W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – listopad 2023

1. Cesja praw z umowy deweloperskiej będzie przedmiotem uchwały NSA

Czy cesja praw z umowy deweloperskiej jest usługą, która podlega stawce 23% VAT? Czy też jest to transakcja, która z perspektywy VAT powinna być uznana za tożsama z dostawą towarów i podlegać opodatkowaniu stawką 8%, jeżeli dotyczy nieruchomości mieszkalnych?

Praktyka stosowania prawa nie jest w tym zakresie jednoznaczna. Administracja podatkowa z zasady przyjmuje pogląd, że transakcje tego typu podlegają stawce podstawowej VAT. W orzeczeniach sądów administracyjnych odnaleźć zaś można argumenty za zastosowaniem stawki obniżonej. Nie jest to jednak praktyka jednolita.

Może to jednak wkrótce ulec zmianie. Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z 23 listopada 2023 r. (sygn. I FSK 1661/20) przedstawił tę wątpliwość jako zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia składowi 7 sędziów NSA. Orzeczenie wydane przez skład rozszerzony ma istotną wagę, bowiem wiąże inne składy sądów administracyjnych. W konsekwencji rozbieżności w zakresie stosowania prawa mają szansę przejść do przeszłości.

Warto zwrócić uwagę, że orzeczenie NSA dotyczy skutków podatkowych cesji z perspektywy osoby dokonującej cesji, której status jako podatnika VAT nie ulega dyskusji. Jednak ocena, czy i kiedy dana osoba działa jako podatnik VAT jest kwestią odrębną, którą należy zweryfikować przed oceną potencjalnej stawki opodatkowania transakcji.

2. Lokale oddane w najem z preferencyjną stawką opodatkowania RET – wyrok WSA

Lokale mieszkalne przeznaczone przez spółkę na wynajem nie muszą być opodatkowane jak lokale zajęte pod działalność gospodarczą. Taki pogląd przedstawił Wojewódzki Sądu Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15 listopada (III SA/Wa 1346/23). WSA potwierdził stanowisko podatnika, że możliwe jest tu zastosowanie preferencyjnej stawki opodatkowania.

Podatnik we wniosku o interpretację wskazał, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje lokale mieszkalne, znajdujące się w budynku mieszkalnym. Najem ma charakter długoterminowy, zaś najemcy wykorzystują lokale dla celów mieszkaniowych. W ocenie podatnika, jest on uprawniony w takiej sytuacji do zastosowania preferencyjnej stawki opodatkowania RET, o której owa w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Podatnik argumentował, że oczywiste jest wykorzystywanie tych lokali w działalności gospodarczej, ale nie jest to wystarczającą przesłanką do zastosowanie tzw. stawki komercyjnej RET. Przepisy ustawy przewidują najwyższą stawkę opodatkowania dla budynków lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”. Wykorzystywanie w działalności gospodarczej nie jest tożsame z zajęciem na prowadzenie takiej działalności. Skoro to najemcy zajmują fizycznie lokale mieszkalne i mogą korzystać z nich wyłącznie na cele mieszkaniowe, taki lokal podlega preferencyjnemu opodatkowaniu RET. Z poglądem tym nie zgodził się organ podatkowy, lecz spór przed sądem administracyjnym został rozstrzygnięty na korzyść podatnika.

Jest to kolejne orzeczenie, która daje podatnikom szanse na wdrożenie oszczędności podatkowych. Warto zwrócić uwagę, że w lipcu br. NSA wydał wyrok (III FSK 250/23) w którym przyjął analogiczne poglądy. Administracja podatkowa wciąż przyjmuje jednak stanowisko niekorzystne dla podatników, przed wdrożeniem poglądu przedstawionego przez sąd w praktyce warto rozważyć ryzyka, jakie mogą się z tym wiązać.

3. Usługa zarządzania procesem inwestycyjnym jest świadczeniem kompleksowym

Oznacza to, że taka usługa jest opodatkowana jedną, podstawową stawką VAT (23%). Taki pogląd przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku sygn. I FSK 2201/18.

Sprawa dotyczyła interpretacji wydanej na wniosek spółki świadczącej usługi zarządzania procesem inwestycyjnym, działającej w imieniu własnym, ale na rzecz inwestora. W ramach usług zarządzania spółka ponosi koszty nakładów na budowę nieruchomości, koszty marketingowe, prawne, administracyjne, ochrony mienia oraz mediów. Sprzedawcą lokali jest zaś inwestor. Rozliczenie pomiędzy inwestorem a spółką przewiduje, że w momencie sprzedaży danego lokalu inwestor jest obciążany przez spółkę kosztem na który składa się suma wydatków na budowę obiektu, powiększoną o umówioną marżę.

W interpretacji podatkowej KIS uznał, że poszczególne usługi, wykonywane przez spółkę, należy uznać za świadczenia o odrębnych skutkach podatkowych. Z tego powodu część usług może korzystać ze stawki podstawowej VAT, zaś część (usługi budowlane) ze stawki obniżonej 8%. Zdaniem organu podatkowego wzajemne relacje pomiędzy tymi świadczeniami nie są bowiem na tyle silne, aby możliwe było rozpoznanie świadczenia kompleksowego.

Z interpretacją tą nie zgodził się podatnik, a spór finalnie został rozstrzygnięty przez Naczelny Sąd Administracyjny. Sąd przyznał rację podatnikowi. NSA stwierdził, że poszczególne elementy świadczenia spółki są nie tylko komplementarne względem siebie, ale także niezbędne dla realizacji celu gospodarczego i dostarczenia finalnego produktu. Z tego powodu właściwą stawką opodatkowania jest stawka podstawowa VAT.