Reforma planistyczna może zablokować inwestycje na gruntach bez miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego

Reformą planistyczną obowiązującą od 24 września 2023 roku zmodyfikowano zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Począwszy od 1 stycznia 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe pod warunkiem uchwalenia dla danego terenu planu ogólnego oraz jedynie w przypadku umieszczenia go w tym planie w tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy. Wnioski o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy złożone do końca 2025 r. będą zasadniczo rozpoznawane według dotychczasowych przepisów.

Co to oznacza w praktyce?

W razie złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do końca 2025 r. decyzja taka zostanie wydana na dotychczasowych warunkach, a brak planu ogólnego dla danego terenu nie będzie przeszkodą.  Jeżeli jednak dla danego terenu plan ogólny zostałby uchwalony przed 31.12.2025 r. (co jest raczej mało prawdopodobne) wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe jedynie w przypadku, gdy dana nieruchomość w planie tym będzie umieszczona w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Od 1 stycznia 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe pod warunkiem uchwalenia dla danego terenu planu ogólnego oraz jedynie w przypadku umieszczenia go w tym planie w tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy.

Gminy powinny uchwalić plany ogólne najpóźniej do 31 grudnia 2025 r. Samorządowcy mówią jednak, że dotrzymanie tego terminu jest mało prawdopodobne. Niewykluczone zatem, że w praktyce będzie trzeba na plany ogólne poczekać dłużej. Po 1 stycznia 2026 r. wydawanie decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwe, dopóki plan ten dla danej nieruchomości nie zostanie przyjęty.

Co więcej, nawet jeżeli plan ogólny zostanie przyjęty, to nie ma pewności, czy akurat dana nieruchomość zostanie w nim przewidziana w obszarze uzupełnienia zabudowy. Jeżeli nie, wydanie decyzji WZ dla takiej nieruchomości, mimo uchwalenia planu ogólnego, nadal nie będzie możliwe. W takim wypadku nieruchomość będzie mogła zostać zabudowana na warunkach określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.  Powoduje to dużą niepewność po stronie inwestorów, co do treści przyjętego MPZP dla danego terenu oraz tego, czy i kiedy zostanie on uchwalony.

To oznacza, że po 1 stycznia 2026 r. możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a tym samym zabudowy nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będą bardzo ograniczone, a dla niektórych nieruchomości wręcz wykluczone. Inwestorzy powinni zatem wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy najpóźniej 31 grudnia 2025 r., choć najlepiej nie zwlekać do tego czasu.