W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – kwiecień 2025

Małżeństwo może być jednym podatnikiem VAT

Ustalenie, kiedy osoba fizyczna działa w charakterze podatnika VAT, może sprawiać sporo problemów. Po niedawnym wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE zadanie to może stać się jeszcze trudniejsze.

Trybunał w sprawie C-213/24 rozstrzygał wątpliwości podatkowe dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej przez osoby fizyczne. Właściciele nieruchomości – małżonkowie – dokonywali sprzedaży majątku prywatnego, objętego wspólnością majątkową. Po podjęciu decyzji o sprzedaży nieruchomości właściciele zlecili profesjonalnemu przedsiębiorcy wykonanie określonych czynności w ich imieniu – podziału nieruchomości na mniejsze działki, uzbrojenia ich w media, podjęcia czynności reklamowych, przygotowania dokumentów niezbędnych do sprzedaży.

Małżonkowie traktowali sprzedaż tak wyodrębnionych działek jako zarządzaniem majątkiem osobistym. Uznali, że nie transakcja nie podlega VAT. Inny pogląd w tym zakresie przyjął zaś organ podatkowy, doszło więc do sporu i skierowania pytań do Trybunału Sprawiedliwości UE:

• Czy osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości prywatnej, która zleca przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy (pełnomocnikowi), powinna być uznana za podatnika VAT? oraz
• Czy podatnikiem prowadzącym samodzielną działalność gospodarczą jest każdy ze współdziałających małżonków?

TSUE uznał, że osobę fizyczną zlecającą wykonanie profesjonalnego przygotowania sprzedaży nieruchomości można uznać za podatnika. Jednocześnie stwierdził, że charakter podatnika VAT należy w tej sytuacji przypisać istniejącej pomiędzy małżonkami wspólności majątkowej małżeńskiej. Dlaczego? Zdaniem Trybunału istotne jest ustalenie, kto ponosi ryzyko prowadzonej działalności.  Z uwagi na fakt, że małżonkowie nie występują wobec osób trzecich samodzielnie, lecz z zasady działają wspólnie, to właśnie łącząca ich wspólność powinna być traktowana jako podatnik VAT.

Pogląd Trybunału radykalnie zmienia perspektywę oceny charakteru transakcji, które są realizowane przez osoby fizyczne pozostające w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. TSUE traktuje bowiem wspólność jako podatnika VAT, odrębnie od małżonków, który ją tworzą – analogicznie jak jest traktowana spółka cywilna i jej wspólnicy. Może to powodować istotne trudności praktyczne, bowiem jest to pogląd sprzeczny z dotychczasową praktyką organów podatkowych.

Czy wyrok TSUE wywoła zmianę tej praktyki? Trudno orzec, natomiast warto przemyśleć jakie narzędzia i metody ograniczania ryzyka zastosować w przypadku zawierania transakcji z osobami fizycznymi.

Najem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej – wyrok WSA

Fundacja rodzinna jest co do zasady zwolniona z CIT. Od zasady tej istnieją wyjątki, na przykład zwolnienie z CIT nie ma zastosowania do działalności gospodarczej wykraczającej poza zakres określony w ustawie o fundacji rodzinnej. W katalogu dopuszczalnej działalności gospodarczej mieści się m.in. świadczenie najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie.

Czy mieści się w tym zakresie świadczenie usług najmu krótkoterminowego? Co do zasady odpowiedź organów podatkowych jest negatywna. Niedawny wyrok WSA we Wrocławiu może jednak wpłynąć na zmianę niekorzystnych rozstrzygnięć dla podatników.

Spór dotyczył skutków krótkoterminowego wynajmowania lokali mieszkalnych przez fundację rodzinną na rzecz podmiotów innych niż beneficjent, fundator lub podmiot powiązany z nimi, lub z fundacją rodzinną. Wnioskodawca argumentował, że nie ma powodu, aby odmiennie traktować w tej sytuacji najem krótko- i długoterminowy, skoro przepisy nie wprowadzają tego rozróżnienia. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał jednak interpretację niekorzystną dla wnioskodawcy. Podkreślił w niej, że najem lub dzierżawa mają charakter odmienny od najmu krótkoterminowego. Z tego powodu nie jest możliwe rozszerzające zastosowanie zwolnienia z CIT.

Z poglądem tym nie zgodził się z kolei WSA we Wrocławiu. W ustnym uzasadnieniu motywów wyroku (sygn. I SA/Wr 807/24) wskazał, że wskazane przez organ podatkowy różnice pomiędzy poszczególnymi rodzajami najmu nie mogą wpływać na ich traktowanie dla celów podatku. W związku z tym interpretacja KIS została uchylona.

Warto dodać, że szczegółowe uzasadnienie rozstrzygnięcia sądu nie zostało jeszcze opublikowane. Mimo to należy spodziewać się, że organ podatkowych nie będzie chciał zmienić dotychczasowej praktyki w tym względzie. Kontynuacja sporu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym jest więc bardzo prawdopodobna.

Amortyzacja podatkowa w spółkach nieruchomościowych jest możliwa? Kolejne korzystne orzeczenie NSA

Ograniczenie możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, przewidziane w art. 15 ust.6 ustawy o CIT, nie ma zastosowania w przypadku spółek nieruchomościowych. Taki wniosek płynie z niedawnego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. II FSK 756/23 z 3 kwietnia 2025 r.).

Ustawa o CIT od 2022 r. ogranicza możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych do wysokości nie wyższej niż wysokość odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych, dokonywanych zgodnie z przepisami o rachunkowości, obciążających w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki. Zdaniem wielu organów podatkowych oznacza to, że w sytuacji, w której podatnik nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych w rozumieniu prawa bilansowego w stosunku do środków trwałych z grupy 1 KŚT, nie jest możliwe również dokonywanie amortyzacji podatkowej tych nieruchomości.

W orzeczeniach sądów administracyjnych prezentowane jest jednak stanowisko odmienne. Wyrok NSA z 3 kwietnia wpisuje się w linie orzeczeń, które przyjmują bardziej korzystną dla podatników wykładnię przepisów ustawy podatkowej. NSA uznał, że w przypadku spółek nieruchomościowych odpowiednie stosowanie przepisu art. 15 ust. 6 ustawy o CIT oznacza brak możliwości jego zastosowania, jeżeli nie ma miejsca amortyzacja na podstawie przepisów o rachunkowości. Szczegółowa treść argumentacji sądu będzie znana po opublikowaniu pisemnego uzasadnienia.

Orzeczenie NSA daje szansę podatnikom na zastosowanie korzystniejszych podatkowo rozwiązań – zarówno na przyszłość, jak i również w stosunku do rozliczeń przeszłych (od 2022 r.). Wdrożenie ich w praktyce wciąż jednak może wiązać się z ryzykiem podatkowym. Nawet kolejne korzystne wyroki NSA nie gwarantują bowiem sporu z organami podatkowymi. Warto więc zastanowić się, w jaki sposób zarządzić tym zagadnieniem.