W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – kwiecień 2024

1. REIT – nowe podejście

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało kluczowe założenia funkcjonowania na rynku polskim REIT czyli Real Estates Investment Trust. Do przygotowania i wejścia w życie przepisów umożliwiający inwestowanie w REIT jeszcze daleka droga. Warto jednak  angażować się w opiniowanie i konsultowanie przygotowywanych założeń i prac legislacyjnych, z uwagi na potencjalnie korzyści, jakie mogą wiązać się z tą instytucją

Prace nad założeniami funkcjonowania REIT (a w nomenklaturze zaproponowanej przez Ministerstwo –  Spólka Inwestująca w Najem Nieruchomości, czyli S.I.N.N.) są na wstępnym etapie, więc wiele może jeszcze się zmienić. Z perspektywy podatkowej założenia te przyjmują, że:

• I.N.N. będzie miała formę spółki akcyjnej opodatkowaną preferencyjną stawką CIT (10%).
• Obowiązek podatkowy w CIT będzie odroczony do momentu wypłaty dywidendy.
• Dywidenda wypłacona inwestorom Spółki nie będzie opodatkowana PIT/CIT.
• Spółka będzie mogła inwestować wyłącznie w nieruchomości położone w Polsce – komercyjne i mieszkaniowe, w tym w domy opieki, internaty, akademiki.
• Możliwość zwolnienia z CIT dochodów z najmu lub zbycia nieruchomości przez spółkę zależną S.I.N.N.

Zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii zostały przyjęte z nadzieją przez wielu inwestorów. Wcześniejsze próby wypracowania przepisów w tym względzie nie przyniosły bowiem rozstrzygnięcia. Ministerstwo liczy, że S.I.N.N. pomogą istotnie zwiększyć potencjał budowy nieruchomości na wynajem w oparciu o kapitał drobnych inwestorów. Mimo więc wstępnego etapu prac, warto zastanowić się nad potencjalnymi możliwościami wykorzystania tej instytucji w prowadzonej działalności.

2. Zapłata przez inwestora na rzecz podwykonawcy nie jest zapłatą gwarancji w rozumieniu przepisów podatkowych

A to prowadzi do wniosku, że wydatek poniesiony przez inwestora może być kosztem podatkowym w CIT. Taki pogląd przedstawił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, uchylając niekorzystną dla podatnika interpretację prawa podatkowego. Jest to kolejny przypadek rozbieżności poglądów sądów administracyjnych i administracji podatkowej w tym względzie.

Podwykonawca zgłosił do inwestora roszczenie o zapłatę za wykonane usługi, za które nie uzyskał wynagrodzenia od generalnego wykonawcy. W takiej sytuacji, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 647 (1) Kodeksu cywilnego inwestor oraz generalny wykonawca są solidarnie odpowiedzialni za wynagrodzenie należne podwykonawcy. Inwestor więc zapłacił podwykonawcy należną mu kwotę.

W interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji skarbowej uznał, że obowiązek zapłaty przez inwestora na rzecz podwykonawcy wynika ze zobowiązania o charakterze gwarancyjnym. Przepisy ustawy o CIT wyraźnie wykluczają możliwość uznania za koszt podatkowy wydatków na spłatę zobowiązań wynikających z gwarancji lub poręczeń. Odmówił więc uznania tego wydatku za koszt uzyskania przychodu.

Sąd uchylił niekorzystną interpretację i przyznał rację podatnikowi. Sąd uznał, że spełnione są w tej sytuacji przesłanki ogólne uznania wydatku za koszt podatkowy a jednocześnie nie mieści się w katalogu wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów. W szczególności, zdaniem sądu, oparcie interpretacji na treści art. 16 ust. 1 pkt. 10 lit. b) ustawy o CIT było błędem. Solidarna zapłata podwykonawcy nie ma bowiem, zdaniem sądu, charakteru gwarancji o której mowa w tym przepisie.

Wyrok WSA w Lublinie (sygn. I SA/Lu 44/24) prawdopodobnie zostanie zaskarżony przez organ podatkowy. Administracja podatkowa z reguły bowiem obstaje przy poglądzie dla podatników niekorzystnym. Podatnicy nie są jednak na przegranej pozycji – w przypadku sporu jest szansa na uzyskanie korzystnego wyroku sądu administracyjnego, a poglądy przedstawione przez WSA w Lublinie są powtarzane także w innych orzeczeniach, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego.

3. Treść planu miejscowego decyduje o statusie terenu budowlanego VAT

Opodatkowaniu stawką 23% VAT podlega teren przeznaczony pod zabudowę, zgodnie z treścią planu miejscowego lub decyzji WZ. Właściwe odczytanie tego przeznaczenia nie jest jednak łatwe i może prowadzić do sporów podatkowych. Taki spór jest możliwy w szczególności wówczas, gdy dokumenty urzędowe przewidują zróżnicowane przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne. Warto więc zawczasu zastanowić się, jak interpretować treść miejscowego planu.

Przekonał się o tym podatnik, który wystąpił z wnioskiem o interpretację dotyczącą planowanej transakcji nabycia nieruchomości. Działka niezabudowana była objęta planem miejscowym, a z jego treści wynikało zasadnicze przeznaczenie gruntu jako terenu rolnego (R2). Oznacza to, że zasadniczo była przeznaczona dla celów produkcji rolnej. Plan miejscowy dopuszcza jednak na tego typu gruncie także zabudowę np. siedliskową. Z tego powodu Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej wydał interpretację w której uznał działkę za teren budowlany.

Podatnik nie zgodził się z tym poglądem. Jego skarga do sądu administracyjnego doprowadziła do uchylenia niekorzystnej interpretacji. WSA w Warszawie w wyroku sygn. III SA/Wa 110/24 wskazał, że ocena podatkowego charakteru nieruchomości zależy od jego podstawowego przeznaczenia w planie miejscowym.

Przed dokonaniem transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość, warto więc szczegółowo przeanalizować treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy a w przypadku wątpliwości, warto rozważyć możliwości zarządzenia ryzykiem podatkowym.