W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – lipiec 2023

1. Definicja budowli w podatku od nieruchomości – niekonstytucyjna

Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok, w którym uznał, że definicja przedmiotu opodatkowania w podatku od nieruchomości narusza Konstytucję RP.

Wyrok Trybunału był następstwem postępowania o stwierdzenie nadpłaty w podatku od nieruchomości. Podatnik argumentował, że przedmiot opodatkowania – silosy –  powinny być uznane za budynki, nie zaś budowle. Jednak ani organy podatkowe, ani sądy administracyjne nie przekonała argumentacja podnoszona przez podatnika. Podatnik wniósł więc skargę konstytucyjną do Trybunału Konstytucyjnego. Zarzucał w niej przepisom podatkowym niejednoznaczność i niespójność, odwołują się one do pojęć prawa budowlanego, które nie są precyzyjne. W praktyce sądy administracyjne wykształciły więc pogląd, że obiekt spełniający definicję budynku jest opodatkowany jako budynek wyłącznie pod warunkiem, że nie spełnia jednocześnie definicji budowli. Taka niejednoznaczność i niepewność co do przedmiotu i zakresu opodatkowania, zdaniem podatnika, narusza Konstytucję.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku o sygn. SK 14/21 uznał, że skarga podatnika oraz jego argumentacja mają uzasadnienie, zaś treść przepisów podatkowych w tym względzie narusza szereg zasad konstytucyjnych.

W konsekwencji, art. 1a ust. 1 pkt. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych utraci moc obowiązującą. Trybunał pozostawił jednak ustawodawcy czas na przygotowanie się na tę okoliczność – utrata mocy wjedzie w życie po 18 miesiącach po publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw.

Wyrok Trybunału ma zasadnicze znaczenie dla praktyki stosowania prawa, bowiem pozwoli na rozwiązanie wieloletniego problemu wynikającego z niedostatecznie precyzyjnej treści ustawy. Pozostaje mieć nadzieję, że okazja ta zostanie wykorzystana przez ustawodawcę do gruntownej rewizji zasad opodatkowania nieruchomości i uchwalenia przepisów w nowym kształcie.

2. Hotel nie podlega opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje opodatkowanie przychodu ze środka trwałego, będącego budynkiem, jeżeli m.in. został w całości lub w części oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Co to w praktyce oznacza? Wątpliwości w tym względzie podnoszone się między innymi przez podatników prowadzących działalność hotelową lub świadczących usługi w zakresie zakwaterowania. Sformułowanie „umowy o podobnym charakterze” nie jest bowiem wystarczająco precyzyjne, a praktyka stosowania prawa pozostaje niejednoznaczna.

Korzystny dla podatników wykładni przepisów prawa w tym względzie dokonał Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. II FSK 71/21. Sąd rozstrzygnął spór pomiędzy podatnikiem prowadzącym działalność hotelową, a Dyrektorem Krajowej Informacji Skarbowej. Organ podatkowy wydał bowiem interpretację, w której uznał działalność hotelową za spełniającą przesłanki udostępnienia budynku lub jego części na podstawie umowy zbliżonej do umowy najmu. W ocenie NSA pogląd Dyrektora KIS był błędny, bowiem umowa, na podstawie której świadczona jest usługa hotelowa ma zasadniczo odmienny charakter od najmu lub dzierżawy, nie można więc traktować jej jako spełniającą przesłanki opodatkowania.

Pełna treść uzasadnienia wyroku NSA nie jest jeszcze opublikowana. Należy także mieć na uwadze, że rozstrzygnięcie to nie wiąże organów podatkowych w innych, analogicznych sprawach, więc zastosowanie się do poglądu sądu może być ryzykowne. Przed wdrożeniem takich zmian warto więc zastanowić się nad możliwością ograniczenia ryzyka podatkowego.

3. Zmiany w opodatkowaniu PCC sprzedaży mieszkań

Parlament uchwalił nowelizację przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, która zmienia dotychczasowe zasady opodatkowania PCC obrotu lokalami mieszkalnymi.

Ustawa przewiduje, że sprzedaż podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie mogła w określonych warunkach podlegać jednocześnie opodatkowaniu PCC. Jest to zasadnicza zmiana, zrywająca obowiązującą w tym momencie regułę, zgodnie z którą obrót profesjonalny (w ramach działalności gospodarczej) podlega opodatkowaniu VAT, zaś obrót poza działalnością profesjonalną podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja która będzie opodatkowana VAT, będzie więc mogła być jednocześnie opodatkowana PCC przy spełnieniu określonych warunków. Zasady szczególne w PCC dotyczą lokalu mieszkalnego, jeżeli kupujący dokonuje zakupu co najmniej 6 takich lokali w budynku lub budynkach na jednej nieruchomości gruntowej. Zasada ta ma zastosowanie także w przypadku nabycia udziału w lokalach. Wówczas to szóste mieszkanie (i każde kolejne) mieszkanie będzie więc opodatkowane VAT oraz PCC przy zastosowaniu stawki 6%.

Jednoczenie ustawa o PCC przewiduje dodatkowo zwolnienie z opodatkowania PCC dla nabywców lokalu mieszkalnego, będącego odrębną nieruchomością, o ile spełnione są określone warunki:

• kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne,
• kupującym nie przysługiwało wcześniej prawo własności (lub spółdzielcze prawa do lokali lub budynków) lub udział w tych prawach,

Warunek drugi jest uznany za spełniony także wówczas, gdy udział ten nie przekracza 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Ustawa oczekuje na podpis Prezydenta.