Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – kwiecień 2025

Zmiany w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Dnia 24 kwietnia 2025 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawę deweloperską). Ustawa zmieniająca trafiła obecnie pod obrady Senatu.

Nowelizacja wprowadza kilka istotnych obowiązków deweloperów, które mają na celu zwiększenie przejrzystości i ochrony konsumentów na rynku nieruchomości. Deweloperzy zostali zobowiązani do prowadzenia strony internetowej, na której muszą zamieszczać szczegółowe informacje dotyczące sprzedaży, cen, lokalizacji oraz sposobu kontaktu. W przypadku jakichkolwiek zmian cen lub innych świadczeń, deweloperzy są zobowiązani do natychmiastowej aktualizacji tych informacji na stronie internetowej. W szczególności deweloperzy będą musieli publikować na swoich stronach część ogólną prospektu informacyjnego oraz cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub odmów oraz całej nieruchomości lub jej części będącej przedmiotem sprzedaży oraz innych oferowanych powierzchni. Co ciekawe, nabywca będzie mógł żądać obniżenia ceny w umowie sprzedaży do ceny publikowanej na stronie, zatem zaniedbanie aktualizacji pociągnąć może istotne skutki dla deweloperów.

Ponadto, nowe przepisy nakładają na deweloperów obowiązek podawania adresu strony internetowej z powyższymi informacjami we wszelkich reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży. Deweloperzy muszą również codziennie przekazywać dane dotyczące sprzedaży ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, który publikuje je na portalu danych. Naruszenie tych obowiązków informacyjnych jest traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, co może skutkować nałożeniem kar ma dewelopera.

Ustawa jest przedmiotem obrad Senatu i jej ostateczny kształt może ulec zmianie.

Portal DOM

W ramach prac nad przejrzystością rynku mieszkaniowego, Rada Ministrów pracuje nad wprowadzeniem tzw. Portalu DOM, tj. Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami. W zamyśle pomysłodawców ma on być rozwiązaniem, które może przyczynić się do zwiększenia przejrzystości rynku mieszkaniowego, a dodatkowo wspomóc władze publiczne w parametryzowaniu projektowanych instrumentów wsparcia mieszkalnictwa oraz monitorowaniu wpływu takich instrumentów na lokalne rynki mieszkaniowe. Jak należy sądzić (projekt ustawy podlega nadal opracowaniu) celem jest stworzenie powszechnie dostępnego portalu gromadzącego bieżące dane i informacje o transakcjach mieszkaniowych na rynku pierwotnym i wtórnym i umożliwiającego powszechny dostęp do statystyk dotyczących cen transakcyjnych na obu tych rynkach. Portal ten różniłby się od istniejących rejestrów przede wszystkich dużo większą dostępnością.

Impulsem do stworzenia nowego systemu ewidencyjnego w zakresie nieruchomości (część danych jest już gromadzona w ramach istniejących instytucji) miał być brak aktualnie dostępnych narzędzi, w tym baz danych, o transakcjach mieszkaniowych, które w wystarczającym stopniu umożliwiałyby powszechny dostęp oraz gwarantowały przejrzystość rynku, choć w pierwotnym kształcie nie dla wszystkich graczy (klientów, banków, deweloperów), a przede wszystkim dla nabywców (a więc z zasady osób fizycznych, których liczba w skali roku jest mimo wszystko dość niewielka). Nowy portal ma wszak zapewnić nie tylko wyjątkową transparentność ze względu na większą ilość gromadzonych informacji, ale także umożliwić szybki dostęp do aktualnych danych, co ma w ocenie rządu przyczynić się do większej ochrony nabywców, którzy będą podejmować świadome decyzji o zakupie nieruchomości, podyktowane rzetelną wiedzą w zakresie średnich cen.

Dane gromadzone w Portalu DOM mają pochodzić zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, lecz w tym drugim przypadku, będą przekazywane nie przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz samych deweloperów, ale przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej. W licznych uwagach do projektu zainteresowane podmioty, które dotknie proponowana ustawa, podniosły szereg istotnych kwestii dotyczących funkcjonowania systemu zbierania danych przez Portal DOM, ich zakresu, odpowiedniej anonimizacji, a także udziału poszczególnych podmiotów w ich procesowaniu (np. notariuszy, deweloperów) i związanych z tym wyzwań organizacyjnych.

Podniesiono także, że Portal DOM będzie w istotnej mierze powielał istniejące już rejestry, jak chociażby (i przede wszystkim) Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN), utworzony na podstawie przepisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne- art. 4 ust. 1 a pkt. 7 i art. 23 ust. 7 ustawy, a działający na zasadach określonych w §40 rozporządzenia z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 20 lutego 2024 r. poz. 219). Zainteresowanie uzyskaniem ustawowego dostępu do danych gromadzonych w Portalu DOM okazał z kolei np. Związek Banków Polskich, który upatruje w nim narzędzia o dużo szerszym zasięgu, wskazując na potrzebę wzmożenia dyskusji nad tzw. Elektroniczną Kartą Nieruchomości (EKN), która miałaby stanowić załącznik do aktu notarialnego (umowy nabycia nieruchomości)

Wydaje się, że kształt projektu ustawy będzie podlegał dalszym pracom i istotnym modyfikacjom, albowiem jak dotąd projekt był przedmiotem licznych uwag krytycznych, których zaledwie zarys opisany został wyżej, zarówno przez środowiska bliskie deweloperom, jak i w ramach samych prac rządowych. Przyszłość samego Portalu jest ciągle jeszcze niejasna i nie wiadomo, jak dalece miałby on integrować potrzeby wszystkich uczestników rynku nieruchomości.

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to drugi kwartał 2025 r.