Nowelizacja ustawy deweloperskiej – kluczowe zmiany od 13 lutego 2026 roku

W piątek 13 lutego 2026 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (potocznie: ustawa deweloperska). Jej celem jest większa przejrzystość transakcji na rynku pierwotnym i ochrona interesów nabywców. Ta zmiana wywołuje już w praktyce pierwsze kontrowersje prawne.

Nowelizacja wprowadziła obowiązek ustalania ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego według jednej, znormalizowanej metodologii. Cena lokalu ma być oparta wyłącznie na powierzchni użytkowej zgodnej z Polską Normą, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy.

Odniesienie do Polskiej Normy wyeliminuje możliwość stosowania odmiennych, marketingowych definicji metrażu. W praktyce rynkowej przed nowelizacją zdarzało się, że deweloperzy stosowali różne definicje „powierzchni sprzedażowej”, powierzchnia rozliczeniowa nie zawsze była tożsama z powierzchnią użytkową według normy. Nowelizacja zamyka drogę do swobodnego konstruowania „powierzchni rozliczeniowej”.

Choć intencją ustawodawcy było ucywilizowanie zasad ustalania metrażu to praktyka może wprowadzić chaos interpretacyjny – szczególnie w sytuacjach, gdzie normy i rozporządzenia dotyczące obliczania powierzchni różnią się co do traktowania elementów takich jak balkony lub skosy. Spory o właściwy sposób przeliczania powierzchni mogą pojawić się już w umowach zawieranych od 13 lutego 2026 r.

Jakie są skutki dla deweloperów i inwestorów? Oferty deweloperskie muszą być bardziej przejrzyste – cena musi być jednoznacznie ustalona na podstawie metodyki użytkowej. Obecnie wszystkie materiały ofertowe i umowy muszą być dostosowane do wprowadzonej zasady.

Warunki zabudowy – ostatni moment na składanie wniosków. Kolejne wydłużenie terminu na składanie wniosków a ryzyko paraliżu inwestycyjnego.

Rząd planuje kolejne wydłużenie terminu wyznaczonego gminom na uchwalenie planu ogólnego – tym razem do 31 sierpnia 2026 roku. Tym samym planowane jest również wydłużenie możliwości składania wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Przypomnieć należy, że obecnie jest to termin 30 czerwca 2026 r., przy czym warto podkreślić, że mówimy jedynie o projekcie ustawy i nie wiadomo, czy zostanie on przyjęty.

Planowana jest również zmiana odnośnie podmiotu, który może ubiegać się o decyzję WZ. W projekcie przewidziano, że będzie mógł ją uzyskać tylko podmiot mający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dotychczas nie trzeba było legitymować się żadnym tego typu uprawnieniem. Jest to kolejne odejście od mocno utrwalonej praktyki.

Niezależnie od wydłużenia tego terminu, warto się spieszyć z wnioskami o decyzje WZ, jeżeli dla danego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu. Co prawda będą to już decyzje terminowe, ważne 5 lat, ale za chwilę uzyskanie nawet takiej decyzji może okazać się niemożliwe.

Po pierwsze, wniosek złożony po wyznaczonym terminie nie będzie mógł być uwzględniony, jeżeli na danym terenie nie będzie uchwalonego planu ogólnego gminy. Z danych udostępnianych przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii wynika, że blisko 180 gmin nawet nie zaczęło prac nad uchwaleniem planu ogólnego od 2023 roku. Tylko 976 gmin jest na etapie opiniowania i uzgadniania projektów planów ogólnych. Wszystkich gmin w Polsce jest blisko 2500. Co więcej, 4 z 5 uchwalonych planów ogólnych zostało uchylonych przez wojewodów. Zatem, jak widać, skala problemu jest ogromna. Specjaliści są zgodni co do tego, że ewentualne wydłużenie terminu pomoże jedynie gminom, których prace nad planem ogólnym są już na dość zaawansowanym poziomie. Te dane pokazują, że liczba nieruchomości z zamrożonym potencjałem inwestycyjnym może być ogromna. Ryzyko jest tym większe, że nie wiadomo, ile taki stan zawieszenia potrwa. W niektórych przypadkach ten paraliż inwestycyjny może potrwać nawet kilka lat.

Po drugie, nawet jeżeli na danym terenie zostanie uchwalony plan ogólny, to nie wiadomo, czy dana nieruchomość znajdzie się na terenie przeznaczonym pod określony rodzaj zabudowy. Trzeba mieć też na uwadze, że dokumenty te są tworzone i opiniowane w przyspieszonym i uproszczonym trybie, co może mieć wpływ na ich rzetelność. Można też się spodziewać na tym gruncie sporów sądowych, co nie ułatwi realizacji planowanych inwestycji.

Co to oznacza dla biznesu?

• Grunty „z WZ-ką” przestają być bezpieczną lokatą na lata – będziemy mieli w obrocie zarówno decyzje bezterminowe, jak i takie ważne 5 lat
• Banki i fundusze mogą ostrożniej podchodzić do finansowania projektów opartych wyłącznie na decyzji WZ.
• W transakcjach M&A i asset deal konieczne będzie nowe podejście do badania due diligence – w tym analiza horyzontu czasowego realizacji inwestycji.
• Brak planu miejscowego i decyzji WZ z pewnością wpłynie negatywnie na wartość nieruchomości.

Warto zatem przeanalizować portfel nieruchomości pod kątem statusu planistycznego. Być może są wśród nich nieruchomości, które wymagają pilnego złożenia wniosku o decyzje WZ. Dla wielu podmiotów najbliższe miesiące to ostatni moment na zabezpieczenie potencjału inwestycyjnego nieruchomości i uporządkowanie struktury projektów planowanych na lata 2026–202