W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – marzec 2025

Korzystne wyroki NSA w sprawie amortyzacji dokonywanej przez spółki nieruchomościowe

Naczelny Sąd Administracyjny wydał przełomowe orzeczenia dotyczące zasad dokonywania odpisów amortyzacyjnych przez spółki nieruchomościowe.

Na czym polegała istota sprawy? Zgodnie z ustawą o CIT, istnieje możliwość zaliczenia do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowych określonych budynków i lokali, ale do wysokości nie wyższej niż odpisy dokonywane w oparciu o ustawę o rachunkowości. Organy podatkowe przyjmują więc, że w sytuacji, gdy podatnik nie dokonuje odpisów dla celów rachunkowych, uznanie odpisów amortyzacyjnych za koszt podatkowy jest wykluczone.

Naczelny Sąd Administracyjny, m.in. w wyroku sygn. II FSK 1086/23, uznał powyższy pogląd za nieprawidłowy. Sąd wskazał, że ustawa o CIT nie uzależnia możliwości uznania odpisu amortyzacyjnego za koszt podatkowy od dokonywania odpisów dla celów rachunkowych. Potwierdził więc, że również podatnicy, którzy nie dokonują odpisów dla celów rachunkowych, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w rozumieniu przepisów podatkowych.

Stanowisko sądu nie musi jednak oznaczać, że poglądy administracji podatkowej ulegną zmianie. Podatnicy zyskują jednak mocne argumenty w przypadku wystąpienia sporów. Przed wdrożeniem wniosków przedstawionych przez sąd, warto więc zweryfikować potencjalne ryzyka i zastanowić się nad możliwością zarządzania nimi.

Status podatkowy sprzedawcy nieruchomości – osoby fizycznej

Ustalenie skutków podatkowych w VAT zbycia nieruchomości bywa trudne i wymaga ustalenia wielu okoliczności dotyczących przedmiotu transakcji. Jednak nie tylko ten aspekt wymaga weryfikacji. Już bowiem sama odpowiedź na pytanie, czy sprzedający – osoba fizyczna – ma status podatnika VAT, może być nieoczywista. Potwierdza to praktyka stosowania prawa.

Przykładem takiej praktyki jest niedawna interpretacja prawa podatkowego, wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 4 marca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.570.2024.3.JSU). Wnioskodawca wskazał, że jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej. Współwłaściciele nie określili formalnie zasad wykorzystywania budynków, ale przyjęli podział nieformalny, zgodnie z którym jeden z domów mieszkalnych i jeden budynek jest wykorzystywany faktycznie dla potrzeb osobistych jednego z nich, zaś drugi z domów i pozostałe budynki – przez pozostałych współwłaścicieli. Nie dokonują oni żadnych rozliczeń w związku z tym podziałem, a domy są wykorzystywane na ich potrzeby osobiste (mieszkalne).

Mimo to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że planowana sprzedaż udziałów w nieruchomości w określonej części będzie działalnością podatnika VAT. Dlaczego? Organ podatkowy uznał, że tolerowanie przez jednego ze współwłaścicieli sytuacji, w której następuje korzystanie z określonych budynków przez innego współwłaściciela w ramach nieformalnego podziału, jest świadczeniem za wynagrodzeniem. Wynagrodzeniem jest wówczas „barterowe” tolerowanie analogicznego zachowania przez drugą stronę. W związku z tym sprzedający został w tym względzie uznany za podatnika VAT.

Przedstawiony przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej pogląd jest bardzo kontrowersyjny. Przyjmuje bowiem bardzo szeroką definicję pojęcia działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Można mieć wątpliwości, czy jest ona prawidłowa – o ile bowiem świadczenie może mieć charakter tolerowania zachowania drugiej strony, to prowadzenie działalności gospodarczej wymaga określonego zaangażowania, którego w tej sytuacji trudno dostrzec.

Cytowana interpretacja wskazuje w istocie, jak trudne jest potwierdzenie skutków podatkowych transakcji, których przedmiotem są nieruchomości. Warto więc w stosunku do każdej transakcji tego typu badać możliwości zarządzania ryzykiem podatkowym.

Dziś mija termin raportowania spółek nieruchomościowych

Dziś upływa termin na złożenie wymaganych informacji przez spółki nieruchomościowe oraz podatników, którzy są wspólnikami takich spółek. Odpowiednie formularze CIT-N lub PIT-N należy złożyć w formie elektronicznej we właściwym urzędzie skarbowym.

Jak określić, czy spółka spełnia definicję spółki nieruchomościowej? Przede wszystkim należy zweryfikować wartość posiadanych przez nią aktywów w postaci nieruchomości (lub praw do nieruchomości) położonych na terytorium Polski oraz ich udział w ogólnej wartości aktywów. Limit określony w przepisach prawa to odpowiednio 10 000 000 zł i 50% wartości rynkowej aktywów. W przypadku spółek kontynuujących swoją działalność istotna jest również struktura przychodów z tytułu najmu, przeniesienia własności lub praw do nieruchomości. Limit przewidziany w ustawie to 60% ogółu przychodów podatkowych podatnika. Jak zwykle, diabeł tkwi w szczegółach – warto więc przeprowadzić gruntowną analizę tego zagadnienia, aby potwierdzić lub wykluczyć status spółki nieruchomościowej.

Należy też pamiętać, że naruszenie obowiązku raportowania może podlegać sankcjom przewidzianym w kodeksie karnym skarbowym. Nie zawsze jednak spóźnione raportowanie podlega karze – warto zweryfikować wcześniej dostępne możliwości minimalizacji lub uniknięcia odpowiedzialności w tym zakresie.