W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – maj 2024

1. Stosowanie stawki 8% VAT w budowie domów – zmiana praktyki administracji skarbowej

Ugruntowana od lat praktyka stosowania stawki 8% VAT dla usług budowlanych może ulegać zmianom, nawet gdy nie zmienia się treść przepisów prawa. Zmiany te niestety mogą być niekorzystne dla podatników. Widać to na przykładzie zasad stosowania stawki 8% VAT w budowie lub sprzedaży budynków.

Ustawa o VAT przypisuje stawkę 8% VAT dostawie (sprzedaży) określonego typu budynków lub lokali lub pracom budowlanym, które takich obiektów dotyczą. Stawka ta dotyczy obiektów budownictwa mieszkaniowego, czyli budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Dotychczasowa praktyka administracji podatkowe uznawała więc że stawka 8%  ma zastosowanie, jeżeli transakcja dotyczy obiektu budowlanego wskazanego w dziale 11 PKOB.

Praktyka ta ulega jednak zmianie, co potwierdza odpowiedź MF na interpelację poselską 2520 z 9 maja 2024 r. Ministerstwo Finansów przyjmuje w niej pogląd, że poza odpowiednią klasyfikacją statystyczną budynku w PKOB warunkiem zastosowania stawki obniżonej jest również cecha „stałego zamieszkania”.

Co to oznacza?

W dziale 11 PKOB mieszczą się różne rodzaje budynków: domy jednorodzinne lub wielomieszkaniowe, domki letniskowe, domy studenckie i internaty, budynki mieszkalne na terenie koszar czy zakładów karnych. Z tej puli, zdaniem administracji podatkowej, należy więc oddzielić te, które nie służą zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych. Czym jest jednak „stała potrzeba mieszkaniowa”? Pojęcie to jest nieostre, więc ustalenie co znaczy w praktyce może generować spory pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi. Jednak można spodziewać się, że obiekty takie jak domy letniskowe, bursy lub domy studenckie nie będą traktowane jako objęte stawką 8% VAT.

W odpowiedzi na interpelację MF podkreśla, że ustalenie zakresu stosowania stawki 8% VAT wymaga szczegółowej weryfikacji konkretnego stanu faktycznego. W przypadku ustalenia obszaru możliwego sporu, zarówno w odniesieniu do przeszłości jak i w stosunku do planowanych czynności, warto zastanowić się nad sposobami minimalizacji ryzyka podatkowego.

2. Podstawa opodatkowania przy aporcie do spółki kapitałowej – ważny wyrok TSUE

Trybunał Sprawiedliwości UE stwierdził, że zapłatą za aport nieruchomości jest wartość emisyjna akcji, jeżeli strony tak postanowią. Oznacza to, że wartość emisyjna, a nie nominalna stanowi wówczas podstawę opodatkowania VAT. Orzeczenie to może doprowadzić do radykalnej zmiany w praktyce stosowania prawa w tym względzie przez polską administrację podatkową.

TSUE w wyroku z 8 maja 2024 r. sygn. C-241/23 potwierdził po raz kolejny, że wynagrodzenie w rozumieniu VAT jest wartością subiektywną. W przypadku aportu nieruchomości zapłata odpowiada więc wartości pieniężnej, jaką strony transakcji przypisują akcjom przyjętych za wkład na kapitał spółki. Nie ma zaś uzasadnienia przypisanie wynagrodzenia wartości nominalnej tych akcji.

Trybunał wskazał, że ustalenie jaka była subiektywna wola stron w tym względzie wymaga naturalnie weryfikacji przez sąd krajowy. Nie ulega jednak wątpliwości, że wyrok TSUE będzie miał zasadnicze znaczenie dla praktyki stosowania prawa w Polsce. Administracja podatkowa i sądy administracyjne przyjmują bowiem od lat stanowisko odmienne, odnosząc podstawę opodatkowania VAT do wartości nominalnej objętych akcji lub udziałów.

Czy wyrok TSUE wpłynie na rozliczenia dokonane w przeszłości? Odwołanie się do utrwalonej praktyki stosowania prawa w przeszłości powinno minimalizować ryzyko kwestionowania rozliczeń przeszłych, nie jest też wykluczone wydanie interpretacji ogólne w tym względzie. Warto jednak szczegółowo przeanalizować wpływ wyroku Trybunału na skutki transakcji przeprowadzonych, jak i planowanych. Orzeczenie TSUE otwiera też potencjalnie możliwość ponownej weryfikacji już ostatecznych decyzji organów podatkowych w sprawach dotyczących rozliczeń aportów w VAT lub odzyskania odsetek, które zostały uiszczone w przypadku zakwestionowania rozliczeń w przeszłości.

3. Odpisy amortyzacyjne budynku mieszkalnego w kosztach podatkowych

Od 1 stycznia 2022 r. przepisy ustaw podatkowych wykluczają możliwość uznawania odpisów amortyzacyjnych od budynków mieszkalnych lub lokalach, wskazanych szczegółowo w ustawie o CIT lub ustawie o PIT. Zdaniem organów podatkowych zasada ta odnosi się zarówno do środków trwałych, które zostały oddane do użytkowania do końca 2023 r., jak i po nowelizacji przepisów podatkowych. Wielu podatników nie zgadza się z tym poglądem powołując się między innymi na zasady konstytucyjne (zasadę ochrony praw nabytych).

Czy można przekonać organ podatkowy do wydania interpretacji indywidualnej potwierdzającej ten pogląd? Jest to bardzo trudne, bowiem administracja podatkowa wskazuje, że może interpretować przepisy prawa ale nie może oceniać ich konstytucyjności. To stanowisko potwierdzają też niektóre sądy administracyjne, np. WSA we Poznaniu w wyroku z 11 kwietnia 2024 r.  I SA/Po 39/24. Sąd odmówił uchylenia niekorzystnej interpretacji bez analizy kwestii zgodności przepisów podatkowych z Konstytucją. Zdaniem sądu jest to bowiem dyskusja, której nie może podjąć w kontekście oceny interpretacji.

Jest to pogląd kontrowersyjny i można też w orzecznictwie odnaleźć rozstrzygnięcia korzystne dla podatników, np. wyrok WSA we Wrocławiu z 9 maja 2024 r. sygn. I SA/Wr 940/23. Sąd uchylił w nim interpretację indywidualną argumentując, że ustawa o PIT wyraźnie odnosi się do wyłączenia z amortyzacji budynków będących przedmiotem najmu lub dzierżawy. Wykorzystywanie przez podatnika nieruchomości na cele własnej działalności nie spełnia tej przesłanki. Poza tym sąd potwierdził że znowelizowane przepisy należy interpretować w ten sposób, aby nie podważały one uprawnień podatników nabytych przed datą nowelizacji.