W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – maj 2025

Ryzyko współpracy z nierzetelnym kontrahentem w branży nieruchomościowej

Rozważmy taką sytuację: podatnik prowadzi inwestycję deweloperską. Zleca wykonanie prac generalnemu wykonawcy, który z kolei angażuje podwykonawców. Generalny wykonawca wystawia na inwestora faktury za zrealizowane usługi budowlane. Podczas kontroli podatkowej prawo do odliczenia VAT zostaje zakwestionowane, ponieważ urząd skarbowy uznaje te faktury za puste. Zdaniem organu podatkowego, obiektywne dowody podważają możliwość realizacji świadczeń przez kontrahenta jako generalnego wykonawcę. W  ocenie urzędu jego działalność była fikcyjna.

Nie oznacza to oczywiście, że inwestycja nie istnieje. Naturalnie istnieje, co więcej w materiale dowodowym są zeznania inwestora, kierownika budowy oraz inspektora nadzoru budowlanego, którzy wskazują kontrahenta jako generalnego wykonawcę.  W materiale dowodowym są też inne zeznania oraz informacje, które sugerują, że rola generalnego wykonawcy była sprowadzona do firmowania swoją osobą działań innych osób. Kontrahent nie posiadał odpowiedniego doświadczenia, zaplecza technicznego ani personelu, a ponadto nie uczestniczył w żadnych pracach. Był emerytem, który działalność gospodarczą dotychczas prowadził w mniejszym zakresie. Wszystkie te okoliczności wskazywały, w ocenie organu podatkowego, że generalny wykonawca pełnił rolę typowego „słupa”, a nie realnie działającego przedsiębiorcy.

O trudności w rozstrzygnięciu tego sporu może świadczyć fakt, że Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł korzystnie dla podatnika (wyrok z dnia 22 lipca 2021 r. sygn. I SA/Wa 88/21) zaś Naczelny Sąd Administracyjny przyjął pogląd organów podatkowych.

WSA uznał, że organy podatkowe wykluczają możliwość innego schematu współpracy pomiędzy generalnym wykonawcą a inwestorem, niż w zakładanym przed nie modelu. Przypisują także zbyt duże znaczenie zeznaniom zgromadzonym w postępowaniu, mimo, że w dużej mierze zostały one później zmienione lub odwołane.

Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że argumentacja organów podatkowych była spójna i logiczna. W ustnych motywach wyroku uznał, że działalność generalnego wykonawcy miała charakter pozorny, a zatem nie przysługuje prawo do odliczenia VAT z wystawionych przez niego faktur.

Z pewnością warto zapoznać się ze szczegółową argumentacją sądu po wydaniu pisemnego uzasadnienia wyroku. Omawiana sprawa jest przykładem ryzyka, z jakim mogą spotkać się przedsiębiorcy w każdym sektorze gospodarki. Należy jednak pamiętać, że eliminacja nadużyć w odliczaniu VAT w branży budowlanej jest od wielu lat wśród priorytetów administracji podatkowej. Warto więc rozważyć zasady weryfikacji kontrahentów i realizacji inwestycji w sposób spełniający przesłanki dobrej wiary i należytej staranności.

Brak ważnej decyzji dopuszczającej budynek do użytkowania nie ma wpływu na podatek od nieruchomości – wyrok NSA

Utrata pozwolenia na użytkowanie części budynku, w sytuacji, w której był on już użytkowany, nie powoduje, że taki budynek przestaje być przedmiotem opodatkowania RET. Taki wniosek płynie z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie z 19 maja 2025 r. o sygn. III FSK 1558/23.

Jeżeli budynek jest w budowie, co do zasady nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Zakończenie procesu budowlanego jest formalnie potwierdzone decyzją zezwalającą na jego użytkowanie. Jaki jednak ma status podatkowy budynek, wobec którego została wydana decyzja warunkowo zezwalająca na użytkowanie jego części, w sytuacji gdy decyzja ta następnie wygasła?

Zdaniem podatnika budynek ten należy uznać za pozostający w budowie, a zatem nie powinien podlegać opodatkowaniu RET. Z tym stanowiskiem nie zgodziły się ani organy podatkowe, ani sądy administracyjne. W ocenie organów, możliwość wygaśnięcia powstałego wcześniej obowiązku podatkowego jest ograniczona do sytuacji, w której budynek przestaje istnieć. W tej sprawie  taka okoliczność nie miała miejsca. Podobne stanowisko przyjęły sądy administracyjne. WSA w Łodzi zwrócił uwagę, że opodatkowanie podatkiem od nieruchomości obejmuje obiekty, których budowa została zakończona bądź rozpoczęło się ich użytkowanie. Jeżeli więc budynek jest użytkowany, utrata pozwolenia na jego użytkowanie nie jest przesłanką do wyłączenia go z opodatkowania RET.

Analogiczny pogląd przyjął Naczelny Sąd Administracyjny. Szczegółowa argumentacja sądu będzie znana po publikacji pisemnego uzasadnienia.

Rekompensata wydatków poniesionych na nieruchomość wspólną pozostaje poza VAT

Rozliczenie kosztów ponoszonych przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości z innymi jej współwłaścicielami często przybiera formę odsprzedaży świadczeń (refaktury). Nie zawsze jest to jednak forma poprawna, czego dowodzi wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie sygn. I FSK1881/21.

Spór w tej sprawie dotyczył sposobu rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (budynku mieszkalnego). Wobec braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami w kwestii zarządzania nieruchomością, powstały problemy z rozliczeniem kosztów jej bieżącej eksploatacji. Jednym z jej współwłaścicieli była Gmina, która przyjęła więc na siebie trud zarządzania nieruchomością. W związku z tym ponosiła wydatki i opłaty za dostarczenie wody, odbiór ścieków i odpadów, dostarczenie energii elektrycznej, usług ubezpieczenia nieruchomości, etc.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności, prowadzonym przed sądem powszechnym, Gmina zgłosiła roszczenie wobec pozostałych współwłaścicieli o zapłatę proporcjonalnej części kosztów utrzymania nieruchomości. Sąd powszechny zasądził na rzecz Gminy żądane kwoty zwrotu wraz odsetkami.

Gmina wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, w celu ustalenia skutków podatkowych w VAT takiego rozliczenia. W jej ocenie zasądzony w postępowaniu przed sądem powszechnym zwrot wydatków pozostaje poza zakresem VAT. Z tym poglądem nie zgodził się organ podatkowy. Wydana na rzecz Gminy interpretacja stwierdziła, że zwrot wydatków w tej sprawie nie ma charakteru odszkodowania. Jest zaś wynagrodzeniem za świadczenie, które Gmina wykonywała na rzecz współwłaścicieli. Rozliczenie powinno więc uwzględniać należny VAT.

Interpretacja ta została uchylona w postępowaniu sądowym. Sądy administracyjne obu instancji podkreśliły, że czynność podlega VAT wówczas, gdy jest realizowana odpłatnie, czyli pomiędzy świadczeniem a wynagrodzeniem istnieje bezpośredni związek. Podstawą takiej płatności musi być relacja pomiędzy stronami, w której każda z nich jest zobowiązana do określonego  zachowania. W spornej sprawie taka relacja zobowiązaniowa nie istniała. Zasądzony Gminie zwrot kosztów miał więc wyłącznie charakter rekompensaty za poniesione wcześniej wydatki, w których pozostali współwłaściciele powinni partycypować

FAQ

Jakie ryzyko wiąże się z współpracą z nierzetelnym kontrahentem w branży nieruchomościowej?

W przypadku współpracy z nierzetelnym kontrahentem, takim jak fikcyjny generalny wykonawca, ryzykiem jest zakwestionowanie prawa do odliczenia VAT przez organy podatkowe. Nawet jeśli inwestycja istnieje, a kontrahent formalnie wystawia faktury, organ podatkowy może uznać taką działalność za pozorną, co prowadzi do problemów z odliczeniem VAT.

Jakie konsekwencje ma brak decyzji o użytkowaniu budynku na podatek od nieruchomości?

Zgodnie z wyrokiem NSA, brak ważnej decyzji dopuszczającej budynek do użytkowania nie powoduje wyłączenia budynku z opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Jeśli budynek jest użytkowany, pozostaje on przedmiotem opodatkowania, nawet jeśli decyzja o użytkowaniu wygasła.

Czy zwrot wydatków poniesionych na nieruchomość wspólną podlega VAT?

Według wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, zwrot wydatków poniesionych na nieruchomość wspólną przez jednego ze współwłaścicieli, taki jak opłaty za wodę czy energię, nie podlega VAT. Chociaż może być uznany za wynagrodzenie, to nie ma charakteru odszkodowania, a zwrot kosztów traktowany jest jako rekompensata, która nie wiąże się z VAT.

Jakie dokumenty są wymagane w przypadku sporu o odliczenie VAT w branży nieruchomościowej?

W przypadku sporu o odliczenie VAT, ważne jest posiadanie pełnej dokumentacji inwestycji, w tym umów, faktur, zeznań inwestora, kierownika budowy oraz inspektora nadzoru budowlanego. Dokumenty te mogą stanowić dowód na realizację rzeczywistej inwestycji, mimo że organy podatkowe mogą kwestionować niektóre aspekty transakcji.

Co oznacza „słup” w kontekście działalności kontrahenta?

„Słup” to termin używany w kontekście firm, które formalnie występują jako przedsiębiorcy, ale w rzeczywistości nie prowadzą żadnej działalności operacyjnej. W przypadku, gdy kontrahent pełni rolę „słupa”, działalność jego firmy może być uznana za pozorną, co może prowadzić do utraty prawa do odliczenia VAT.

Jakie są kryteria uznania działalności kontrahenta za fikcyjną?

Działalność kontrahenta może zostać uznana za fikcyjną, jeśli brak jest odpowiedniego doświadczenia, zaplecza technicznego i personelu, a kontrahent nie bierze udziału w pracach, a jego rola ogranicza się do firmowania działań innych osób. Organ podatkowy może uznać taką działalność za pozorną, co prowadzi do odmowy odliczenia VAT.