Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – maj 2024

1. Roszczenia reprywatyzacyjne do nieruchomości mogą zablokować możliwość przedłużenia okresu oddania jej w użytkowanie wieczyste

Ważnym interesem społecznym uzasadniającym nieprzedłużenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na kolejny okres może być realizacja roszczeń spadkobierców właścicieli nieruchomości, przejętej na mocy dekretu Bieruta, których nie mogli dochodzić w czasach PRL-u – orzekł Sąd Najwyższy, w składzie powiększonym 7 sędziów, wyrokiem z dnia 9 maja 2024 r., w sprawie prowadzonej pod sygn. akt II CSKP 33/22.

Wyrok dotyczył sprawy, w której spółka, będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości warszawskiej, domagała się od Miasta Stołecznego Warszawy przedłużenia na kolejny okres kończącego się jej 40-letniego użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej przedwojenną kamienicą przy ul. Mokotowskiej w Warszawie.

Zgodnie z art. 236 kodeksu cywilnego w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu użytkowania wieczystego, wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat, a odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Miasto odmówiło przedłużenia użytkowania, wskazując, że w stosunku do tej nieruchomości toczy się postępowanie z wniosku byłych właścicieli (spadkobierców) nieruchomości o ustanowienia dla nich użytkowania wieczystego, co stanowiło w ocenie miasta ważny interes społeczny, uzasadniający odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego. Spółka, która wnioskowała o przedłużenie użytkowania wieczystego podnosiła, że interesu spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości nie można utożsamiać z ważnym interesem społecznym.

W wyroku SN podniósł, że interes społeczny nie może być rozumiany tak jak w latach 60. ubiegłego wieku, kiedy uchwalono kodeks cywilny. Według SN, powyższy interes społeczny polega na poszanowaniu konstytucyjnych wartości – prawa własności i prawa dziedziczenia. Ucieleśnia się on w naprawieniu negatywnych efektów działań nacjonalizacyjnych państwa, ocenianych z perspektywy współczesnych standardów jako naruszające fundamentalne zasady demokratycznego państwa prawa.

Powyższy wyrok ma istotne znaczenie praktyczne dla użytkowników wieczystych gruntów,  zwłaszcza gruntów warszawskich, które objęte były dekretem Bieruta i w stosunku do których powszechnie są podnoszone roszczenia spadkobierców poprzednich właścicieli. Okoliczności te, w szczególności winny być brane pod uwagę przy szacowaniu szans na przedłużenie okresu użytkowania wieczystego.

2. Od 1 lipca wszystkie nieruchomości wykorzystane do popełnienia przestępstwa, uzyskane w wyniku przestępstwa lub utracone w związku z przestępstwem trafią do Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych (KCIK)

1 lipca br. wchodzi w życie zmiana ustawy o przetwarzaniu informacji kryminalnych, przewidująca rozszerzenie zakresu przetwarzanych informacji kryminalnych w KCIK o nieruchomości, wykorzystane do popełnienia przestępstwa, uzyskanych w wyniku przestępstwa lub utraconych w związku z przestępstwem.

Co jednak istotne krąg podmiotów uprawnionych do otrzymywania informacji kryminalnych z KCIK, jest bardzo ograniczony i są to główne organy państwowe tj. organy prokuratury, organy Policji, Centralne Biuro Antykorupcyjne, Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencja Wywiadu, organy Straży Granicznej, Straż Marszałkowska, organy Krajowej Administracji Skarbowej, Służba Ochrony Państwa, Żandarmeria Wojskowa, organy informacji finansowej, organy administracji publicznej właściwe w sprawach obywatelstwa, cudzoziemców i repatriacji, Szef Służby Kontrwywiadu Wojskowego oraz Szef Służby Wywiadu Wojskowego, Przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego lub upoważniony przez niego przedstawiciel, Dyrektor Generalny Lasów Państwowych, dyrektorzy regionalnych dyrekcji Lasów Państwowych, nadleśniczowie oraz Główny Inspektor Straży Leśnej, dyrektorzy parków narodowych, Szef Inspektoratu Wewnętrznego Służby Więziennej.

Z uwagi na bardzo ograniczony katalog podmiotów uprawnionych do uzyskania informacji z KCIK, powyższa zmiana i umieszczenie nieruchomości w takim rejestrze nie będą miały praktycznego znaczenia i  przełożenia na obrót nieruchomościami. Dotarcie bowiem do informacji zgromadzonych w tym rejestrze nie będzie możliwe dla prywatnych inwestorów.

W związku jednak z wprowadzeniem tej zmiany wywiązała się dyskusja czy nie byłoby celowym aby informację o nieruchomościach, wykorzystanych do popełnienia przestępstwa, uzyskanych w wyniku przestępstwa lub utraconych w związku z przestępstwem umieszczać w księdze wieczystej, tak aby dostęp do takiej informacji miały wszystkie zainteresowane podmioty, w tym jej przyszli nabywcy. Informacja taka miałaby przyczynić się do bezpieczeństwa i pewności obrotu na rynku nieruchomości. Z drugiej jednak strony podnosi się, że informacje takie mogłyby w sposób nieuzasadniony blokować część transakcji i wprowadzać chaos. Na ten moment brak jest jednak konkretnych działań i inicjatywy ustawodawczej w tym zakresie.

3. Kolejna zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych

14 maja 2024 roku zostało ogłoszone rozporządzenie, które po raz kolejny zmienia rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Rozporządzenie doprecyzowuje sposób wyznaczania odległości budynku od granicy działki w przypadku skosów, załamań ścian bądź ścian nierównoległych do granicy działki budowlanej. Co ciekawe, wprowadzono załącznik nr 1a do rozporządzenia, w którym znajdują się rysunki pokazujące sposób obliczania tej odległości.

Ponadto nowelizacja zwiększa możliwości zastosowania elementów drewnianych przy wznoszeniu budynków. Przy wykorzystaniu tych elementów wprowadza wymogi w zakresie odporności ogniowej i bezpieczeństwa przeciwpożarowego.

W porównaniu do zmian, które weszły w życie w kwietniu tego roku, są to niewielkie zmiany.

Nowe przepisy zaczną obowiązywać od 15 sierpnia 2024 roku.

Na dotychczasowych zasadach będą realizowane zamierzenia budowlane, wobec których przed dniem wejścia w życie nowych przepisów:

– został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,

– została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,

– zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

– została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane– stosuje się przepisy dotychczasowe.