W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – sierpień 2025

Czy fundacja rodzinna może świadczyć najem krótkoterminowy?

Sądy administracyjne wydają korzystne dla fundacji rodzinnych orzeczenia w sprawach skutków w CIT świadczenia usług najmu krótkoterminowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wydał w dniu 5 sierpnia 2025 r. wyrok (sygn. I SA/Bd 315/25), w którym wpisał się w linię orzeczeń korzystnych dla podatników. W wyroku tym sąd uchylił interpretację indywidualną wydaną na wniosek fundacji rodzinnej. Organ podatkowy w interpretacji uznał bowiem, że opisana przez wnioskodawcę usługa najmu krótkoterminowego nie jest działalnością gospodarczą, którą przepisy ustawy traktują jako dozwoloną działalność fundacji rodzinnej. Z tego powodu, zdaniem Dyrektora KIS, najem krótkoterminowy nie jest objęty zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 Ustawy o CIT.

Podatnik zaskarżył to rozstrzygnięcie do sądu, a sąd przyznał mu rację. WSA w Bydgoszczy zwrócił uwagę, że świadczenie usług najmu krótkoterminowego nie jest uregulowane w polskim prawie. Nie ma jednak podstaw do rozróżniania usług najmu krótko- i długoterminowego. Ustawa o fundacji rodzinnej wskazuje, że fundacja taka może wykonywać dozwoloną działalność gospodarczą m.in. w zakresie najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie. Brak wykluczenia określonej kategorii najmu w przepisach prawa nie uzasadnia więc niekorzystnej dla podatników praktyki organów podatkowych.

Jest to kolejny wyrok w analogicznej sprawie, który został wydany w ostatnich miesiącach przez sądy administracyjne (podobnie np. WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 26 marca 2025 r. sygn. I SA/Wr 807/24). Kształtuje się więc korzystna dla fundacji rodzinnych linia orzecznicza, która jednak nie przekonuje organów podatkowych. Należy więc liczyć się z ryzykiem sporu z organami podatkowymi w tym zakresie.

Ministerstwo Finansów zapowiada nowelizację przepisów ustawy o fundacji rodzinnej. Jest więc szansa, że spory w tym zakresie odejdą w przeszłość. Z doniesień medialnych wynika bowiem, że jednym z obszarów nowelizacji będzie doprecyzowanie kwestii dopuszczalnej działalności FR.

Zakres solidarnej odpowiedzialności za podatek od nieruchomości

Nie zawsze właściciel nieruchomości musi być podatnikiem podatku od nieruchomości. Zwykle tak bywa – podatnikiem jest właściciel, a jeżeli współwłaścicieli jest kilku – obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na nich wszystkich. Jeżeli jednak nieruchomość znajduje się w posiadaniu samoistnym, wówczas obowiązek zapłaty podatku spoczywa na jej posiadaczu.

Kiedy jednak można uznać, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu samoistnym danej osoby? Taki dylemat rozstrzygał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 sierpnia 2025 r. sygn. III FSK 539/24.

Sąd utrzymał w mocy wyrok WSA w Gliwicach, który oddalił skargę podatnika. Podatnik argumentował, że jest wprawdzie współwłaścicielem danej nieruchomości, ale to inny współwłaściciel jest jej posiadaczem samoistnym. Współwłaściciele są skonfliktowani. Skarżący nie korzysta z nieruchomości, była ona we władaniu drugiego ze współwłaścicieli, który ją wynajął osobie trzeciej dla potrzeb jej działalności (prowadzenia warsztatu samochodowego).

W ocenie sądu konflikt pomiędzy właścicielami pozostaje jednak bez znaczenia dla oceny ich obowiązków w zakresie podatku od nieruchomości. Weryfikacja okoliczności sprawy doprowadziła sąd do wniosku, że każdy ze współwłaścicieli, pomimo tego konfliktu, miał możliwość samodzielnego wykonywania uprawnień właścicielskich. Wyklucza to możliwość przypisania woli wyłącznego władania nieruchomością, czyli samoistnego posiadania, jednemu ze współwłaścicieli.

Wskazany wyrok NSA wskazuje, że nawet brak pełnej kontroli nad nieruchomością nie zwalnia z obowiązku ponoszenia ciężarów podatkowych. Te zaś mogą być szczególnie dotkliwe, jeżeli nieruchomość jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej.

Kiedy hotel może odliczyć VAT naliczony w związku z zakupem usług restauracyjnych?

Ustawa o VAT wskazuje, że wyłączona jest możliwość odliczenia naliczonego VAT od nabywanych przez podatnika usług gastronomicznych, z określonymi wyjątkami. Treść przepisu art. 88 ust. 1 pkt 4 Ustawy o VAT jest jednoznaczna, więc praktyka organów podatkowych jest w tym zakresie również klarowna.

Tyle że jest to praktyka merytorycznie błędna. Prowadzi to do sytuacji, w której wzrasta liczba sporów podatkowych. Niemniej ci, którzy się na spór zdecydują, mają szanse na korzystne rozstrzygnięcie sądu administracyjnego.

Dowodzi tego wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 lipca 2025 r. sygn. I FSK 1063/22. Sąd podtrzymał orzeczenie krakowskiego WSA w pierwszej instancji, w którym potwierdzone zostało prawo do odliczenia VAT po stronie podatnika, dokonującego nabycia usług gastronomicznych. Dlaczego? Zdaniem sądu wynika to z nowelizacji przepisów Ustawy o VAT, która weszła w życie 1 grudnia 2008 r. Ograniczyła ona zakres prawa do odliczenia VAT w przypadku nabycia usług gastronomicznych – a możliwość takiego ograniczenia jest wykluczona prawem unijnym. Zdaniem sądu aktualna treść przepisów Ustawy o VAT w tym zakresie narusza klauzulę stand still. Klauzula ta zabrania ograniczania zakresu prawa do odliczenia VAT w stosunku do zasad, które istniały w momencie wejścia Polski do Unii Europejskiej. Polskie przepisy zaś zmieniły się na niekorzyść w 2008 r. z naruszeniem tej zasady, więc zdaniem sądu, możliwe jest ich pominięcie przez podatnika.

Wyrok NSA jest kolejnym korzystnym dla podatników wyrokiem w tym względzie. Nie zmienia to jednak podejścia organów podatkowych, nie jest także planowana nowelizacja przepisów Ustawy o VAT w tym zakresie.

Stosowanie odliczenia VAT przez hotele (lub inne podmioty świadczące usługi turystyki) w związku z zakupem usług gastronomicznych pozostaje więc obszarem ryzyka podatkowego. Ci podatnicy, którzy zdecydują się na spór z administracją podatkową, mają jednak szansę na korzystne rozstrzygnięcie sądu. Jak zawsze, przed decyzją o wejściu w taki spór warto szczegółowo ocenić szanse jego powodzenia w konkretnym stanie faktycznym.