Cesja umowy deweloperskiej będzie wyżej opodatkowana

NSA orzekł, że cesja praw z umowy deweloperskiej nie jest dostawą towarów, ale usługą. W konsekwencji opodatkowana jest stawką 23%, a nie 8% VAT.

Wyrokiem 7 sędziów z dnia 24 czerwca 2024  (sygn. I FSK 1661/20) NSA uchylił zaskarżony wyrok sądu I instancji (sygn. I SA/Sz 441/20)  i oddalił skargę podatnika w sprawie dotyczącej opodatkowania VAT cesji praw z umowy deweloperskiej.

Uzasadnienie

NSA wskazał, że w przypadku:

1. cesji dokonanej przed wydaniem przez dewelopera cedentowi lokalu do posiadania oraz
2. cesji dokonanej w trakcie trwania budowy budynku przy zapłacie przez cesjonariusza jedynie „odstępnego”

nie dochodzi do rozporządzenia towarem jak właściciel, wobec czego transakcja nie może stanowić dostawy towarów. Cedent nie dysponuje bowiem towarem, który mógłby przenieść na cesjonariusza.

Dodatkowo NSA zwrócił uwagę na odpłatność realizowanego między cedentem i cesjonariuszem świadczenia. O wynagrodzeniu można mówić wyłącznie w kontekście odstępnego, nie zaś zaliczek, które są zwracane cedentowi – nie stanowią one bowiem wynagrodzenia za zawarcie umowy cesji. Takie wynagrodzenie stanowi wyłącznie odstępne.

W  świetle powyższego NSA orzekł, że w przypadku cesji praw z umowy deweloperskiej przez przekazaniem lokalu cedentowi – nie dochodzi do dostawy towarów, która mogłaby być opodatkowana preferencyjnie stawką 8%, ale do świadczenia usług opodatkowanego stawką 23%.

Chociaż dotychczasowe rozbieżności w orzecznictwie wskazywały na potrzebę podjęcia uchwały, wyrok 7 sędziów NSA powinien być wystarczający dla ujednolicenia linii orzeczniczej w tym zakresie.

Jakie konsekwencje praktyczne niesie wyrok NSA?

Interpretacja zaproponowana przez NSA z pewnością jest profiskalna i nie spotka się z uznaniem części rynku, ale nie znaczy to że jest niewłaściwa. W pokrewnych sprawach zwracano uwagę na niewątpliwy związek funkcjonalny cesji praw z umowy deweloperskiej z rynkiem mieszkaniowym, co miało uzasadniać stosowanie stawki VAT właściwej dla dostawy lokali mieszkalnych.

Wydaje się jednak, że w wielu przypadkach, celem umowy w ogóle nie jest przeniesienie praw do lokalu, ale realizacja zysku na odsprzedaży praw.

Wyrok NSA uderzy najbardziej w tych, którzy zarabiają na zawieraniu umów z deweloperami, i następczym odsprzedawaniu swoich praw innym nabywcom – z zyskiem. Potrzeba zapłaty wyższego VAT od odstępnego spowoduje, że działalność ta będzie mnie opłacalna, a w dłuższej perspektywie może ograniczyć spekulacje na rynku nieruchomości mieszkaniowych.