W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – grudzień 2023

1. Odliczenie VAT bez faktury – polska perspektywa

Konieczność posiadania faktury VAT dla zrealizowania odliczenia podatku naliczonego była dotychczas kwestią nie podlegającą dyskusji. Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, kwotą podatku naliczonego jest bowiem kwota wykazana na określonych dokumentach, w szczególności na fakturze, i wynikająca z dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu. Nabywca towaru lub usługi mógł więc zrealizować odliczenie podatku naliczonego zasadniczo nie wcześniej, niż w momencie otrzymania faktury dokumentującej daną transakcję.

Czym jednak jest faktura? Trybunał Sprawiedliwości UE wydał w 2022 r. wyrok w sprawie Raiffeisen Leasing (C-235/21), w którym wskazał, że także umowa zawarta pomiędzy stronami może być uznana za fakturę, jeżeli zawiera wymagane dane. TSUE zaproponował więc zupełnie nowe spojrzenie na to, w jaki sposób można zrealizować odliczenie naliczonego VAT. Spojrzenie na tyle rewolucyjne, że mogły pojawić się wątpliwości, czy będzie ono miało realne zastosowanie w praktyce.

Pojawiają się jednak już pierwsze rozstrzygnięcia analogicznych sporów w praktyce krajowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku III SA/Wa 1473/23 z 8 grudnia 2023  r. uznał, że umowa sprzedaży nieruchomości może w określonych warunkach być traktowana jako faktura VAT. Sprawa dotyczyła interpretacji indywidualnej, w której podatnik opisał spór z kontrahentem związany z dokumentowaniem zrealizowanej transakcji. Kontrahent odmawia bowiem wystawienia faktury VAT. W ocenie podatnika, w takiej sytuacji treść umowy sprzedaży może być traktowana jako faktura i być podstawą odliczenia naliczonego podatku. Naturalnie organ podatkowy wydał interpretację negatywną, ale pogląd podatnika został potwierdzony w wyroku sądu.

Mimo korzystnego wyroku sądu oraz orzeczenia TSUE, na którym ów wyrok się opiera, możliwość odliczenia VAT bez faktury VAT należy traktować jako obarczoną ryzykiem sporu z organami podatkowymi.

2. Nieruchomość inwestycyjna czy ZCP – wyrok WSA w Łodzi

Kiedy nieruchomość inwestycyjna może być traktowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa – taką wątpliwość rozstrzygał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 30 listopada 2023 r. sygn. I SA/Łd 792/23. Przedmiotem sporu była treść interpretacji indywidualnej uzyskanej przez podatnika. Podatnik planował aport nieruchomości gruntowej, na której miała zostać zrealizowana inwestycja budowlana. W związku z tym dla nieruchomości zostały uzyskane określone pozwolenia, dokumentacja projektowa oraz umowy z gestorami. Wskazane składniki majątku, które będą przedmiotem aportu, zdaniem podatnik pozwolą na ukończenie inwestycji i realizowanie usług najmu.  Podatnik argumentował więc, że wskazane składniki majątki łącznie należy traktować jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa dla celów zarówno CIT, jak i VAT.

Z poglądem tym nie zgodził się ani organ podatkowy, ani sąd administracyjny. Sąd podkreślił, że zakres pojęcia „zorganizowana część przedsiębiorstwa” zarówno z perspektywy podatku VAT, jak i z perspektywy podatków dochodowych oznacza zespół składników majątku, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, realizujące określone zadania. Grunt z określonymi zezwoleniami oraz umowami nie posiada takiej zdolności.

3. Możliwość rozpoznania opłaty legalizacyjnej jako kosztu uzyskania przychodu

Prawo budowlane przewiduje możliwość legalizacji samowoli budowlanej w określonej procedurze, w ramach której istnieje obowiązek uiszczenia określonych opłat. Spór w zakresie charakteru tej opłaty z perspektywy podatkowej był przedmiotem rozstrzygnięcia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie (wyrok z 19 grudnia 2023 r. sygn. I SA/Ol 415/23).

Spór dotyczył bowiem ustalenia, czy wydatki na legalizację samowoli budowlanej mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu w CIT. Pogląd taki przedstawił podatnik we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. Organ podatkowy nie zgodził się z tym stanowiskiem twierdząc, że opłata legalizacyjna ma charakter sankcyjny. Z art. 16 ust. 1 pkt. 18 ustawy o CIT wynikał zaś brak możliwości uznania za koszt podatkowy wydatków dotyczących kar nałożonych w związku z prowadzonym postępowaniem administracyjnym.

Ze stanowiskiem organu podatkowego nie zgodził się natomiast WSA w Olsztynie. W ocenie sądu opłata legalizacyjna nie ma charakteru kary administracyjnej, co wprost wynika z przepisów regulujących tę opłatę, zaś odpowiednie stosowanie przepisów ustawy prawo budowlane w zakresie nakładania kar nie zmienia charakteru tej opłaty. Zdaniem sądu, jedyną sankcją przewidzianą w przepisach prawa w związku z samowolą budowlaną jest kara grzywny przewidziana w art. 93 pkt. 13 prawa budowlanego. Z tego powodu, odwołanie się organu podatkowego do art. 16 ust. 1 pkt. 18 ustawy o CIT było w tym przypadku nieuzasadnione.