Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – luty 2025

Czy ustawodawca ułatwi proces inwestycyjny w zakresie inwestycji mieszkaniowych?

Do uzgodnień międzyresortowych trafił rządowy projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Celem projektu jest zniesienie szeregu barier i obciążeń, które wynikają z obecnie obowiązującego prawa, znacząco utrudniających realizację inwestycji mieszkaniowych oraz uwolnienie dodatkowych gruntów z zasobu państwowego. Projekt jest jeszcze na dość wczesnym etapie, jednak z informacji publicznie dostępnych wynika, że może on zostać przyjęty przez Radę Ministrów już w pierwszym kwartale 2025 r., choć nie wiadomo, z uwagi na trwający proces uzgodnień, w jakim kształcie. Następnie oczywiście projekt czeka debata w sejmie i ewentualne poprawki senackie, co może wpłynąć istotnie na ostateczny kształt ustawy.

Główne zmiany postulowane przez projektodawców dotyczą następujących kwestii.

Przede wszystkim proponuje się zamrożenie na okres dwóch lat od dnia wejścia w życie ustawy tzw. renty planistycznej, a więc opłaty nakładanej przez gminę, którą sprzedawca nieruchomości wnosi w sytuacji, w której przed jej sprzedażą zmienił się plan miejscowy, wskutek czego wzrosła wartość nieruchomości. Takie sytuacje mają miejsce, gdy właściciel gruntu przygotowuje inwestycję na nieruchomości, które dotychczas nie miały uchwalone planu albo były przeznaczone na inne cele, a następnie sprzedaje taki grunt np. deweloperowi. Opłata może sięgnąć nawet 30% wzrostu wartości nieruchomości, a więc są to kwoty znaczące, które istotnie wpływają na rentowność, a więc i atrakcyjność, działalności polegającej na przygotowaniu gruntu pod inwestycję.

Projekt ustawy przewiduje także procedurę, w ramach której państwowe osoby prawne, będące spółkami, będą zobowiązane do wskazania gruntów, które nie są potrzebne dla ich przeważającej działalności. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa będzie władny przejąć je nieodpłatnie na rzecz Skarbu Państwa (za zgodą organu wykonującego prawa z akcji). Następnie grunty te  trafią do zasobu starosty, który z kolei będzie mógł przekazać je nieodpłatnie gminom w celu budowy budynków dla potrzeb mieszkaniowego zasobu gminy lub w celu sprzedaży na zasadach „lokal za grunt”.

Ponadto ciekawym rozwiązaniem, o ile zostanie przyjęte, będzie umożliwienie (poprzez nowelizację ustawy o drogach publicznych) realizacji dróg i infrastruktury drogowej nie tylko poprzez ich budowę przez inwestora i późniejsze przekazywania gminie, ale także poprzez finansowanie przez inwestora inwestycji gminnych. Ma to praktyczny wymiar w uwolnieniu inwestorów od konieczności budowy dróg i ingerowania w plany gmin oraz ponoszenia kosztów i trudności prawnych związanych z przekazywaniem gminie dróg wraz z infrastrukturą wybudowanych przez inwestora, zwłaszcza w sytuacji, gdy inwestor buduje drogę na gruntach będących już własnością gminy.

Projekt wreszcie przywraca możliwość oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, znosi ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi położonymi w granicach administracyjnych miast oraz proponuje szereg innych nowelizacji w przepisach dotyczących procesu inwestycyjnego. Pewnym novum w prawie administracyjnym stanowić będzie wymóg, aby odwołania od decyzji lub zażalenia na postanowienia wydane na podstawie ustawy Prawo budowlane (np. pozwolenia na budowę) zawierały zarzuty, zakres żądania (np. uchylenia lub zmiany decyzji) oraz wskazywały dowody uzasadniające żądania, pod rygorem wezwania do usunięcia braków w terminie 14 dni i pozostawienia takiego odwołania lub zażalenia bez rozpoznania. Mechanizm ten, choć znany kodeksowi postępowania administracyjnego, dotychczas nie był stosowany na gruncie ustawy Prawo budowlane. Sformalizowanie treści odwołań i zażaleń może zatem przynieść pozytywny skutek –  uwolni organy od merytorycznego rozpoznawania odwołań od pozwoleń na budowę, które są składane w sposób bezpodstawny i jedynie dla wydłużenia procesu. Jednocześnie można spodziewać się, że wymusi to na skarżących korzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej i zarazem zmniejszy ilość bezpodstawnych pism, które stanowią  istotny problem dla inwestorów i potrafią istotnie opóźnić uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę, niezbędnego do realizacji inwestycji.

Na wnikliwe analizy prawne trzeba będzie poczekać do  momentu opublikowania uchwalonego prawa, albowiem ostateczny kształt ustawy może różnić się od obecnego projektu. Już w tej chwili jasno widać, że projekt jest potrzebny ze względu na rosnące ograniczenia w dostępności gruntów i konieczność uwolnienia gruntów, które dotychczas mogły uchodzić za niedostępne lub były obarczone problemami prawnymi, lub nie były w ogóle wykorzystywane, mimo że pozostawały we własności państwowych osób prawnych.

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej a prawo KOWR do nabycia tej nieruchomości

Sąd Najwyższy rozważał ostatnio zagadnienie prawne, które ma znaczenie z punktu widzenia stosowania przepisów ustawy 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Przypomnijmy, że ustawa ta wprowadza istotne ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi oraz udziałami i akcjami spółek, które posiadają takie nieruchomości  (lub spółek, które są wspólnikami takich spółek). W praktyce ograniczenia te sprawozdają się do respektowania prawa pierwokupu nieruchomości lub udziałów w spółkach, a w razie obrotu mającego miejsce na innej podstawie niż umowa sprzedaży (prawo pierwokupu przysługuje tylko w przypadku umowy sprzedaży), tzw. prawa nabycia, które przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR), działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Z uwagi na sankcję nieważności ustawowej, która ma zastosowanie do umów, które nie uwzględniałyby praw KOWRu (warto wspomnieć także o tym, że w innych przypadkach niż prawo pierwokupu zbywca lub notariusz mają obowiązek zawiadomić KOWR), przepisy te należy interpretować ściśle.

Sąd Najwyższy został zapytany przez Sąd Okręgowy w Bydgoszczy, czy w przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej – poprzez przyznanie jej własności jednemu ze współwłaścicieli  lub przez jej podział w naturze pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli –  dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, które skutkuje powstaniem po stronie uprawnionego podmiotu prawa nabycia (wykupu) tej nieruchomości  na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy?

Wątpliwości Sądu Okręgowego wzbudził charakter prawny umownego zniesienia własności nieruchomości, a więc czy takie zniesienie jest „inną umową niż umowa sprzedaży”, co z kolei powoduje, że przepisy ustawy o KOWR znajdą zastosowanie. Sąd Najwyższy nie miał jednak wątpliwości i w uchwale z 18 lutego 2025 r. (sygn. akt III CZP 26/24) udzielił na tak postawione pytanie odpowiedzi twierdzące. Tym samym nie powinno budzić żadnych wątpliwości, że umowne zniesienie współwłasności nie może być postrzegane jako sposób na uniknięcie konieczności zawiadamiania KOWR o zmianie właściciela nieruchomości rolnej, przy czym, na gruncie określonego stanu faktycznego, może wystąpić sytuacja, w której wszyscy dotychczasowi współwłaściciele uzyskają własność nieruchomości rolnej w wyniku zniesienia współwłasności.