Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – wrzesień 2021

1. Banki będą mogły składać elektroniczne wnioski o wpis hipoteki

Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiedziało, że zamierza włączyć banki do elektronicznego postępowania wieczystoksięgowego, tak aby mogły one elektronicznie wypełniać i składać wnioski o wpis, zmianę lub wykreślenie hipotek. Powyższe ma na celu przyspieszenie procesu nanoszenia wzmianek w księgach wieczystych, w których ujawniane są hipoteki a to ma przełożyć się na korzyści dla kredytobiorców, którzy w związku z krótszym okresem oczekiwania na wpis hipoteki, mieliby krócej płacić podwyższoną ratę. Szczegóły projektu nie są jeszcze znane.

Komentarz: Obecnie bardzo powszechny jest problem wielomiesięcznego oczekiwania na wpis hipoteki oraz związane z tym podwyższone marże kredytów hipotecznych. Opóźnienia bardzo negatywnie wpływają na obrót gospodarczy, zwłaszcza teraz w okresie rekordowej ilości udzielanych kredytów hipotecznych, gdzie w Warszawie na odpowiedni wpis trzeba czekać nawet 10 miesięcy. Podobnie jest we wszystkich większych miastach w Polsce. Wszelkie usprawnienia w tym kierunku są bardzo pożądane.

2. Domy Jednorodzinne do 70 m2 bez pozwolenia

Premier Mateusz Morawiecki ogłosił 8 września 2021 jako element założeń Nowego Ładu, nowy rozdział w rozwoju budownictwa, przewidujący wprowadzenie przepisów pozwalających na budowę domów do 70 m2 na zgłoszenie, bez dziennika i kierownika budowy, z terminem 21 dni na uzyskanie warunków zabudowy. Celem projektu jest wprowadzenie maksymalnych ułatwień i uproszczeń dla inwestorów w budowie niewielkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budynków rekreacji indywidualnej. Projekt noweli trafi do sejmu w najbliższym czasie.

Komentarz: Projektowana zmiana jest bardzo krytycznie oceniana przez środowisko deweloperów, architektów i generalnych wykonawców. Przede wszystkim zwraca się uwagę na skrajne zmniejszenie formalności, w tym w szczególności pominięcie nadzoru kierownika budowy, który jest strażnikiem bezpieczeństwa zgodności realizowanej inwestycji z projektem i przepisami prawa, co w całokształcie przekłada się na bezpieczeństwo powstałego budynku. Skrajny brak kontroli i odformalizowanie całego procesu bardzo negatywnie może wpłynąć na bezpieczeństwo tak powstałych budynków, zagrażając życiu czy zdrowiu ich użytkowników. Pozytywnie ocenić należy jedynie wprowadzenie terminu, w którym mają być wydane warunki zabudowy – bezspornie, konieczne jest możliwe przyspieszenie procedur administracyjnych przy realizowaniu inwestycji tego typu, które aktualnie są żmudne i długotrwałe.

3. Władztwo administracyjne gminy w zakresie kształtowania polityki przestrzennej nie jest nieograniczone

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, w wyroku z 12 sierpnia 2021 r. w sprawie pod sygn. akt II SA/Po 158/21 orzekł, że władztwo planistyczne Gminy nie jest nieograniczone a polityka przestrzenna Gminy, musi być prowadzona racjonalnie i proporcjonalnie do celów. Powyższym wyrokiem WSA uwzględnił skargę spółki na zapisy uchwały Rady Miasta z 2009 r. dot. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej i usługowej, nakazujące właścicielom nieruchomości zaopatrzenie budynków w wodę z sieci wodociągowej i odprowadzanie ścieków komunalnych do sieci kanalizacji sanitarnej i dalej do oczyszczalni ścieków, zakazujące jednocześnie budowy zbiorników na ścieki oraz indywidualnych oczyszczalni ścieków.

Powyższy zakaz, skutkował brakiem możliwości zabudowy ponad 400 działek przeznaczonych pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową, z uwagi na fakt, że na wskazanym obszarze obecnie nie ma możliwości podłączenia do sieci wodociągowej ani kanalizacyjnej, z uwagi na ich brak w tym rejonie jak i brak planów ich budowy w najbliższym czasie przy jednoczesnym wyłączeniu możliwości budowy zbiorników na ścieki oraz indywidualnych oczyszczalni ścieków. Powyższe zapisy ingerują w sposób rażący i nieproporcjonalny do celu w prawo własności spółki, będącej właścicielem nieruchomości, której nie można zagospodarować zgodnie z przeznaczeniem. W praktyce właściciel nie jest bowiem w stanie zaopatrzyć nieruchomości w wodę ani rozwiązać problemu gromadzenia i wywozu ścieków w inny sposób niż poprzez wybudowanie na przedmiotowym terenie, na swój wyłączny koszt, infrastruktury technicznej, tj. wodociągu, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, drogi i oświetlenia dróg.

WSA przychylił się do stanowiska spółki, wskazując że władztwo administracyjne gminy w zakresie planowania przestrzennego nie ma charakteru nieograniczonego. Uprawnienie to podlega bowiem różnym obostrzeniom. Przede wszystkim ingerencja władztwa planistycznego w prawo własności musi pozostawać w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do wskazanych w przepisach celów, do których osiągnięcia ustanawia się ograniczenia. Przeznaczenie danego terenu pod budownictwo mieszkaniowe, bez jednoczesnego zapewnienia możliwości zaopatrzenia ich w bezodpływowe zbiorniki ściekowe bądź przydomowe oczyszczalnie do czasu realizacji kanalizacji sanitarnej, jest niedopuszczalne, zwłaszcza, że liczne przepisy przewidują możliwość odprowadzenia ścieków z domów do bezodpływowych zbiorników lub oczyszczalni przydomowych, gdy nie ma warunków przyłączenia do sieci kanalizacyjnej. Zdaniem sądu przyznane gminie władztwo planistyczne nie uzasadnia wprowadzenia w miejscowym planie zakazu zaopatrywania terenów budownictwa mieszkaniowego w podstawowe wyposażenie a takimi z pewnością są bezodpływowy zbiornik ścieków, przydomowa oczyszczalnia czy indywidualne ujęcie wody.

Komentarz: Powyższy wyrok należy ocenić jako bardzo pozytywny krok w kierunku ograniczenia wprowadzania przez Gminy w planach zagospodarowania zapisów, które w sposób nieuzasadniony i rażąco nieproporcjonalny ograniczają sposób korzystania z nieruchomości. Ponadto w praktyce często spotykane jest zjawisko prób przerzucania na prywatnych inwestorów kosztów realizacji infrastruktury technicznej, tj. wodociągu, kanalizacji sanitarnej, deszczowej, drogi i oświetlenia dróg, które stanowią działania własne gminy i powinny być przez nią realizowane na jej koszt. Zaskarżony w niniejszej sprawie zapis miejscowego planu przymuszałby w sposób całkowicie nieuzasadniony, właściciela nieruchomości do sfinansowania całej niezbędnej infrastruktury. Takie działania gminy naruszają prawo i winny być eliminowane.

4. Regulacje specustawy drogowej nieprzewidujące możliwości zwrotu nieruchomości przejętej na potrzeby budowy drogi publicznej uznane za niekonstytucyjne

30 czerwca 2021 r., w sprawie pod sygn. SK 37/19 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 oraz z 2021 r. poz. 784) rozumiany w ten sposób, że nie stanowi o nakazie odpowiedniego stosowania przepisów rozdziału 6, działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11 i 234), jest niezgodny z art. 21 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Skarga konstytucyjna została wniesiona w związku z wywłaszczeniem własności nieruchomości skarżących na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawa). Skarżący wnieśli o zwrot części wywłaszczonej nieruchomości, argumentując, że część ta jest zbędna na cel, dla którego nastąpiło wywłaszczenie, i organ zamierza ją wykorzystać na inny cel.

Trybunał stwierdził, że jeżeli istnieje generalna, ogólnosystemowa regulacja zwrotu wywłaszczonych bezcelowo własności nieruchomości, a brak zarazem regulacji szczegółowej wobec określonego wypadku podobnego, to w myśl zasady równej ochrony własności, regulacja generalna powinna mieć zastosowanie do wypadku wprost nią nieobjętego, ale rodzajowo zbieżnego. Stosując powyższe zasady wobec poddanego kontroli art. 23 specustawy Trybunał uznał, że przepis ten rozumiany w ten sposób, że nie stanowi o nakazie odpowiedniego stosowania przepisów rozdziału 6, działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, mających pozycję przepisów generalnych w zakresie zwrotu wywłaszczonych bezcelowo własności nieruchomości, narusza konstytucyjną zasadę równej ochrony własności przez konstytucyjne roszczenie o zwrot bezcelowo wywłaszczonej własności (art. 21 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP).

W uzasadnieniu wskazano, że jeśli konstytucja stanowi o możliwości wywłaszczenia tylko na cel publiczny, to wywłaszczenie, które takiego celu nie może osiągnąć jest zakazane, a jeśli już nastąpiło, to jego skutki powinny być usunięte. Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie nie kompensuje w pełni uszczerbku wynikającego z wywłaszczenia. Obowiązek zwrotu wywłaszczonego bezcelowo prawa majątkowego wynika zatem z dopuszczalności wywłaszczenia tylko na cel publiczny.

Komentarz: Powyższy wyrok należy ocenić bardzo pozytywnie, biorąc pod uwagę, że niejednokrotnie można było się spotkać z sytuacją nadużywania uprawnień władz ze specustawy, polegającej na wywłaszczaniu nieruchomości na cele realizacji inwestycji drogowych, które następnie nie były realizowane. W takich wypadkach, cel wywłaszczenia nie był spełniony a właściciele pozbawieni własności nieruchomości musieli się zadowolić odszkodowaniem, które z zasady nie pokrywało pełnej szkody związanej z wywłaszczeniem. Powyższy wyrok wyeliminuje powyższe praktyki, niezgodne z konstytucją.