadek miał miejsce w sprawie rozstrzygniętej niedawnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (sygn. III SA/Wa 1068/23). Spór dotyczył interpretacji indywidualnej w której organ podatkowy uznał za teren budowlany działkę oznaczoną w MPZP jako teren upraw rolnych („RP”), z uwagi na dopuszczalną możliwość jej przeznaczenia pod zabudowę siedliskową.

Sąd administracyjny uchylił tę interpretację. W jego ocenie zasadnicze znaczenie ma podstawowe przeznaczenie nieruchomości, które w tym przypadku nie mieści się w definicji terenu budowlanego. Orzeczenie sądu wpisuje się w linię orzeczeń sądów administracyjnych w tego typu sprawach, niemniej warto zwrócić uwagę, że organy administracji mogą podejmować próby jej zmiany. Warto więc mieć na uwadze, że samo istnienie MPZP nie oznacza automatycznie kwalifikacji gruntu jako terenu budowlanego, warto bowiem szczegółowo zweryfikować treść planu z perspektywy potencjalnych ryzyk podatkowych.